법률지식인

본인 사안은 위반건축물 가능성과 압류가 모두 있는 주택에 전세 계약을 고려하는 경우 복합 위험성을 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 두 가지 위험 요소가 동시에 있는 주택은 보증금 회수 가능성이 매우 낮으므로, 계약을 피하는 것을 강력히 권고합니다.

■ 복합 위험의 구조

위반건축물은 건물의 실거래 가치와 경매 낙찰가를 낮춥니다. 압류는 채권자가 경매를 통해 부동산을 강제 매각할 수 있게 하며, 매각 대금은 압류 채권자에게 우선 배당됩니다. 두 가지가 겹치면 ①집의 실질 가치는 낮고, ②경매 낙찰가는 더욱 낮아지며, ③임차인 보증금은 최후 순위에서 배당받게 됩니다. 보증금 전액 회수 가능성이 매우 낮은 구조입니다.

■ 구체적인 위험 시나리오

예를 들어 주택 시세가 2억 원인 집에 압류 채권이 1억 5천만 원이고 전세 보증금이 1억 5천만 원이라면, 경매 낙찰가가 1억 8천만 원이라도 압류 채권 1억 5천만 원을 갚고 나면 임차인 몫은 3천만 원에 불과합니다. 위반건축물이 있으면 낙찰가가 더 낮아져 피해가 극대화됩니다. 이런 상황이라면 계약 자체를 하지 않는 것이 답입니다.

■ 전세보증금반환보증 가입 가능 여부

HUG(주택도시보증공사) 전세보증금반환보증은 위반건축물 또는 압류 있는 주택에 대해 보증 가입을 거부할 수 있습니다. 보증 가입이 안 된다면 별도의 안전망이 없으므로 임차인이 온전히 위험을 부담하게 됩니다. 계약 전 HUG 또는 SGI서울보증에 사전 보증 가능 여부를 확인하시기 바랍니다.

■ 부동산 계약 전 필수 확인 사항

등기부등본 전체 열람(을구 포함), 건축물대장 확인, 안심등기 조회를 통해 ①근저당·압류·가처분 현황, ②위반건축물 현황을 완전히 파악하시기 바랍니다. 압류 금액, 시세, 보증금 금액을 비교하여 보증금 회수 가능성을 계산해 보시기 바랍니다. 복합 위험이 있는 경우 부동산 전문 변호사 또는 공인중개사와 상담하시기 바랍니다.

법무법인 대한중앙은 서울·부산·울산·수원·광주·진주 전국 네트워크를 갖추고 있으며, 담당변호사 한병철·하영우가 초기 상담부터 사건 해결까지 함께합니다.

상담 문의 : 1533-7377 이메일 : hanbyungchul@naver.com