법률지식인

본인 사안은 오피스텔 임차인이 차임을 3기 이상 연체하여 임대차 계약 해지 및 명도소송을 준비하는 상황입니다. 명도소송 제기 전에 점유이전금지가처분을 신청하는 것은 이후 강제집행의 실효성을 확보하기 위한 매우 중요한 선행 조치입니다.

■ 점유이전금지가처분이 필요한 이유

명도소송은 판결 확정까지 수개월에서 1년 이상 소요될 수 있습니다. 이 기간 동안 임차인이 제3자에게 점유를 이전하면 해당 제3자는 판결의 효력이 미치지 않아 강제집행이 불가능해집니다. 가처분을 통해 점유 이전을 금지해야 판결 후 즉시 집행할 수 있습니다.

■ 3기 연체에 따른 계약 해지 방법

주택임대차보호법 및 상가임대차보호법에 따르면 차임 3기 이상 연체 시 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 해지 통보는 내용증명으로 발송하여 도달 사실을 남겨야 합니다. 통보 후 상당 기간이 지나도 퇴거하지 않으면 명도소송을 제기할 수 있습니다.

■ 가처분과 명도소송 동시 진행

점유이전금지가처분은 명도소송 제기와 동시에 또는 직전에 신청하는 것이 일반적입니다. 가처분은 법원에 보전처분 신청서와 보증금을 제출하여 수일 내 결정이 내려지는 신속한 절차입니다. 이후 집행관이 현장을 방문하여 점유이전금지 집행을 완료합니다.

■ 미납 차임 및 손해배상 청구

명도소송과 함께 연체된 차임, 명도 지연으로 인한 손해액, 원상회복 비용 등을 민사청구로 추가할 수 있습니다. 보증금에서 공제하고 남은 부분은 별도 소송으로 청구하거나 임차인 재산에 강제집행을 진행하는 방법을 검토해야 합니다.

법무법인 대한중앙은 서울·부산·울산·수원·광주·진주 전국 네트워크를 갖추고 있으며, 담당변호사 한병철·하영우가 초기 상담부터 사건 해결까지 함께합니다.

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