언론보도

상가 임대차 계약이 종료되었음에도 세입자가 월세를 미납한 채 건물을 비워주지 않아 답답함을 느끼는 임대인들이 많습니다. 어렵게 명도소송에서 승소 판결을 받았지만, 현장에 가보니 판결문에 기재된 피고와 다른 사람이 점유하고 있어 집행이 불가능해지는 난감한 상황도 자주 벌어집니다.

상가건물 임대차는 주택과 달리 임차인의 권리가 두텁게 보호됩니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 임차인은 최초 계약일로부터 최장 10년까지 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리(갱신요구권)를 가집니다. 이 기간 동안 임대인이 함부로 계약 갱신을 거절하기 어렵습니다. 만약 소송이 진행되는 4~6개월, 길게는 1년이 넘는 기간 동안 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘기거나 사업자등록을 변경하는 등의 행위를 한다면, 임대인은 승소하고도 실질적인 권리 회복이 어려워질 수 있습니다.

하지만 법은 임대인이 이러한 상황에 효과적으로 대응할 수 있도록 여러 예외 조항을 두고 있습니다. 핵심은 계약을 해지할 수 있는 근거를 확보하고, 보증금에서 연체 차임을 공제하며, 10년 갱신요구권의 예외 사유를 정확히 활용하는 것입니다. 주택의 경우 민법 제640조에 따라 차임 연체액이 2기에 달하면 계약 해지가 가능하며, 상가는 특별법에 따라 3기의 차임이 누적되면 해지할 수 있습니다. 여기서 '2기' 또는 '3기'는 횟수가 아닌 누적 금액을 의미하며, 연속적으로 연체될 필요는 없습니다.

대법원은 연체 차임이 임대차 종료 시 보증금에서 당연히 공제된다고 보고 있습니다. 이는 연체액이 쌓여 보증금이 모두 소진되는 순간, 임대인이 반환할 보증금이 없어지므로 임차인의 동시이행항변권(보증금을 돌려받을 때까지 건물을 비워줄 수 없다는 주장)도 함께 소멸한다는 의미입니다. 이 시점부터 임차인의 점유는 법적으로 불법 점유로 성격이 바뀌게 됩니다. 또한 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 각 호에는 3기 차임 연체, 무단 전대(임차인이 다른 사람에게 다시 임대하는 것), 고의나 중과실에 의한 건물 파손, 철거 및 재건축 등 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 여덟 가지 예외 사유가 명시되어 있습니다.

명도소송 절차는 다음의 순서로 진행하는 것이 중요합니다. 첫째, 내용증명을 통해 계약 해지 통보 사실을 명확히 입증해야 합니다. 둘째, 소송 중 임차인이 점유를 제3자에게 넘기는 것을 막기 위해 반드시 점유이전금지 가처분(민사집행법 제300조 제1항의 보전처분)을 신청해야 합니다. 이 단계를 건너뛰면 승소 판결을 받고도 집행이 어려워질 수 있습니다. 셋째, 명도(인도)소송 본안을 진행하고, 승소 판결을 받으면 강제집행을 통해 점유를 회복합니다.

특히 명도단행가처분(민사집행법 제300조 제2항의 임시 지위 가처분)은 보증금 소진 논리와 안전사고 우려 논리를 통해 인용률을 높일 수 있습니다. 연체 차임으로 보증금이 모두 소진되어 임대인에게 회수할 담보가 없고 매달 손해가 누적되는 상황, 또는 건물 노후화로 인한 안전사고 우려가 있다면 법원은 임대인의 손을 들어줄 가능성이 커집니다. 이러한 절차는 타이밍과 소명 자료 준비가 매우 중요하며, 전문 변호사의 조력을 받아 정확한 시간표를 짜고 필요한 증거를 두텁게 확보해야 합니다.

지금 이 순간에도 연체 차임은 계속 쌓이고 임대인의 손실은 커지고 있습니다. 법이 임차인의 갱신요구권을 10년까지 보장하지만, 그 안에서도 임대인이 활용할 수 있는 법적 카드가 분명히 존재합니다. 보증금이 소진되거나 건물에 안전 문제가 발생했을 때, 또는 무단 전대가 확인되는 시점이 바로 임대인이 법적 권리를 적극적으로 행사해야 할 때입니다. 망설이지 말고 내용증명 발송부터 시작하여 신속하게 대응하는 것이 중요합니다.

법무법인 대한중앙은 서울·부산·울산·수원·광주·진주 전국 네트워크를 갖추고 있으며, 담당변호사 한병철·하영우가 초기 상담부터 사건 해결까지 함께합니다.

상담 문의 : 1533-7377 이메일 : hanbyungchul@naver.com