법률지식인

본인 사안은 전세 입주 후 위반건축물(무단증축) 사실을 알게 된 경우 계약 해지 및 보증금 반환 가능성을 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 임대인이나 중개인이 위반건축물 사실을 고지하지 않은 것은 설명 의무 위반으로, 계약 해지 또는 손해배상 청구가 가능합니다.

■ 위반건축물 미고지의 법적 의미

공인중개사는 중개 대상물의 권리 관계와 법령 위반 사항을 설명해야 할 의무가 있습니다(공인중개사법 제25조). 임대인도 계약 상 하자를 알면서 고지하지 않으면 채무불이행 또는 불법행위 책임을 집니다. 위반건축물 여부를 알지 못하고 계약한 임차인은 '중요 사항 불고지'를 이유로 계약을 취소하거나 해지할 수 있습니다.

■ 계약 해지와 보증금 반환 방법

임대인에게 서면으로 위반건축물 사실을 고지받지 못한 사실을 통보하고, 계약 해지 및 보증금 반환을 요구하시기 바랍니다. 임대인이 거부하면 법원에 '임차보증금 반환 청구 소송'과 함께 '계약 취소에 의한 원상회복 청구'를 제기할 수 있습니다. 소송 전 임시 방편으로 임차권 등기 명령을 신청하여 보증금을 보호하시기 바랍니다.

■ 공인중개사에 대한 손해배상 청구

공인중개사가 설명 의무를 이행하지 않았다면 공인중개사법 위반으로 중개사에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 공인중개사의 손해배상은 중개사무소 배상 책임 보험(의무 가입)으로 처리될 수 있습니다. 공인중개사협회에 민원을 제기하여 중개사의 자격 취소 또는 정지 처분을 요구하는 방법도 있습니다.

■ 이행강제금 부담 분쟁

무단증축에 부과된 이행강제금(매년 반복 부과)이 임차인에게 전가될 수 있는지 계약서를 확인하시기 바랍니다. 이행강제금은 법적으로 임대인(소유자)이 부담해야 하므로, 임차인에게 이를 요구하는 것은 부당합니다. 계약서에 이행강제금 부담 조항이 없는 이상 임차인이 납부할 의무가 없습니다.

법무법인 대한중앙은 서울·부산·울산·수원·광주·진주 전국 네트워크를 갖추고 있으며, 담당변호사 한병철·하영우가 초기 상담부터 사건 해결까지 함께합니다.

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