법률지식인

본인 사안은 위반건축물 가능성이 있는 전세 주택 계약 여부를 결정해야 하는 상황에서 위험성과 안전한 계약 방법을 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 위반건축물은 여러 위험이 따르므로 계약 전 정확한 현황을 확인하고, 위험 요소에 따라 계약 여부를 신중하게 결정해야 합니다.

■ 위반건축물의 의미와 유형

위반건축물이란 건축법 기준을 초과하거나 허가 없이 증축·개축된 건물입니다. 주요 유형으로는 ①무허가 증축(베란다 확장, 옥탑방 등), ②불법 용도 변경(창고→주택), ③건폐율·용적률 초과 등이 있습니다. 위반건축물이 임차 공간 자체인 경우 이행강제금 부과와 철거 위험이 직접적입니다.

■ 건축물대장 확인 방법

건축물대장은 국토교통부 정부24(gov.kr) 또는 관할 시·군·구청에서 무료로 열람할 수 있습니다. 건축물대장에 '위반건축물' 표기가 있으면 이미 적발된 위반 사항입니다. 특이 사항이 없더라도 안심등기에서 위반 가능성이 나왔다면 현장 방문 시 증축·개축 흔적을 직접 확인하시기 바랍니다.

■ 위반건축물 계약 시 위험

이행강제금(매년 부과)이 쌓이면 임대인의 재정 부담이 증가하여 전세 보증금 반환 능력이 낮아질 수 있습니다. 지자체가 철거 명령을 내리면 임차인이 조기 퇴거해야 하는 상황이 발생합니다. 위반 면적이 합법적 건물로 인정받지 못해 경매 낙찰가가 낮아지면 보증금 회수가 어렵습니다. 전세보증금반환보증(HUG 가입)이 거부될 수 있어 보증보험을 통한 보호도 어렵습니다.

■ 계약 전 협상 방법

계약 자체가 꼭 필요하다면 ①임대인에게 위반건축물 이행강제금 처리 계획을 서면으로 받아두시기 바랍니다. ②위반 건축 부분에 대한 적법화 처리(양성화) 계획이 있는지 확인하시기 바랍니다. ③보증금을 시세 대비 낮추고 전세보증금반환보증 가입 가능 여부를 먼저 확인하시기 바랍니다. 위반건축물에 압류까지 설정돼 있다면 계약을 피하는 것이 가장 안전합니다.

법무법인 대한중앙은 서울·부산·울산·수원·광주·진주 전국 네트워크를 갖추고 있으며, 담당변호사 한병철·하영우가 초기 상담부터 사건 해결까지 함께합니다.

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