법률지식인

본인 사안은 위반건축물 등재와 부동산 압류가 동시에 있는 주택에 전세 계약을 고려하는 경우 위험성과 보증금 보호 방법을 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 위반건축물과 압류가 동시에 있는 경우 전세 보증금 회수에 매우 높은 위험이 있으므로 신중하게 결정해야 합니다.

■ 위반건축물의 위험성

위반건축물은 건축법 위반으로 지자체에 이행강제금이 부과되거나 철거 명령이 내려질 수 있습니다. 위반 면적이 전세 주거 공간을 포함하는 경우 강제 철거 시 거주 자체가 불가능해질 수 있습니다. 전입신고와 확정일자를 받더라도, 위반건축물로 인해 건물의 법적 가치가 감소하면 경매 시 낙찰 금액이 줄어 보증금 전액 회수가 어려울 수 있습니다.

■ 압류의 위험성

압류는 채권자가 부동산을 강제 매각하여 채권을 회수하기 위한 절차입니다. 압류가 이미 설정된 주택은 경매 신청이 언제든 가능하며, 경매 낙찰가가 압류 채권액보다 낮으면 임차인 보증금 회수가 어렵습니다. 임차인의 전입신고·확정일자 날짜와 압류 설정 날짜를 비교하여 우선순위를 확인해야 합니다. 압류가 확정일자보다 먼저 설정됐다면 경매 배당에서 임차인 보증금이 후순위가 됩니다.

■ 보증금 보호 방법

이러한 위험 요소가 있는 물건은 계약 자체를 피하는 것이 가장 안전합니다. 계약을 진행한다면 ①전세보증금반환보증(HUG 또는 서울보증보험 가입) 가능 여부 확인, ②계약서에 위반건축물 고지 및 이행강제금 부담 조항 삽입, ③보증금을 최대한 낮추는 방법을 검토하시기 바랍니다. 안심등기에서 확인한 압류 금액과 보증금의 합이 주택의 시세를 초과하면 계약을 포기하시기 바랍니다.

■ 계약 전 확인 사항

등기부등본(을구 권리 현황), 건축물대장, 안심등기를 통해 ①저당권, ②압류, ③위반건축물 현황을 반드시 확인하시기 바랍니다. 부동산 중개인이 이 위험을 고지하지 않았다면 공인중개사법 위반이므로, 계약 전에 서면으로 위반 사항 고지를 요청하시기 바랍니다.

법무법인 대한중앙은 서울·부산·울산·수원·광주·진주 전국 네트워크를 갖추고 있으며, 담당변호사 한병철·하영우가 초기 상담부터 사건 해결까지 함께합니다.

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