법률지식인

본인 사안은 임대인의 보증금 부당 공제(복비·청소비·수리비) 상황에서 형사 고소 가능성과 절차를 파악하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 임대인의 보증금 부당 공제는 ①민사(소액사건심판·지급명령)로 반환 청구하는 트랙, ②형사(사기죄·횡령죄) 고소 트랙이 있으며, 두 트랙을 병행하는 것이 가장 효과적입니다.

■ 보증금 부당 공제의 형사적 평가

임대인이 ①임차인 동의 없이 일방적으로 공제 항목을 통보하고, ②실제 지출되지 않은 비용을 허위로 공제하였거나, ③정상적인 마모 범위(통상 마모)를 넘지 않는 부분을 손상으로 둔갑시켜 공제한 경우라면 사기죄(형법 제347조) 또는 횡령죄(형법 제355조)로 고소 가능성이 있습니다. 단, 실제로 지출된 비용을 공제한 경우는 민사 분쟁(금액 적정성)에 해당하며 형사 고소보다 민사 청구가 적합합니다.

■ 사기죄 고소 절차

고소는 ①경찰서 민원실 또는 ②관할 경찰서 민사형사 분리 접수 창구에서 진행할 수 있습니다. 고소장을 직접 작성하여 방문 접수하거나, 경찰청 사이버범죄신고시스템(ecrm.police.go.kr)을 통해 온라인 접수도 가능합니다. 고소장에는 ①임대 계약 내용(임차 기간·보증금·퇴실일), ②임대인의 부당 공제 항목·금액, ③공제가 부당함을 입증하는 자료(퇴실 당시 사진·동영상, 상태 확인서)를 첨부하시기 바랍니다.

■ 민사 청구와 병행

보증금 반환 소송은 ①소액사건심판(2000만 원 이하 금액 적합, 비교적 신속 처리), ②지급명령(채무자가 다툼이 없을 때 효과적), ③내용증명 발송 후 협의 유도 중 선택하시기 바랍니다. 내용증명 발송만으로도 임대인 측이 협의에 나오는 경우가 많습니다. 민사 청구는 형사 고소와 병행 가능하며, 둘을 함께 진행하는 것이 임대인 측에 더 강한 압박이 됩니다.

■ 준비해야 할 증거

첫째, 임대차계약서(특약사항·원상복구 범위 확인)입니다. 둘째, 퇴실 당시 촬영한 사진·동영상(벽·바닥·창문·가전 상태)입니다. 셋째, 임대인 측 공제 내역 통보 문자·카톡·이메일입니다. 넷째, 복비 영수증 미수령 정황(중개사와 계약한 것은 임차인이므로 임차인 복비를 임대인이 공제하는 것은 부당합니다)입니다. 다섯째, 기존 입금·이체 내역(보증금 반환액 확인)입니다.

■ 복비 공제 항변

중개 수수료(복비)는 계약 주체(임차인)가 부담하는 비용이 원칙이나, 퇴실 보증금에서 임대인이 일방적으로 공제하는 것은 부당합니다. 임대인이 퇴실 시 새 임차인 중개 수수료를 기존 임차인에게 부담시키는 것은 법적 근거가 없습니다. 이 부분을 내용증명 또는 고소장에 명확히 기재하시기 바랍니다.

■ 본인이 즉시 진행할 조치

첫째, 퇴실 당시 상태 사진·동영상을 확보하시기 바랍니다. 둘째, 임대인 측 공제 내역 통보 문자·카톡을 캡처·백업하시기 바랍니다. 셋째, 내용증명으로 보증금 전액 반환을 7일 이내 요청하시기 바랍니다. 넷째, 임대인이 무응답이면 민사 소액사건심판 또는 형사 고소를 병행하시기 바랍니다.

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