법률지식인

본인 사안은 오피스텔 전세 계약 전 무단증축이 확인된 경우 이행강제금의 영향과 계약 위험성을 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 이행강제금이 있는 무단증축 오피스텔은 여러 위험 요소가 있으므로 계약 전 위반 면적과 이행강제금 현황을 정확히 확인해야 합니다.

■ 이행강제금의 의미와 영향

이행강제금은 건축 위반 상태를 시정하지 않는 건물주에게 지자체가 매년 부과하는 행정 제재금입니다. 이행강제금이 쌓이면 임대인의 재정 부담이 증가하여 전세 보증금 반환 능력이 저하될 수 있습니다. 이행강제금 자체는 등기부등본에 나타나지 않을 수 있으므로, 건축물대장과 관할 구청 건축과에서 별도로 확인해야 합니다.

■ 무단증축 면적 확인 방법

건축물대장(국토교통부 정부24 또는 관할 구청)에서 ①건물 면적 대비 실제 사용 면적, ②위반건축물 표기 여부를 확인하시기 바랍니다. 임차하려는 공간이 무단증축 부분이라면 ①철거 시 거주 불가 위험, ②추가 이행강제금 납부 요구 가능성이 있습니다. 관할 구청 건축과에 직접 문의하여 해당 건물의 이행강제금 부과 이력과 현황을 확인하시기 바랍니다.

■ 오피스텔 무단증축의 특수성

오피스텔은 업무시설이나 주거 목적으로 활용되며, 무단증축(예: 내부 칸막이, 시설 확장)이 실내 인테리어 수준에 그치는 경우도 있습니다. 무단증축 규모가 작고 이행강제금이 소액이라면 실질 위험이 낮을 수 있습니다. 그러나 위반 면적이 크거나 구조적 변경을 수반하는 경우 철거 위험이 있습니다.

■ 계약 여부 결정 기준

무단증축이 있어도 ①임차 공간이 합법 면적 내에 포함, ②이행강제금이 소액이고 임대인이 납부 중, ③HUG 전세보증금반환보증 가입 가능이라면 상대적으로 안전합니다. 반대로 ①임차 공간 자체가 무단증축 부분, ②이행강제금 장기 미납, ③보증 가입 불가 상황이라면 계약을 피하시기 바랍니다. 계약을 진행한다면 특약으로 이행강제금 부담은 임대인이 전담한다는 조항을 반드시 삽입하시기 바랍니다.

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