법률지식인

본인 사안은 토지거래허가구역 아파트 매매에서 하자 감액 합의를 변경허가 절차로 이행할지, 별도 손해배상으로 정리할지 다투는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 본인이 작성한 보충합의서 실질이 매매대금 감액이라면 변경허가 신청이 정답이고, 매도인 거부 시 동시이행항변 가능성이 있는 흐름입니다.

■ 보충합의서 법적 성격 판단

매수인·매도인이 ‘하자 발견 → 2,400만 원 감액·정산’ 보충합의를 체결한 경우, 그 실질이 매매대금 자체의 감액인지 사후 손해배상금 별도 지급인지에 따라 처리 방향이 갈립니다. 구청 회신문이 ‘실질이 매매대금 감액·정산이라면 변경허가·변경신고 대상’이라 명시한 정황이면 본인 사안은 매매대금 감액 성격이 강한 흐름으로 평가됩니다. 보충합의서에 ‘잔금에서 공제한다’ 또는 ‘매매대금을 ○○원으로 변경한다’ 문구가 들어 있으면 감액 성격이 더욱 명확합니다.

■ 매도인의 변경허가 거부 대응

토지거래허가구역에서 실거래가와 다른 금액으로 잔금만 정산하면 거래신고 위반 + 토지거래허가 위반이 동시에 다투어질 수 있습니다. 본인이 적법 절차 준수 의무를 강조하시며 매도인 측에 ‘변경허가 신청에 협조하지 않을 경우 본인 측은 잔금 지급을 동시이행으로 거절할 수밖에 없다’는 내용증명을 발송하시기 바랍니다. 매도인 측 변경허가 비협조가 매도인 측 채무불이행으로 평가될 여지가 있습니다.

■ 잔금 유보·동시이행항변 가능성

본인 측이 보충합의서 이행을 요구했음에도 매도인 측이 거부한 정황이면 본인 측 잔금 지급 의무와 매도인 측 변경허가 협조 의무가 동시이행 관계로 평가될 여지가 있습니다. 본인이 잔금 지급 거절 직전에 ‘본인 측 잔금 지급은 매도인 측 보충합의서 이행 협조와 동시이행 관계임을 확인한다’는 내용증명을 미리 발송하시면 추후 본인 측 채무불이행 책임 회피에 유리합니다. 다만 동시이행항변은 사실관계 평가에 따라 결과가 갈리므로 변호인 조력이 필요합니다.

■ 보전처분 검토 사항

매도인 측이 향후 본인 측 감액 청구를 외면하고 잔금만 수령한 뒤 등기 이전 후 본인 측 채권 행사 자료를 회피할 우려가 있는 사안이면, 본인이 ‘보충합의서 이행청구 채권’을 피보전권리로 매도인 측 부동산 또는 예금에 가압류 검토가 가능합니다. 잔금 정산 시점 직전에 가압류를 검토하시되 본인 측 권리 보전과 거래 종결 사이에 균형이 필요한 영역입니다.

■ 본인이 즉시 진행할 조치

첫째, 보충합의서 원본·구청 회신문을 정리해 두시기 바랍니다. 둘째, 매도인 측에 ‘변경허가 협조 요청 + 동시이행 통지’ 내용증명을 발송하시기 바랍니다. 셋째, 변호인과 함께 잔금 유보 시기·방법을 사전 점검하시기 바랍니다. 넷째, 토지거래허가 위반 위험을 회피하기 위해 단독으로 별도 지급 방식 합의에 동의하지 마시기 바랍니다.

■ 전문가 상담이 필요한 시점

토지거래허가구역 거래의 감액 정산은 잔금 지급일 직전이 가장 결정적인 시점입니다. 보충합의서와 구청 회신문 자료를 들고 가능한 한 빨리 점검받아 두시기 바랍니다.

법무법인 대한중앙은 서울·부산·울산·수원·광주·진주 전국 네트워크를 갖추고 있으며, 담당변호사 한병철·하영우가 초기 상담부터 사건 해결까지 함께합니다.

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