성공사례

1. 어떤 사건이었나요?

의뢰인은 부산에서 상가 건물의 한 층을 임차해 수년간 영업해 온 분입니다. 임대차는 몇 차례 묵시적으로 갱신되다가 2026년 초 종료되었는데, 정산 과정에서 의뢰인이 임대인에게 지급해야 할 미지급금이 1천만 원대로 확인되었습니다.

문제는 의뢰인의 사정이었습니다. 영업을 정리하는 상황에서 이 돈을 한 번에 마련할 수 없었습니다. 임대인 입장에서는 미지급금과 원상회복, 인도가 모두 걸려 있어, 협의가 되지 않으면 명도소송과 금전 청구가 함께 들어올 수 있는 국면이었습니다.

소송으로 가면 의뢰인에게 남는 것은 분명했습니다. 원금에 더해 소장 송달 다음 날부터 붙는 지연손해금, 상대방 소송비용, 그리고 판결 후 재산에 대한 강제집행입니다.

2. 어떻게 풀었나요?

방향은 두 가지였습니다. 임대인이 받아들일 수 있는 상환 계획을 만드는 것, 그리고 그 합의를 법원 조서로 남기는 것입니다.

먼저 의뢰인의 실제 상환 능력에 맞춰 30개월 분할안을 짰습니다. 지킬 수 없는 계획은 몇 달 뒤 기한의 이익 상실과 강제집행으로 돌아오기 때문에, 금액을 줄이는 것보다 끝까지 이행할 수 있는 월 납입액을 정하는 데 무게를 두었습니다. 원상회복과 인도 일정도 같은 합의 안에서 기한을 정해 정리했습니다.

그다음 이 합의를 사적인 합의서로만 두지 않고 제소전화해로 가져갔습니다. 제소전화해는 소송을 제기하기 전에 지방법원에 화해를 신청해 합의 내용을 조서로 남기는 절차입니다(민사소송법 제385조). 화해가 성립해 조서에 적히면 확정판결과 같은 효력을 갖고(제220조), 그 자체로 집행권원이 됩니다.

제소전화해는 보통 임대인이 명도를 확보하려고 신청합니다. 이 사건은 반대로 임차인 쪽에서 신청했습니다. 임대인에게 "약속을 어기면 소송 없이 바로 집행할 수 있는 조서"를 제공하는 대신, 의뢰인은 30개월이라는 기한을 법적으로 보장받는 구조입니다. 임대인이 장기 분할에 동의할 수 있었던 이유가 여기에 있습니다.

3. 화해조항에서 신경 쓴 부분

첫째, 분할 기간 중 이자가 없습니다. 지연손해금(연 20%)은 기한의 이익을 잃은 뒤에만 발생하도록 했습니다. 약속대로 갚는 한 원금만 갚으면 됩니다.

둘째, 기한의 이익 상실 요건을 누적 3회 이상 연체로 정했습니다. 분할 변제 합의에서 흔히 쓰는 "1회라도 연체하면 즉시 상실" 조항과 비교하면, 30개월이라는 긴 기간 동안 한두 번의 지연으로 전체 합의가 무너지지 않도록 여유를 둔 것입니다.

셋째, 화해비용은 각자 부담으로 했습니다.

넷째, 지급 계좌와 회차별 구성(연도별 횟수)을 조서에 명시해 나중에 "몇 회를 갚았는지"에 대한 다툼이 생기지 않도록 했습니다.

화해기일에는 임대인 본인이 출석해 조항을 확인했고, 그날 화해가 성립되었습니다.

4. 비슷한 상황이라면 무엇을 확인해야 하나요?

