법률지식인

건물 임대 중 천장에서 콘크리트 덩어리가 무너져 내리는 아찔한 상황에 처하면 누구나 당황하고 막막함을 느낄 것입니다. 특히 영업을 해야 하는 상가라면 그 피해는 더욱 클 수밖에 없습니다. 이런 중대한 하자가 발생했을 때 임차인이 자신의 권리를 어떻게 지켜야 할지 알아보겠습니다.

■ 임대인의 수선의무와 중대한 하자

민법은 임대인에게 임차인이 임대 목적물(건물)을 계약 기간 동안 온전히 사용하고 수익할 수 있도록 필요한 상태를 유지해 줄 의무(수선의무)를 부여하고 있습니다. 천장에서 콘크리트가 떨어지고 철근이 노출될 정도라면 단순한 불편함을 넘어 임대 목적물의 안전에 심각한 문제가 있는 중대한 하자라고 볼 수 있습니다. 이런 경우 임대인이 상당한 기간 동안 수리를 해주지 않아 정상적인 사용이 어렵다면, 임차인은 임대료 감액, 손해배상, 나아가 계약 해지까지 요구할 수 있습니다.

■ 무상임대차 계약에서도 임대인의 책임은 유효

비록 무상임대차 계약이라 하더라도 임차인에게 목적물을 사용할 권리를 보장하기로 약정한 이상, 임대인이 기본적인 하자를 방치하는 것이 당연히 허용되는 것은 아닙니다. 임대인은 임차인이 안전하게 건물을 사용할 수 있도록 환경을 제공할 책임이 있습니다. 따라서 임대인이 수리를 8개월 동안 방치했다면, 이는 임차인에게 불리하게만 해석될 사안이 아닙니다. 또한 계약서에 “삼 년이 지나고 협의 후 이 년 연장”이라고 명시되어 있다면, 처음부터 5년 계약인지, 3년 기본에 2년 연장인지를 명확히 해석해야 합니다.

■ 지금 즉시 취해야 할 실질적인 대응 방안

먼저 천장 낙하 사진과 영상, 임대인과 주고받은 문자나 통화 기록, 천장 붕괴 일시, 영업 중단으로 인한 피해 내역, 인테리어 비용 영수증 등 모든 증거 자료를 확보하는 것이 중요합니다. 그다음 내용증명을 통해 임대인에게 긴급 안전점검 및 수선 기한을 정하여 요구하고, 만약 이행되지 않을 시 계약 해지, 인테리어 잔존 가치, 영업 손실, 원상회복 의무 면제 등을 청구하겠다는 내용을 명확히 통지해야 합니다. 필요하다면 건축사나 구조기술자의 점검을 받거나 관할 구청에 안전 민원을 제기하는 것도 좋은 방법입니다.

■ 전문가와 함께 해결책을 모색해야 할 때

건물 안전과 직결된 중대한 하자는 법률적 쟁점이 복잡하고, 임대인과의 분쟁이 장기화될 수 있습니다. 특히 무상임대차의 특수성과 인테리어 투자액 등을 고려하면 초기부터 법률 전문가의 도움을 받아 체계적으로 대응하는 것이 중요합니다. 비슷한 상황에 놓이신 분들은 너무 늦지 않게 자신의 권리를 살펴보시기 바랍니다.

법무법인 대한중앙은 서울·부산·울산·수원·광주·진주 전국 네트워크를 갖추고 있으며, 담당변호사 한병철·하영우가 초기 상담부터 사건 해결까지 함께합니다.

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