법률지식인

본인 사안은 전세사기 피해로 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 전입신고를 유지 중인 경우 새 세입자의 전입과 향후 보증금 회수 방법을 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 전입신고 유지는 대항력 보전에 필수적이므로 함부로 전출하지 않아야 하며, 경매 또는 임차권 등기 명령을 통해 보증금을 보전해야 합니다.

■ 전입신고 유지의 중요성

주택임대차보호법상 대항력은 전입신고와 점유(거주)가 유지될 때 보전됩니다. 전출(전입신고 이전)하면 대항력을 상실하여 경매 배당에서 보증금을 받지 못할 수 있습니다. 현재 거주하지 않더라도 전입신고를 유지하면 법적 대항력이 지속됩니다. 새 세입자가 전입했더라도 본인이 먼저 전입 및 확정일자를 받은 경우 우선변제권을 주장할 수 있습니다.

■ 확정일자와 우선변제권

확정일자는 임대차 계약서에 날짜를 확인하는 것으로, 이를 기준으로 경매 시 배당 순위가 결정됩니다. 본인의 확정일자가 새 세입자보다 앞서면 경매 배당에서 우선 변제를 받을 수 있습니다. 임대인(집주인)이 무단으로 새 세입자와 계약을 체결한 것은 사기의 증거가 될 수 있으므로 형사 고소 자료로 활용하시기 바랍니다.

■ 임차권 등기 명령 신청

이미 이사를 나간 상태이거나 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가야 하는 경우 임차권 등기 명령을 신청하시기 바랍니다. 임차권 등기가 완료되면 전출 후에도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 임차권 등기 명령 신청은 관할 법원에 보증금 반환 기간 경과 후 가능합니다.

■ 경매 및 보증금 회수 전략

임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 법원에 임차보증금 반환 청구 소송과 함께 경매 신청을 통해 채권을 회수하는 방법이 있습니다. 전세사기피해자 특별법(2023년 시행)에 따른 지원을 받을 수 있으므로 주택도시보증공사(HUG) 또는 한국토지주택공사(LH)의 지원 프로그램도 확인하시기 바랍니다. 사기 피해자는 형사 고소와 별개로 민사 강제집행(경매)을 동시에 진행하여 피해를 최소화하시기 바랍니다.

법무법인 대한중앙은 서울·부산·울산·수원·광주·진주 전국 네트워크를 갖추고 있으며, 담당변호사 한병철·하영우가 초기 상담부터 사건 해결까지 함께합니다.

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