사례분석/최신동향

건물 외벽에서 떨어진 자재에 맞았을 때, 상가 바닥의 물기에 미끄러졌을 때, 노후한 배관이 터져 아랫집이 침수됐을 때. 이런 사고에서 피해자가 가장 먼저 부딪히는 벽은 관리자의 한마디입니다. 우리는 관리를 제대로 했다는 것입니다. 그런데 공작물 사고에는 일반 불법행위와 다른 구조가 적용됩니다. 과실을 증명하지 않아도 책임이 인정되는 구간이 있습니다. 어디까지가 그 구간인지, 그리고 무엇을 남겨 두어야 하는지 정리해 드리겠습니다.

일반 불법행위와 무엇이 다른가

보통의 손해배상은 상대의 고의나 과실을 피해자가 증명해야 합니다. 그런데 건물이나 시설물의 사고에서는 그 증명이 사실상 불가능합니다. 어떤 점검을 언제 했는지는 관리자만 알기 때문입니다.

그래서 법은 기준을 바꿔 두었습니다. 피해자는 공작물의 설치나 보존에 하자가 있었다는 사실만 보이면 됩니다. 하자란 그 물건이 통상 갖추어야 할 안전성을 갖추지 못한 상태를 말합니다.

여기에 과실이라는 단어는 등장하지 않습니다. 관리자가 아무리 성실했어도 객관적으로 안전성이 부족했다면 책임이 성립합니다. 실무에서 이 구조를 무과실책임에 가깝다고 부르는 이유입니다.

점유자와 소유자, 두 단계로 나뉩니다

책임을 지는 사람은 먼저 점유자입니다. 실제로 그 시설을 지배하고 관리하는 사람으로, 임차인이나 관리업체가 여기에 해당합니다.

점유자에게는 빠져나갈 문이 하나 있습니다. 손해 방지에 필요한 주의를 게을리하지 않았음을 스스로 증명하면 면책됩니다. 다만 증명 부담이 점유자 쪽에 있다는 점이 일반 불법행위와 정반대입니다.

점유자가 면책되면 책임은 소유자에게 넘어갑니다. 그리고 소유자에게는 그런 면책 규정이 없습니다. 즉 소유자는 아무리 주의를 다했어도 벗어날 수 없습니다. 결국 누군가는 반드시 책임을 지도록 설계된 구조입니다.

하자를 어떻게 보여주나

하자는 사고 자체로 추정되지 않습니다. 그 시설이 통상의 안전성을 갖추지 못했음을 구체적으로 보여야 합니다.

• 구조적 결함 : 균열, 부식, 노후 배관, 고정되지 않은 부착물
• 안전장치의 부재 : 난간, 미끄럼 방지, 경고 표시가 없거나 규격 미달
• 관리 이력의 공백 : 정기 점검 기록이 없거나 지적 사항이 방치된 경우
• 동종 사고의 반복 : 같은 자리에서 이전에도 사고가 있었던 경우
• 관계 법령 위반 : 건축이나 소방 기준을 지키지 않은 상태

이 중 관리 이력의 공백이 실무에서 가장 강력합니다. 점검을 했다고 주장하면서 기록을 제시하지 못하면, 면책 항변은 대체로 받아들여지지 않습니다.

반대로 관리 주체 입장이라면 이 점이 그대로 방어의 핵심이 됩니다. 정기 점검표, 보수 요청과 처리 내역, 경고 표지 설치 사진을 날짜와 함께 보관해 두면 면책 주장에 실질이 생깁니다. 사고가 난 뒤에 만든 서류는 오히려 신빙성을 떨어뜨리므로, 평소의 기록이 그대로 증거가 된다는 점을 기억하셔야 합니다.

수목과 그 밖의 시설에도 적용됩니다

이 구조는 건물에만 국한되지 않습니다. 나무의 식재나 관리에 하자가 있어 사고가 난 경우에도 같은 규정이 준용됩니다. 태풍에 가로수가 넘어져 차량을 덮친 사안이 대표적입니다.

도로나 하천처럼 공공시설에서 벌어진 사고는 별도의 법률이 적용되지만, 하자를 기준으로 판단한다는 뼈대는 같습니다. 상대가 국가나 지방자치단체가 되면서 청구 절차와 상대방이 달라질 뿐입니다.

