사례분석/최신동향

계약이 깨졌을 때 가장 먼저 문제 되는 것이 계약금입니다. 산 쪽은 돌려 달라고 하고, 판 쪽은 돌려줄 수 없다고 합니다. 계약서에 위약금 조항이 있으면 다툼이 더 복잡해집니다. 같은 금액이라도 그 돈의 성격을 무엇으로 보느냐에 따라 결론이 달라지기 때문입니다. 아래에서 해약금과 위약금, 손해배상액의 예정이 어떻게 구분되는지와 실제 사건에서 무엇을 다투는지를 정리했습니다.

계약금의 기본 성격

계약금은 원칙적으로 해약금으로 봅니다. 준 쪽은 포기하고, 받은 쪽은 두 배를 돌려주면 계약을 없던 것으로 할 수 있습니다.

이 권리는 상대가 이행에 착수하기 전까지만 행사할 수 있습니다.

중도금이 들어갔다면 착수한 것으로 보아 더 이상 해약금으로 물릴 수 없습니다.

이행의 착수란

단순히 준비를 시작한 정도로는 부족합니다. 객관적으로 외부에서 알 수 있는 행위가 있어야 합니다.

중도금 지급, 잔금 준비를 위한 대출 실행, 소유권 이전 서류의 교부가 착수로 평가되는 대표적인 행위입니다.

매수인이 약정일보다 먼저 중도금을 낸 경우에도 착수로 보는 것이 판례의 태도입니다.

위약금 조항이 있으면

계약서에 위약 시 계약금을 몰취한다는 조항이 있으면 성격이 달라집니다. 이때는 위약금으로도 기능합니다.

우리 법은 위약금 약정을 손해배상액의 예정으로 추정합니다. 실제 손해가 얼마인지 따지지 않고 정해진 금액을 청구할 수 있다는 뜻입니다.

손해가 예정액보다 크다는 이유로 더 청구하는 것도 원칙적으로 불가능합니다.

위약벌은 다릅니다

위약벌은 의무 이행을 강제하기 위한 제재입니다. 손해배상과 별개로 청구할 수 있습니다.

다만 위약벌로 인정되려면 그런 취지가 계약서에 분명히 드러나야 합니다. 단순히 위약금이라고만 적혀 있으면 예정으로 추정됩니다.

위약벌은 감액 규정이 적용되지 않는 대신, 지나치면 공서양속 위반으로 무효가 될 수 있습니다.

너무 많으면 줄일 수 있습니다

손해배상액의 예정이 부당히 과다한 경우 법원이 적당히 감액할 수 있습니다.

판단에서는 당사자의 지위, 계약의 목적, 실제 손해의 크기, 거래 관행이 고려됩니다.

실무에서 계약금 상당액은 대체로 유지되지만, 거래 대금에 비해 비율이 높으면 조정되는 사례가 있습니다.

일부만 지급한 경우

계약금 중 일부만 주고받은 상태에서 해제하려는 경우가 있습니다. 이때 기준이 문제 됩니다.

판례는 실제로 받은 금액이 아니라 약정한 계약금 전액을 기준으로 봅니다. 일부만 받았어도 약정액의 두 배를 돌려주어야 합니다.

그래서 계약금을 나누어 받기로 하는 구조는 파는 쪽에 부담이 될 수 있습니다.

가계약금은 어떻게 되나

정식 계약 전에 물건을 잡아 두려고 보내는 돈입니다. 성격이 정해져 있지 않아 다툼이 잦습니다.

중요한 것은 계약의 중요 부분에 합의가 있었는지입니다. 매매 목적물과 대금, 지급 일정이 정해졌다면 계약이 성립한 것으로 볼 수 있습니다.

단순히 순번을 잡아 두는 취지였다면 반환 대상이 됩니다. 주고받을 때 문자로 취지를 남겨 두는 것이 실질적인 대비입니다.

청구할 때의 순서

• 계약서에서 위약 조항의 문구를 확인합니다
• 이행 착수 여부와 시점을 정리합니다
• 해제 통지를 문서로 보냅니다
• 예정액과 실제 손해를 각각 계산합니다
• 감액 주장에 대비한 자료를 준비합니다

세 번째를 생략하면 뒤에 해제 시점을 두고 다투게 됩니다. 통지가 언제 도달했는지가 이행 착수와의 선후를 가르는 기준이 됩니다.

