언론보도

지금 부산 부동산 시장을 바라보는 시선은 크게 두 갈래로 나뉩니다. 어떤 분들은 '지금이 아니면 늦는다'고 생각하고, 또 다른 분들은 '이제 하락세로 접어들 것'이라고 판단합니다. 흥미로운 점은 이 두 가지 관점 모두 특정 상황에서는 옳을 수 있다는 것입니다. 결국 어떤 종류의 부동산을 보느냐에 따라 결론이 달라진다고 볼 수 있습니다.

최근 부산 아파트 매매가격 상승세가 5개월 만에 멈춘 반면, 전세가격은 20개월 연속 오르고 있습니다. 매매는 주춤하고 전세는 오르는 이 엇갈린 신호는 중요한 의미를 가집니다. 전세가격 상승은 해당 지역에 실제로 거주하려는 실수요가 늘고 있다는 방증이기 때문입니다. 전세와 매매의 가격 차이가 좁혀지면, 많은 분들이 '이럴 바엔 차라리 매수하자'는 결정을 내리게 됩니다. 전문가들이 올가을쯤 실수요 매수세가 회복될 것이라고 보는 이유가 바로 여기에 있습니다.

그러나 이러한 온기가 부산 전역에 고르게 퍼지지는 않습니다. 해운대, 수영, 동래구와 같은 핵심 지역은 전세가가 오르고 있지만, 서부산이나 원도심 지역에는 빈집이 늘어나는 현상이 관찰됩니다. 같은 부산 안에서도 완전히 다른 두 개의 부동산 시장이 공존하고 있는 것입니다. 부동산 역사를 살펴보면, 핵심지는 빠르게 회복하고 외곽 지역은 오랫동안 소외되는 패턴이 반복되어 왔습니다. 부산 부동산은 역사적으로 서울 시장의 후행 지표로 작용하는 경향이 있습니다. 서울 핵심 지역이 먼저 움직인 후 6개월에서 1년 뒤 부산이 뒤따르는 패턴이 반복되었는데, 지금 서울 일부 지역에서 다시 반등 신호가 감지되고 있습니다. 이 신호를 부산 시장에 어떻게 적용할지 신중하게 고려할 필요가 있습니다.

■ 자산 유형별로 다른 접근 전략

**아파트:** 부산 핵심 지역 아파트는 신축과 구축(오래된 건물) 간의 가격 격차가 뚜렷하게 벌어지고 있습니다. 30년 이상 된 노후 아파트 비율이 꾸준히 증가하면서 신축 아파트의 희소성은 더욱 커질 것으로 보입니다. 재건축을 고려한다면 조합 설립 단계나 관리처분 인가 이후 등 사업 진행 단계에 따라 리스크의 성격이 크게 달라지므로 주의해야 합니다. 서부산이나 원도심 지역은 빈집이 쌓여있는 동안에는 섣부른 진입을 피하고, 시장이 약세일수록 좋은 물건과 그렇지 않은 물건의 격차가 커진다는 점을 인지해야 합니다.

**오피스텔:** 1인 가구 증가로 수요 기반은 존재하지만, 전세사기 이후 비아파트에 대한 불신이 여전히 남아있습니다. 역세권, 소형 평형, 관리가 잘 된 오피스텔에만 수요가 집중되고, 이 조건을 벗어나면 공실(빈집) 기간이 길어질 수 있습니다. 매수를 고민한다면 주변 오피스텔의 공실률을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

**상가:** 현재 상가 시장은 구조적으로 어려운 시기입니다. 온라인 쇼핑이 오프라인 소비를 지속적으로 대체하고 있기 때문입니다. 해운대, 광안리, 서면과 같은 관광·외식 상권은 비교적 견고하지만, 주거지 인근 근린상가는 공실이 길어지는 곳이 많습니다. 상가 매수 시에는 기존 임대차 계약의 잔여 기간과 임대료 수준을 정확히 파악하고, 새로운 임차인을 구하는 데 걸릴 시간을 반드시 수익률 계산에 포함해야 합니다. 공실 6개월에서 1년치를 제외하고도 수익이 발생하는지 확인하는 것이 우선입니다.

**꼬마빌딩:** 대출 이자가 임대 수익을 초과하는 순간, 자산은 있지만 현금 흐름이 막히는 상황이 발생할 수 있습니다. 핵심 입지의 꼬마빌딩은 수익보다는 자산 보전의 목적으로 접근하는 것이 바람직하며, 한 층만 공실이 발생해도 현금 흐름이 크게 흔들릴 수 있다는 점을 미리 계산에 넣어야 합니다.

