법률지식인

본인 사안은 토지거래허가구역 내 부동산 매매 약정에서 매도인 일방 해제 시 배액배상 청구 가능성을 다투는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 약정서에 배액배상 조항이 명시되어 있고 본인 측 귀책 없이 매도인 측이 해제를 통보한 정황이라면 배액배상 청구는 가능한 흐름입니다.

■ 약정금과 계약금의 법적 성격

본인이 지급한 1,500만 원이 '계약금' 성격이라면 민법 제565조에 따라 매도인 측이 해약할 경우 배액배상(3,000만 원) 의무가 발생하고, 매수인 측이 해약할 경우 계약금을 몰취(포기)하는 흐름이 원칙입니다. 다만 본인이 지급한 금액이 '약정금'으로 기재된 경우 계약금이 아닌 별도 약정으로 해석될 여지가 있어 약정서 문구를 정밀 검토해야 합니다. 약정서에 '계약 해제 시 배액배상' 또는 '위약금 ○○만 원' 조항이 있다면 본인 측 청구 근거가 명확합니다.

■ 토허제 접수 완료 이후 매도인 해제의 평가

본인이 6월 15일 토지거래허가 신청을 완료한 정황은 본인 측 계약 이행 의무 충실 이행 자료입니다. 토허제 신청 이후 매도인이 '개인 사유'로 해제를 요구하는 것은 본인 측 귀책 없이 매도인 측이 계약을 파기하는 유책 해제로 평가됩니다. 본인이 토허제 신청에 소요한 비용(인지대·행정비용)도 매도인 측에 추가 손해배상으로 청구 가능한 영역입니다.

■ 매도인 해외 체류 시 대응 방법

매도인이 해외 체류 중인 정황이면 직접 접촉이 어려울 수 있습니다. 본인 측은 ①매도인 국내 연락처(대리인·가족) 확인, ②매도인 측에 내용증명(국내 주소 + 이메일 병행)으로 '배액배상 청구 통보' 발송, ③매도인 국내 부동산 또는 예금에 대한 가압류 신청 트랙을 검토하시기 바랍니다. 매도인이 해외에 있더라도 국내 자산이 있다면 가압류는 가능합니다.

■ 본인이 즉시 진행할 조치

첫째, 약정서 원본(배액배상 조항 여부 확인)을 검토하시기 바랍니다. 둘째, 약정금 1,500만 원 지급 입증 자료(계좌이체 영수증)를 보관하시기 바랍니다. 셋째, 토허제 신청 접수증을 보관하시기 바랍니다. 넷째, 매도인 측 해제 요구 카톡·문자를 캡처 보관하시기 바랍니다. 다섯째, 본인 측이 배액배상 합의 없이 '합의 해제' 동의서를 서명하지 않도록 주의하시기 바랍니다. 합의 해제에 서명하면 배액배상 청구권이 소멸될 위험이 있습니다.

■ 합의 해제 요구에 대한 대응 전략

본인이 '합의 해제'에 응하지 않겠다고 통보하면 매도인 측이 ①법원 공탁, ②소송 제기로 대응할 수 있습니다. 본인 측은 매도인 측 공탁금이 '약정금만 반환하는 경우'라면 공탁 수령 거부 + 배액배상 차액 소송 트랙으로 다투실 수 있습니다. 다만 사안에 따라 합의 해제 수용이 장기 소송보다 본인 측 이익에 유리한 경우도 있어 변호인 조력으로 판단하시기 바랍니다.

■ 전문가 상담이 필요한 시점

토허제 지역 약정금 사안은 약정서 문구·토허제 처리 단계에 따라 배액배상 인용 가능성이 크게 갈리는 영역입니다. 약정서 원본과 토허제 접수증을 들고 가능한 한 빨리 점검받아 두시기 바랍니다.

법무법인 대한중앙은 서울·부산·울산·수원·광주·진주 전국 네트워크를 갖추고 있으며, 담당변호사 한병철·하영우가 초기 상담부터 사건 해결까지 함께합니다.

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