이행지체와의 관계

상대가 기일을 지키지 않은 경우에는 해약금이 아니라 채무불이행으로 접근합니다.

상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그 기간이 지나면 해제할 수 있습니다. 정기행위처럼 시기가 본질인 계약은 최고 없이 해제가 가능합니다.

이때는 위약금 조항이 적용되며, 별도의 손해가 있으면 예정액의 범위 안에서 정리됩니다.

세금과 비용

계약이 해제되면 이미 낸 세금과 비용의 처리가 남습니다. 취득세는 신고 기한 안에 정정이 가능합니다.

중개보수는 계약이 성립한 이상 원칙적으로 발생합니다. 다만 중개인의 잘못으로 해제된 경우에는 감액이나 반환을 다툴 수 있습니다.

대출을 실행했다면 중도상환수수료가 손해 항목이 됩니다. 예정액 안에 포함되는지 확인해야 합니다.

부동산 거래에서 자주 나오는 유형

대출이 나오지 않아 잔금을 치르지 못하는 경우가 많습니다. 대출 불가 시 해제한다는 조항이 있으면 그에 따릅니다.

조항이 없으면 매수인의 사정이므로 계약금을 잃을 수 있습니다. 계약 단계에서 넣어 두어야 하는 조항입니다.

임차인이 나가지 않아 인도가 늦어지는 경우도 흔합니다. 인도 지연에 대한 책임을 누구에게 둘지 미리 정해야 합니다.

증명의 문제

손해배상액이 예정되어 있으면 손해의 발생과 액수를 증명할 필요가 없습니다. 이것이 예정 조항의 가장 큰 실익입니다.

반대로 예정이 없으면 실제 손해를 하나씩 증명해야 합니다. 대체 거래 가격, 지출한 비용, 지연으로 인한 손실이 대상입니다.

그래서 계약서 작성 단계에서 이 조항을 넣을지가 이후 분쟁의 난이도를 정합니다.

협의로 정리할 때

일정 금액으로 정리하는 합의가 실제로는 가장 흔한 결말입니다. 소송 비용과 기간을 감안한 선택입니다.

합의서에는 반환 금액과 시점, 그리고 서로 더 이상 청구하지 않는다는 문구를 함께 적습니다.

등기나 점유 상태가 남아 있으면 그 처리도 같은 문서에 정해 두어야 합니다.

정리

같은 계약금이라도 해약금인지 위약금인지에 따라 결론이 달라집니다. 계약서의 문구가 출발점입니다.

이행 착수 시점을 정리하는 작업이 그다음입니다. 이 한 가지로 해제가 가능한지 자체가 갈립니다.

금액이 과다하다고 느껴지면 감액을 다툴 여지가 있습니다. 실제 손해의 규모를 보여 줄 자료를 준비하십시오.

참조 조문

민법 제565조(해약금) · 민법 제398조(배상액의 예정) · 민법 제544조(이행지체와 해제) · 민법 제545조(정기행위와 해제) · 민법 제548조(해제의 효과, 원상회복의무)

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자주 묻는 질문

계약금을 포기하면 언제든 해제할 수 있나요?

상대가 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다. 중도금이 지급되었다면 더 이상 해약금으로 물릴 수 없습니다.

계약금을 일부만 받았는데 얼마를 돌려주어야 하나요?

판례는 실제 받은 금액이 아니라 약정한 계약금 전액을 기준으로 봅니다. 일부만 받았어도 약정액의 두 배가 기준이 됩니다.

위약금이 너무 많으면 줄일 수 있나요?

손해배상액의 예정이 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다. 계약의 목적과 실제 손해의 크기가 고려됩니다.

가계약금도 돌려받을 수 있나요?

목적물과 대금, 지급 일정 등 중요 부분에 합의가 있었는지에 따라 달라집니다. 주고받을 때 취지를 문자로 남겨 두는 것이 안전합니다.

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