법률지식인

본인 사안은 반전세 계약 만기 시 계약갱신청구권을 행사하면서 임대료 5% 상한 내 계산 방법과 임대인의 전세 인상 요구에 대한 대응 방법을 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 전세 2억 1천만원 요구는 5% 상한을 소폭 초과할 가능성이 크며, 임대인이 이를 고집하면 갱신청구권을 명확히 행사하고 5% 초과분은 거절할 수 있습니다.

■ 반전세의 임대료 환산 방법

주택임대차보호법상 보증금과 월세가 혼합된 반전세는 전월세전환율을 적용해 전체 임대료 가치를 환산한 후 5% 이내 인상 여부를 판단합니다. 전월세전환율은 기준금리에 2%를 더한 수치와 10% 중 낮은 값을 적용합니다. 기준금리가 연 2.5%라면 전환율은 연 4.5%가 적용됩니다.

■ 5% 초과 여부 계산

계약서상 보증금 1억 7,280만원과 월세 10만원(연 120만원)을 기준으로, 월세를 보증금으로 환산하면 약 2,667만원(120만원 ÷ 4.5%)이 됩니다. 합산 임대료 환산가는 약 1억 9,947만원이고, 여기에 5%를 올리면 한도는 약 2억 944만원입니다. 임대인이 요구하는 2억 1천만원은 이 한도를 약 56만원 초과합니다. 620만원 차이 보증금(공증 보관 중)이 실질 보증금으로 포함된다면 계산이 달라질 수 있으니 확인이 필요합니다.

■ 보증금 유지·월세만 인상 시 계산

보증금을 현재대로 유지하면서 월세만 올리는 경우, 5% 한도 내 인상 가능액에서 월세로 환산해야 합니다. 5% 한도 내 인상 가능액은 약 997만원(전체 환산가의 5%)이고, 이를 연 월세로 나누면 약 44만원이므로 월로는 약 3만 7천원 정도 인상이 한도입니다. 5만원 인상은 한도 초과 소지가 있으므로 정확한 계산을 변호사 또는 임대차 전문 기관에 확인하시기 바랍니다.

■ 임대인이 전세 인상만 고집할 경우 대응

갱신청구권은 임차인이 행사해야 효력이 생기므로, 내용증명이나 문자 등 서면 방식으로 갱신청구권 행사를 명확히 통보하시기 바랍니다. 임대인이 5% 초과 조건을 제시하면서 갱신을 거부하는 것은 갱신거절 사유가 되지 않습니다. 임대인이 갱신청구권을 무시하고 퇴거를 요구하면 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 법원에 임대차 존속 확인 소를 제기할 수 있습니다.

법무법인 대한중앙은 서울·부산·울산·수원·광주·진주 전국 네트워크를 갖추고 있으며, 담당변호사 한병철·하영우가 초기 상담부터 사건 해결까지 함께합니다.

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