법률지식인

법원 보정명령의 취지는 채무자 명의 부동산이 있는데도 굳이 예금 채권을 가압류해야 할 보전 필요성이 있는지 설명하라는 것입니다. 질문하신 수치만 정리해 봐도 오히려 부동산의 실질 담보가치가 거의 없다는 주장을 충분히 펼칠 수 있는 사안입니다.

■ 부동산 가액계산서 작성 방향

부동산 가액은 통상 최근 실거래가나 KB부동산 시세 같은 객관적 자료를 기준으로 산정합니다. 시가 11억 5천만 원의 부동산에서 채무자 지분이 2분의 1이라면, 채무자가 보유한 지분 가치는 11억 5천만 원의 절반인 5억 7,500만 원으로 계산됩니다. 가액계산서에는 '채무자 지분가액 575,000,000원' 형태로 명확히 기재하시고, 산정 근거로 등기부등본, 실거래가 자료, 시세 출처를 함께 첨부하시면 됩니다. 지분 부동산의 가치 평가에는 단독 부동산보다 다소 보수적으로 접근하는 실무 흐름도 있어 그 점을 의견서 본문에 한 줄 정리해 두시면 도움이 됩니다.

■ 담보가치계산서로 실질 가치 보여주기

담보가치는 채무자 지분가액에서 선순위 권리액과 다른 채권자의 가압류액을 순서대로 공제해 산정합니다. 질문하신 사안에서는 근저당 채권최고액 합계가 4억 8천만 원에 이르고, 이미 설정된 가압류 3건 합계도 약 8억 668만 원에 달합니다. 채무자 지분가액 5억 7,500만 원에서 선순위 근저당 4억 8천만 원을 먼저 공제하면 남는 가치는 9,500만 원 수준이고, 여기에 기존 가압류액까지 고려하면 새로 진행하시는 7천만 원짜리 가압류가 부동산에 실효성을 가지기 어렵다는 결론에 도달합니다. 담보가치계산서에는 각 단계 공제 내역을 표 형태로 정리해 한눈에 보이도록 구성하시기 바랍니다.

■ 소명자료와 예금채권 가압류 필요성 정리

각 공제 항목별로 등기부등본의 근저당 설정 내역, 가압류 등기부 내역, 채권최고액과 실제 채권액의 관계, 거래 시세 출처 같은 자료를 일자별로 첨부하시기 바랍니다. 그 위에 '부동산에 대한 가압류로는 청구금액 회수가 사실상 불가능하므로 예금채권 가압류가 보전을 위한 유일한 실효적 수단이다'라는 결론을 적어 두시면 법원이 보정 취지에 부합하는 답변으로 받아들이게 됩니다. 보정 기한이 길지 않은 경우가 많아 가급적 빠르게 자료를 모아 제출하시는 일이 결과를 가릅니다.

■ 전문가 상담이 필요한 시점

가압류 보정명령은 정해진 기한 안에 응하지 않으면 신청이 각하될 수 있어 시간 다툼이 큽니다. 부동산 시세와 등기부 자료 정리를 함께 점검받아 두시면 한 번에 통과시키기 쉬워집니다.

법무법인 대한중앙은 서울·부산·울산·수원·광주·진주 전국 네트워크를 갖추고 있으며, 담당변호사 한병철·하영우가 초기 상담부터 사건 해결까지 함께합니다.

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