**생활형숙박시설:** 현재 가장 신중하게 접근해야 할 자산 유형입니다. 주거 목적으로 사용하면 이행강제금 대상이 될 수 있고, 전입신고도 어려운 경우가 많습니다. 분양 시 제시되는 '수익률 보장'은 법적 구속력이 없는 경우가 많으므로, 보유 중이라면 본인 물건의 법적 지위부터 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

**토지·공장:** 개발이 확정된 토지와 개발이 예정된 토지는 완전히 다릅니다. 토지는 한번 개발이 제한되면 오랜 기간 묶일 수 있으므로, 용도지역이나 개발행위허가 가능 여부를 반드시 먼저 확인해야 합니다. 부산·경남 지역의 물류창고 수요는 꾸준하지만, 유동성이 낮아 급하게 매도하기 어려울 수 있습니다.

■ 매수자와 매도자가 고려해야 할 핵심 질문

매수를 고려하는 분들은 다음 순서를 따르는 것이 좋습니다. 첫째, 전세와 매매 시세를 나란히 비교하여 전세가격이 매매가격의 70% 이상으로 올라온 단지는 실수요자에게 진입 시점이 가까워졌다는 신호로 볼 수 있습니다. 둘째, 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 실제 거래된 가격을 확인하는 발품이 필요합니다. 호가(부르는 가격)와 실거래가는 차이가 있을 수 있으며, 같은 단지 내에서도 층수, 향, 수리 상태에 따라 실제 거래가격이 크게 달라집니다. 셋째, 계약서에 도장을 찍기 전에는 반드시 인터넷 등기소에서 등기부등본을 직접 발급받아 근저당이나 가압류 같은 권리 관계에 문제가 없는지 확인해야 합니다. 넷째, 계약서의 특약 사항을 한 줄씩 꼼꼼히 읽어봐야 합니다. '현 상태 인도'와 같은 특약은 하자가 있어도 그대로 인수해야 할 수 있음을 의미하며, 특약이 본문 내용보다 우선 적용되는 경우가 많습니다.

매도를 고려하는 분들은 냉정하게 자신의 물건이 핵심 지역에 속하는지 아닌지를 판단해야 합니다. 비핵심 지역 물건을 보유하고 있다면 무작정 기다리는 것이 항상 최선의 답이 아닐 수 있습니다. 핵심지와 비핵심지의 격차는 계속해서 벌어지는 구조이기 때문에, 지금 매도하고 핵심 지역으로 갈아타는 것이 장기적으로 유리할지 진지하게 계산해볼 필요가 있습니다. 매도 타이밍은 '내 물건이 가장 주목받는 시점'보다는 '내가 사고 싶은 물건이 덜 주목받는 시점'에 잡는 것이 더 낫습니다. 지금처럼 매수 심리가 관망세로 돌아선 시기에 매도를 서두르면 협상력이 약해질 수 있습니다. 가격을 조금 낮춰서라도 빠르게 정리하고 다음 물건을 준비할지, 아니면 가을 매수세 회복을 기다릴 수 있을지를 판단하는 것이 중요합니다. 특히 생활형숙박시설이나 비아파트라면 더욱 냉정하게 접근해야 하는데, 비아파트 기피 현상이 완전히 해소되기까지는 시간이 더 필요할 것으로 보입니다.

부동산전문변호사이자 공인중개사 자격을 보유하고 현장에서 매일 시장을 들여다보는 입장에서 한 가지 더 강조하고 싶은 점은, 시장 분석이 아무리 정확해도 개별 물건의 법적 구조에 문제가 있다면 손해로 이어질 수 있다는 것입니다. 좋은 입지의 부동산이라도 등기부에 권리 관계 문제가 있거나, 계약서 특약이 매도인에게 불리하게 작성되어 있다면 수천만 원 규모의 분쟁으로 비화될 가능성이 있습니다. 시장 전망을 아는 것만큼 개별 물건의 법적 구조를 정확히 파악하는 것이 중요한 이유입니다.

부산 부동산 시장은 이제 전체가 일괄적으로 오르는 시대는 끝났습니다. 하지만 시장을 정확히 읽고, 좋은 물건을 선별하며, 계약서의 법적 의미를 이해하는 눈을 갖춘 분들에게는 여전히 기회가 있습니다. 지금 이 시장에서 가장 큰 실수는 조급함입니다. 정확한 판단이 빠른 결정보다 훨씬 오래 지속되는 가치를 만들어낼 것입니다.

법무법인 대한중앙은 서울·부산·울산·수원·광주·진주 전국 네트워크를 갖추고 있으며, 담당변호사 한병철·하영우가 초기 상담부터 사건 해결까지 함께합니다.

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