언론보도

지금 부산 부동산 시장을 바라보는 시선은 크게 두 가지로 나뉩니다. 어떤 분은 '지금 사지 않으면 기회를 놓친다'고 생각하고, 다른 분은 '이제 하락세로 접어들 것'이라고 판단합니다. 흥미로운 점은 이 두 가지 시선이 모두 틀리지 않을 수 있다는 것입니다. 결국 어떤 자산을 보느냐에 따라 결론은 달라질 수 있습니다.

올해 3월, 부산 아파트 매매가격 상승세가 5개월 만에 멈췄습니다. 그러나 같은 시기 전세가격은 20개월 연속 오름세를 보이고 있습니다. 매매는 멈추고 전세는 오르는 이 상반된 신호를 어떻게 해석해야 할까요?

부동산 시장에서 전세가격이 먼저 오르는 현상은 중요한 의미를 가집니다. 이는 실제로 해당 지역에 거주하려는 실수요가 늘고 있음을 보여주기 때문입니다. 전세와 매매의 가격 격차가 줄어들면, 많은 분들이 '차라리 매수하자'는 쪽으로 마음을 바꾸는 경향이 있습니다. 전문가들이 올가을쯤 실수요 매수세가 회복될 것이라고 전망하는 이유도 여기에 있습니다.

하지만 이러한 온기가 부산 전역에 고르게 퍼지지는 않습니다. 해운대, 수영, 동래 지역은 전세가가 상승하는 반면, 서부산과 원도심 지역은 빈집이 늘어나는 상황입니다. 같은 부산 안에서도 전혀 다른 두 개의 시장이 공존하고 있는 것입니다. 부동산의 역사를 되돌아보면 이러한 패턴은 새로운 것이 아닙니다. 핵심 지역은 빠르게 회복되었지만, 외곽 지역은 오랫동안 소외되는 경향을 보였습니다. 일본 버블 붕괴 이후 도쿄는 회복했지만, 지방 도시는 30년이 지나도 회복하지 못한 곳이 많습니다. 부산 역시 이러한 갈림길에 서 있다고 볼 수 있습니다. 또한, 부산 부동산은 역사적으로 서울 시장의 후행 지표로 작용해왔습니다. 서울 핵심 지역이 움직인 후 6개월에서 1년 뒤 부산이 뒤따르는 패턴이 반복되었는데, 지금 서울 일부 지역에서 다시 반등 신호가 감지되고 있습니다. 이 신호를 부산 시장에 어떻게 적용할지 신중하게 생각해볼 필요가 있습니다.

■ 자산 유형별로 다른 접근법

아파트 시장에서는 부산 핵심 지역의 신축과 구축 아파트 간 가격 격차가 뚜렷하게 벌어지고 있습니다. 30년 이상 된 노후 아파트 비율이 꾸준히 증가하고 있어, 신축 아파트의 희소성은 앞으로 더욱 커질 것으로 보입니다. 재건축을 추진하는 단지의 경우, 조합의 진행 단계가 무엇보다 중요합니다. 조합 설립 초기와 관리처분 인가 이후는 리스크의 성격이 완전히 달라지기 때문입니다. 사업시행인가까지 진행된 단지는 일정이 비교적 명확하지만, 정비구역 지정 단계는 사업이 무산될 가능성도 배제할 수 없습니다. 서부산과 원도심 지역은 빈집이 쌓여 있는 동안에는 섣부른 진입이 어렵습니다. 시장이 약세일수록 좋은 물건과 그렇지 않은 물건의 격차가 더욱 커지기 마련입니다.

오피스텔은 1인 가구 증가로 수요 기반은 존재하지만, 전세사기 이후 비아파트에 대한 불신이 여전히 남아있습니다. 역세권, 소형, 그리고 관리가 잘 된 물건에만 수요가 집중되며, 이러한 조건을 벗어나면 공실이 길어지는 경우가 많습니다. 매수를 고려하고 있다면 주변 오피스텔의 공실률을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

상가 시장은 현재 구조적으로 어려운 시기를 겪고 있습니다. 온라인 쇼핑이 오프라인 소비를 지속적으로 잠식하고 있기 때문입니다. 해운대, 광안리, 서면과 같은 관광 및 외식 상권은 비교적 견디고 있지만, 주거지 인근 근린상가는 공실이 장기화되는 곳이 많습니다. 상가를 매수할 때는 임차인이 있는 경우 기존 임대차 계약의 잔여 기간과 임대료 수준을 정확히 확인해야 합니다. 임차인이 나간 후 새로운 세입자를 찾는 데 걸릴 시간을 반드시 계산에 포함하고, 수익률을 따질 때 공실 6개월에서 1년치를 제외하고도 수익이 발생하는지 점검하는 것이 우선입니다.

꼬마빌딩은 대출 이자가 임대 수익을 초과하는 순간, 자산은 있지만 현금 흐름이 막히는 상황이 발생할 수 있습니다. 핵심 입지의 꼬마빌딩은 수익보다는 자산 보전 목적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 한 층만 공실이 생겨도 현금 흐름이 불안정해질 수 있다는 점을 미리 고려해야 합니다.