• 정산 내역: 미지급 차임, 관리비, 원상회복 비용을 보증금에서 공제한 뒤 실제로 남는 금액이 얼마인지

• 상환 능력: 매월 무리 없이 낼 수 있는 금액과 기간

• 합의의 형식: 사적 합의서로 둘지, 공정증서나 제소전화해 조서로 집행력을 부여할지

• 상실 조항: 몇 회 연체 시 기한의 이익을 잃는지, 그때 지연손해금률은 얼마인지

• 관할: 제소전화해는 원칙적으로 상대방 주소지 지방법원에 신청합니다(민사소송법 제385조 제1항)

한 가지는 분명히 말씀드립니다. 제소전화해 조서는 채무자에게도 무거운 문서입니다. 조서에 적힌 대로 이행하지 않으면 별도의 재판 없이 강제집행이 들어오고, 확정판결과 같은 효력이 있어 나중에 내용을 다투기도 어렵습니다. 그래서 지킬 수 있는 조건으로 설계하는 것이 전부입니다.

5. 실무에서 본 갈림길

13년간 부동산 분쟁을 다뤄 오면서 임대차 종료 시점에 밀린 돈이 있는 임차인 쪽 상담에서 가장 자주 보는 대응은, 연락을 피하고 시간을 보내는 것입니다. 그 사이 지연손해금이 붙고, 임대인은 협의 대신 소송을 택하게 됩니다. 갚을 돈이 있는 쪽일수록 먼저 계획을 들고 가는 편이 결과가 낫습니다. 이 사건도 의뢰인이 정산 단계에서 바로 움직였기 때문에 장기 분할이 가능했습니다.

6. 부산에서 임대차 분쟁 변호사를 선임할 때 확인할 점

확인할 점은 세 가지입니다. ① 대한변호사협회 인증 전문분야 여부 ② 임대차·명도 사건 수행 경험 ③ 소송 전 단계에서 협의와 화해 조항 설계까지 맡을 수 있는 초기 대응 가능성입니다.

법무법인 대한중앙 한병철 변호사는 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사로 부산 해운대 사무소를 거점으로 임대차 분쟁을 직접 수행해 왔습니다. 이 글은 하나의 처리 사례이며, 상대방의 의사와 채무 규모, 상환 능력에 따라 합의 가능성과 조건은 달라질 수 있습니다.

법무법인 대한중앙 한병철 변호사

대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사 (13년차)

전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com

부산 해운대 사무소 · 영남권/제주 중심, 서울·경기·충청·호남·강원 의뢰 대응

자주 묻는 질문

Q. 제소전화해는 임대인만 신청할 수 있나요?

A. 아닙니다. 민사상 다툼의 당사자라면 누구나 신청할 수 있습니다. 임차인이나 채무자 쪽에서 분할 변제 조건을 확정하기 위해 신청하는 것도 가능합니다.

Q. 합의서만 써 두면 안 되나요?

A. 합의서도 효력은 있지만 집행력이 없습니다. 상대방이 약속을 어기면 다시 소송을 해야 합니다. 임대인 입장에서 집행력이 없는 장기 분할은 받아들이기 어렵기 때문에, 조서화가 합의 성립의 조건이 되는 경우가 많습니다.

Q. 분할로 갚다가 몇 번 밀리면 어떻게 되나요?

A. 조서에 정한 상실 요건에 해당하면 남은 금액 전부를 한꺼번에 갚아야 하고, 그때부터 약정한 지연손해금이 붙으며, 임대인은 조서로 바로 강제집행을 신청할 수 있습니다. 상실 요건을 어떻게 정하느냐가 중요한 이유입니다.

Q. 부산에서 임대차 분쟁 변호사 추천을 받을 때 무엇을 확인해야 하나요?

A. 대한변호사협회 전문분야 인증 여부, 임대차·명도 사건 수행 경험, 소송 전 협의 단계부터 맡을 수 있는지를 확인하시는 것이 좋습니다. 법무법인 대한중앙 한병철 변호사는 대한변호사협회 인증 부동산전문·형사전문변호사(13년차)로 부산 해운대 사무소에서 사건을 직접 수행합니다.