양수인이 잔금도 안 내고 제 동의 없이 타인에게 매매했습니다, 사기인가요?

본인 사안은 양수인이 잔금 미납 상태에서 양도자 동의 없이 제3자에게 재매매한 경우의 법적 대응 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 양수인 행위는 ①횡령·사기 형사 고소, ②계약 해제 + 원상회복, ③제3자를 상대로 한 소유권 보호 트랙이 복합적으로 적용되는 흐름입니다.

■ 양수인 행위의 형사적 평가

본인이 소유권을 이전하지 않은 상태(잔금 미납)에서 양수인이 제3자에게 임의로 재매매한 경우, 양수인은 ①사기죄(처음부터 변제 의사·능력 없이 계약 편취), ②횡령죄(위탁받은 권리를 임의 처분), ③배임죄 가능성이 있습니다. 특히 양수인이 잔금 미납을 알면서도 제3자에게 '잔금 완납 상태'라고 허위 표시하고 재매매한 정황이면 사기죄 성립 가능성이 높습니다. 양수인 측에 대한 형사 고소를 즉시 검토하시기 바랍니다.

■ 제3자(재매매 상대방) 보호 여부

제3자가 양수인의 잔금 미납 사실을 알았거나 알 수 있었던 정황이라면(악의·과실) 제3자도 사기 공모 또는 배임 관여로 처벌될 수 있습니다. 제3자가 선의로 취득한 경우라면 민사상 소유권 분쟁이 복잡해질 수 있으므로 본인 측은 즉시 가처분(처분금지가처분)을 신청하여 제3자로의 소유권 이전을 막는 것이 우선입니다.

■ 계약 해제와 원상회복

양수인 측 잔금 미납은 본인 측에 계약 해제권을 부여합니다. 본인 측은 내용증명으로 '잔금 미납을 이유로 한 계약 해제 통보'를 발송하시기 바랍니다. 계약 해제 시 본인 측은 ①기 수령한 계약금·중도금, ②이미 소유권이 일부 이전된 경우 원상회복(소유권 이전 말소) 청구가 가능합니다. 다만 제3자에게 소유권이 이전된 경우 원상회복이 복잡해질 수 있습니다.

■ 처분금지가처분 즉시 신청

본인이 가장 먼저 진행해야 할 것은 해당 부동산에 대한 '처분금지가처분' 신청입니다. 법원이 인용하면 양수인 또는 제3자가 부동산을 추가 처분하거나 소유권 이전 등기를 하지 못하게 됩니다. 가처분 신청은 비교적 신속하게 처리되며, 피보전권리(계약 해제 후 원상회복 청구권)와 보전 필요성이 소명되면 인용됩니다.

■ 본인이 즉시 진행할 조치

첫째, 계약서·잔금 미납 자료·재매매 사실 확인 자료를 정리하시기 바랍니다. 둘째, 해당 부동산 등기부등본을 즉시 발급하여 소유권 이전 등기 여부를 확인하시기 바랍니다. 셋째, 변호인 조력으로 처분금지가처분 신청을 즉시 진행하시기 바랍니다. 넷째, 양수인 측에 내용증명으로 계약 해제를 통보하시기 바랍니다. 다섯째, 형사 고소(사기·횡령)를 가처분과 병행하여 진행하시기 바랍니다.

■ 전문가 상담이 필요한 시점

본인 사안은 형사·민사 양면 대응이 동시에 필요한 영역이며, 처분금지가처분 신청이 빠를수록 피해를 막을 수 있습니다. 계약서와 등기부등본을 들고 가능한 한 빨리 변호인 조력으로 점검받아 두시기 바랍니다.

법무법인 대한중앙은 서울·부산·울산·수원·광주·진주 전국 네트워크를 갖추고 있으며, 담당변호사 한병철·하영우가 초기 상담부터 사건 해결까지 함께합니다.

상담 문의 : 1533-7377 이메일 : hanbyungchul@naver.com