배상한 뒤에는 원인 제공자에게 넘길 수 있습니다

점유자나 소유자가 피해자에게 배상했더라도 그것으로 끝이 아닙니다. 손해의 원인에 대해 책임이 있는 사람이 따로 있다면 그 사람에게 구상권을 행사할 수 있습니다.

부실하게 시공한 업체, 점검을 맡고도 하지 않은 관리업체, 무단으로 구조를 변경한 입주자가 여기에 해당합니다. 그래서 피해자에게는 먼저 배상하고 내부 정산은 뒤로 미루는 것이 실무의 순서입니다.

피해자 입장에서 이 구조가 유리한 이유가 있습니다. 누가 진짜 원인 제공자인지 밝힐 필요 없이 눈앞의 점유자와 소유자를 상대로 먼저 청구하면 되기 때문입니다.

자연력과 피해자의 부주의는 어떻게 반영되나

태풍이나 폭우가 겹친 사고에서는 흔히 천재지변이라는 항변이 나옵니다. 그러나 이 항변이 통하려면 통상 예상할 수 있는 범위를 넘어선 이례적인 자연력이어야 합니다. 매년 오는 정도의 태풍이라면 그에 견디도록 관리했어야 한다고 봅니다.

피해자에게도 부주의가 있었다면 그만큼 감액됩니다. 출입이 금지된 구역에 들어갔거나 경고를 무시한 경우가 여기에 해당합니다. 다만 감액될 뿐 책임 자체가 사라지지는 않습니다.

사고 직후에 해야 할 일

현장 사진이 전부라고 해도 지나치지 않습니다. 하자는 사고 직후에 곧바로 보수되는 경우가 많아, 며칠만 지나도 원래 상태를 입증할 방법이 사라집니다. 넓게 한 장, 가까이 한 장, 주변 표지가 함께 보이도록 한 장을 남겨 두십시오.

다음으로 관리 주체를 특정하십시오. 등기부로 소유자를, 관리사무소나 임대차 관계로 점유자를 확인합니다. 둘을 함께 상대로 삼는 것이 안전합니다.

마지막으로 보험을 확인하십시오. 시설소유관리자배상책임보험이 가입돼 있으면 협상이 훨씬 수월해집니다. 관리 주체에게 보험 가입 여부를 문의하는 것 자체가 첫 단계가 됩니다.

치료가 필요한 사고라면 진료 기록도 함께 관리하십시오. 사고와 증상의 연결이 끊기면 인과관계에서 다투게 됩니다. 처음 병원에 갈 때 사고 경위를 정확히 말해 기록으로 남기는 것이 나중에 큰 차이를 만듭니다.

참조 조문

민법 제758조(공작물등의 점유자, 소유자의 책임) · 민법 제396조(과실상계) · 국가배상법 제5조(공공시설 등의 하자로 인한 책임)

13년차 대한변호사협회 인증 형사·부동산 전문변호사가 부산·울산·창원·대구·제주 권역에서 같은 유형 사건을 다뤄왔습니다. 사건의 갈림길에서 정확한 안내가 필요하시다면 연락 주십시오.

법무법인 대한중앙 한병철 변호사

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자주 묻는 질문

관리자가 점검을 잘했다고 하면 배상을 못 받나요?

점유자는 주의를 게을리하지 않았음을 스스로 증명하면 면책될 수 있지만, 증명 부담이 점유자 쪽에 있습니다. 점검 기록을 제시하지 못하면 대체로 받아들여지지 않습니다.

임차인과 건물주 중 누구에게 청구해야 하나요?

먼저 실제로 관리하는 점유자에게 책임이 있고, 점유자가 면책되면 소유자가 책임집니다. 소유자에게는 면책 규정이 없으므로 둘을 함께 상대로 삼는 것이 안전합니다.

태풍 때문에 생긴 사고도 배상 대상인가요?

통상 예상할 수 있는 범위의 자연력이라면 그에 견디도록 관리했어야 한다고 봅니다. 이례적인 규모여야 천재지변 항변이 받아들여집니다.

사고 직후 무엇을 남겨 두어야 하나요?

하자는 곧 보수되므로 현장 사진이 가장 중요합니다. 전경과 근접, 주변 표지가 함께 보이는 사진을 남기고 관리 주체와 보험 가입 여부를 확인해 두십시오.

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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.