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법률지식인
부동산 인도 소송 진행 중, 채무자와 실제 점유자가 달라요. 어떻게 대처할까요?
부동산 인도 소송 진행 중, 채무자와 실제 점유자가 달라요. 어떻게 대처할까요?
동산 부동산 일을 다물하고 있는데, 가족 친지가 운영하는 아파트 임대 임대인도 임대료가 미납되어 밀려있는 경우가 많아 인도 소송 진행하기로 계획하였습니다. 건물 인도 소송 시 부동산가처분명령서를 신청을 하였고 법원에서 처분 명령서가 나와서 진행을 하였습니다. 이제 진행을 하는데에서 채무자와 실제 점유자가 다른 경우가 있어 이에 어떻게 대처를 해야 하는지 문의드립니다. 경우 1) 채무자가 가족이며, 같이 거주로 점유자인가도 파악인데 같이 거주하지 확실히 파악이 어려운 경우 부부 한분, 그리고 아들이라고 하는 분 등 2명의 점유자였던 아들이 등기상점유자이어도 부부만 통보할 수 있을까 어디 또는 같이 인도 소송을 하면 되는지 아니면 같은 점유자의 경우 2명 점유자임을 확인하여 추가로 다시 대처해야 함도 인도 소송 추가 진행해야하는지 문의드립니다. 그리고 그 2명의 점유자는 모두 확인해야하는지 잘 모르겠습니다.
본인 사안은 부동산 인도 집행에서 점유자 확정이 가장 핵심인 영역입니다.
■ 점유자 확정의 일반 원칙
부동산 인도 집행은 ①집행권원에 기재된 채무자 명단과 ②실제 점유 중인 사람이 일치해야 효과적으로 진행됩니다. 채무자와 실제 점유자가 다르면 ①명도 청구 대상이 잘못 지정된 것이 되어 집행이 어려운 사례가 발생합니다. 본인 사안에서 부부와 아들 2인이 점유 중이면 두 사람 모두 점유자로 확정하시는 흐름이 안전합니다.
■ 본인 측 대응 방법
첫째, 점유자 신원 정확 확인. ①주민등록등본 확인(가족관계 + 동거 여부), ②관리사무소 자료(입주자 명단), ③전기·가스·수도 등 공과금 명의, ④우편물 수신자 등으로 실제 점유자를 특정하시기 바랍니다. 둘째, 명도 청구 대상에 ①채무자(가족 부부) 외에 ②아들(등기상 점유자라 표시되었거나 실제 점유자)을 추가 피고로 포함시켜 명도 청구 가능합니다. 본인이 처음 청구 시 누락한 점유자가 발견되면 추가 명도 청구 소송 또는 청구 취지 변경 신청으로 보완 가능합니다.
■ 점유이전금지 가처분
실제 점유자가 추가로 발견될 가능성이 있다면 ①점유이전금지 가처분 신청을 통해 점유자가 다른 사람에게 점유를 넘기지 못하도록 차단하시기 바랍니다. 가처분 신청은 본안 소송과 별개로 신속히 진행 가능하고, 본인 측 권리 보전에 매우 효과적입니다.
■ 집행 단계 권장
첫째, 점유자 확정 후 명도 청구 대상에 모든 점유자를 포함시켜 명도 청구. 둘째, 본안 승소 후 본집행 신청 시 집행관 사무실에 점유자 정보를 정확히 알리시기 바랍니다. 셋째, 집행 진행 중 점유자가 추가로 발견되면 즉시 추가 명도 청구로 보완하시면 됩니다.
■ 전문가 상담이 필요한 시점
점유자 확정과 추가 명도 청구는 변호인 조력이 효율적입니다. 등기부와 점유 자료를 들고 한 번 점검받아 두시기 바랍니다.
법무법인 대한중앙은 서울·부산·울산·수원·광주·진주 전국 네트워크를 갖추고 있으며, 담당변호사 한병철·하영우가 초기 상담부터 사건 해결까지 함께합니다.
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