법률지식인

부동산 가처분이나 건물 인도 소송에서 승소했음에도 불구하고, 실제 건물을 점유하고 있는 사람이 채무자와 달라서 집행에 어려움을 겪는 경우가 많습니다. 이런 상황에 마주하면 누구나 당황스럽고 막막함을 느끼게 됩니다. 하지만 법률적으로 명확한 대응 방안이 있으니 너무 염려하지 않으셔도 괜찮습니다.

■ 부동산 인도 집행의 핵심 기준

부동산 인도 집행(건물을 점유자로부터 돌려받는 절차)에서는 집행권원(판결문처럼 강제 집행할 수 있는 권리를 인정한 문서)에 기재된 채무자뿐만 아니라, 실제로 건물을 점유하고 있는 사람이 누구인지 확정하는 것이 가장 중요합니다. 만약 채무자와 실제 점유자가 다른 사람이라면, 제삼자가 해당 부동산을 점유하고 있는 것으로 판단될 수 있습니다. 이 경우 기존의 집행권원만으로는 즉시 집행하기 어려운 경우가 많습니다.

■ 점유자가 불일치할 때의 법적 대응

채무자와 실제 점유자가 다르다면, 법원은 제삼자의 점유를 별개의 문제로 봅니다. 따라서 현 점유자를 상대로 다시 명도소송(부동산을 비워달라고 청구하는 소송)을 제기하거나, 점유이전금지 가처분(점유자가 다른 사람에게 점유를 넘기지 못하게 하는 임시 조치)을 통해 점유 관계를 확실히 확보해야 할 필요가 있습니다. 다만 실무에서는 점유 관계가 다소 불명확하더라도 일단 현 점유자를 기준으로 집행을 시도하고, 이후 필요한 경우 보완하는 방식으로 진행되기도 합니다.

■ 지금 여러분이 챙겨야 할 것

현장에서 점유자 신원 확인이 어렵다면, 주민등록등본 확인, 관리사무소 자료 요청, 전기·수도 등 공과금 사용 정보 등을 통해 실제 점유자를 특정하는 것이 우선입니다. 이처럼 점유자가 확인되면 해당 점유자를 상대로 추가적인 명도소송을 진행하여 집행권원을 확보하는 것이 안전합니다. 만약 점유자가 재차 다른 사람에게 점유를 이전하려 한다고 의심된다면, 점유이전금지 가처분을 통해 이를 선제적으로 차단하는 것이 중요합니다.

■ 전문가 상담이 필요한 시점

부동산 인도 집행 과정은 복잡하고 변수가 많아 개별 사안에 따라 결론이 달라지는 일이 많습니다. 현재 보유하신 계약서, 내용증명, 문자 등 증거 자료를 바탕으로 법률 전문가와 상담하시면 더욱 정밀한 대응 전략을 수립해 나갈 수 있습니다.

법무법인 대한중앙은 서울·부산·울산·수원·광주·진주 전국 네트워크를 갖추고 있으며, 담당변호사 한병철·하영우가 초기 상담부터 사건 해결까지 함께합니다.

상담 문의 : 1533-7377 이메일 : hanbyungchul@naver.com