생활형숙박시설은 지금 가장 신중하게 접근해야 할 자산 유형입니다. 주거 목적으로 사용하면 이행강제금(법규 위반 시 부과되는 벌금) 대상이 될 수 있으며, 전입신고도 불가능한 경우가 많습니다. 분양 광고의 '수익률 보장'은 법적 구속력이 없으므로 주의해야 합니다. 만약 보유 중이라면 자신의 물건이 가진 법적 지위부터 정확히 확인하는 것이 중요합니다.

토지 및 공장은 개발이 확정된 곳과 예정된 곳의 가치가 완전히 다릅니다. 토지는 한번 개발이 제한되면 장기간 묶일 수 있으므로, 용도지역과 개발행위허가 가능 여부를 반드시 먼저 확인해야 합니다. 부산과 경남 지역의 물류창고 수요는 꾸준하지만, 유동성이 낮아 급하게 매도하기 어렵다는 점을 염두에 두어야 합니다.

■ 현명한 부동산 결정을 위한 조언

매수를 고려하는 분이라면 다음 순서로 접근하는 것이 좋습니다. 첫째, 전세와 매매 시세를 나란히 놓고 비교해 보십시오. 전세가격이 매매가격의 70% 이상으로 올라온 단지는 실수요자에게 진입 시점이 가까워졌다는 신호로 볼 수 있습니다. 둘째, 직접 현장을 방문하여 발품을 파는 것이 중요합니다. 네이버 부동산 시세보다는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 실제 거래된 가격을 확인해야 합니다. 호가와 실거래가는 다른 경우가 많으며, 같은 단지 안에서도 층수, 향, 수리 상태에 따라 실제 거래가격 차이가 크게 나타납니다. 셋째, 계약서에 도장을 찍기 전에는 반드시 등기부등본을 직접 확인해야 합니다. 인터넷 등기소에서 저렴한 비용으로 열람할 수 있으며, 근저당이나 가압류(채무자가 재산을 처분하지 못하도록 하는 법적 조치)가 설정되어 있는 물건인지 확인하지 않으면 나중에 큰 어려움을 겪을 수 있습니다. 넷째, 계약서의 특약사항(특별히 정하는 약속)을 한 줄씩 꼼꼼히 읽어야 합니다. '현 상태 인도'와 같은 문구가 있다면 하자가 있어도 그대로 받아들여야 할 수 있으며, 특약이 본문보다 우선 적용되는 경우가 많습니다.

매도를 고려하는 분이라면 냉정하게 스스로에게 질문해야 합니다. 지금 내가 가진 물건이 핵심 지역에 속하는지, 아니면 비핵심 지역에 속하는지 말입니다. 비핵심 지역 물건을 보유하고 있다면 무작정 기다리는 것이 항상 최선의 답은 아닐 수 있습니다. 핵심 지역과 비핵심 지역의 격차는 구조적으로 계속 벌어지는 경향을 보입니다. 지금 매도하고 핵심 지역으로 갈아타는 것이 장기적으로 유리한지를 진지하게 계산해볼 필요가 있습니다. 매도 타이밍은 '내 물건이 가장 주목받는 시점'이 아니라 '내가 사고 싶은 물건이 덜 주목받는 시점'에 잡는 것이 더 나을 수 있습니다. 지금처럼 매수 심리가 관망세로 돌아선 시기에 매도를 서두르면 협상력이 약해질 수 있습니다. 가격을 조금 낮춰서라도 빠르게 정리하고 다음 물건을 준비해야 할지, 아니면 가을 매수세 회복을 기다릴 수 있을지를 판단하는 것이 우선입니다. 생활형숙박시설이나 비아파트라면 더욱 냉정하게 접근해야 합니다. 비아파트 기피 현상이 완전히 해소되려면 시간이 더 필요할 것으로 보입니다.

부동산전문변호사이자 공인중개사 자격을 보유하고 해운대에서 법무법인과 중개법인을 함께 운영하며 매일 현장을 들여다보는 한병철 변호사는 시장 분석이 정확하더라도 물건 자체에 문제가 있다면 손해로 이어질 수 있다고 강조합니다. 좋은 입지의 부동산이라도 등기부에 문제가 있거나, 계약서 특약이 매수인에게 불리하게 작성되어 있다면 수천만 원 규모의 분쟁으로 번질 수 있습니다. 개별 물건의 법적 구조를 정확히 파악하는 것이 시장 전망을 아는 것만큼 중요한 이유입니다.

부산 부동산 시장은 이제 전체가 함께 오르는 시기는 끝났습니다. 하지만 정확하게 시장을 보고, 물건을 고르고, 계약서를 검토하는 눈을 모두 갖춘 사람에게는 여전히 기회가 있습니다. 지금 이 시장에서 가장 큰 실수는 조급함입니다. 정확한 판단이 빠른 결정보다 훨씬 오래 지속되는 가치를 만듭니다.

법무법인 대한중앙은 서울·부산·울산·수원·광주·진주 전국 네트워크를 갖추고 있으며, 담당변호사 한병철·하영우가 초기 상담부터 사건 해결까지 함께합니다.

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