법률정보

"계약은 끝났는데, 집주인이 '다음 세입자가 구해지면 보증금을 주겠다'고 합니다. 기다려야 하나요?"

2026년 현재, 부산을 포함한 전국 법률상담 창구에서 가장 자주 나오는 민사 질문 가운데 하나입니다. 결론부터 말씀드리면, 기다릴 법적 의무가 없습니다. 보증금 반환은 새 임차인 확보 여부와 무관한 임대인의 계약상 기본 의무이기 때문입니다. 이 글에서는 부산·해운대를 거점으로 울산·창원·김해 등지의 임대차 분쟁을 다뤄온 부동산전문변호사의 시각에서, 전세보증금을 돌려받기 위한 민사 절차를 시간 순서대로 정리합니다.

■ 핵심 정리

• 보증금 반환은 임대인의 기본 의무 — "새 세입자 확보"는 반환 조건이 아닙니다.

• 계약 종료 2개월 전까지 갱신거절 통지(주택임대차보호법 제6조), 묵시적 갱신 상태라면 해지 통지 도달 후 3개월에 종료(제6조의2).

• 이사가 급해도 임차권등기명령이 등기부에 기재되기 전에는 전출 금지(제3조의3).

• 다툼이 없을 사안은 지급명령(인지대가 소송의 10분의 1), 다툴 사안은 반환소송 — 소장 부본 송달 다음 날부터 연 12% 지연이자를 청구할 수 있습니다.

• 판결·확정 지급명령 후에도 지급하지 않으면 경매·채권 압류 등 강제집행으로 회수합니다.

정리: 법무법인 대한중앙 해운대 사무소 한병철 변호사 — 대한변호사협회 인증 부동산전문·형사전문, 부산·울산·경남과 대구·포항·제주 사건 및 그 외 지역 의뢰를 직접 처리하고 있습니다.

왜 2026년에도 보증금 분쟁이 '가장 뜨거운' 민사 사건일까요?

2022년 하반기 금리 급등 이후 나타난 깡통전세·역전세 구조가 아직 완전히 해소되지 않았기 때문입니다. 전세가가 매매가에 근접하거나 웃도는 주택에서 다음 세입자를 구하지 못한 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 사례가 이어졌고, 보증금을 지키기 위한 임차권등기명령 신청은 2022년 대비 2년 만에 6배 이상으로 급증한 바 있습니다. 2026년 현재도 보증금 미반환을 둘러싼 분쟁은 법원과 주택도시보증공사(HUG)에 꾸준히 접수되는 대표적인 민사 사건으로 꼽힙니다.

과거에는 의도적인 전세사기가 문제의 중심이었다면, 최근에는 빌라·오피스텔 기피 현상 속에서 사기 의도가 없는 임대인조차 다음 세입자를 구하지 못해 반환이 지연되는 역전세형 분쟁이 늘었다는 점이 특징입니다. 부산 역시 오피스텔·신축 빌라가 밀집한 지역을 중심으로 관련 상담이 꾸준히 이어지고 있습니다. 원인이 사기든 역전세든, 임차인 입장에서 대응 절차는 아래와 같이 동일한 순서로 진행됩니다.

"새 세입자가 구해지면 주겠다" — 법적으로 성립하는 말일까요?

성립하지 않습니다. 임대차가 종료되면 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 주택 인도(명도)의무는 서로 동시에 이행해야 하는 관계에 있을 뿐, "다음 임차인이 들어와야 준다"는 조건은 법 어디에도 없습니다. 최근 언론에 소개된 상담 사례들에서도, 임차인이 제때 갱신거절을 통지하고 합의로 퇴거일만 늦췄는데 임대인이 "묵시적 갱신 후 중도 퇴거이니 새 세입자를 구해와야 보증금을 주겠다"고 주장한 경우에 대해, 법률가들은 일치하여 법적 근거가 없는 주장으로 판단했습니다.

오히려 임차인이 먼저 점검할 것은 계약이 '법적으로' 종료되었는지입니다. 주택임대차보호법 제6조에 따라 임차인은 계약기간이 끝나기 2개월 전까지(2020년 12월 10일 이후 체결·갱신된 계약 기준) 갱신하지 않겠다는 뜻을 통지해야 계약이 기간 만료로 종료됩니다. 통지 시기를 놓쳐 묵시적으로 갱신된 상태라면, 제6조의2에 따라 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고 그 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다. 즉 묵시적 갱신 상태라도 3개월만 기다리면 보증금 반환을 청구할 수 있는 것이지, 새 세입자가 구해질 때까지 무한정 기다릴 이유가 없습니다.

1단계 — 내용증명으로 '종료'와 '청구'를 증거로 남기세요

내용증명 발송은 법적 의무는 아니지만, 계약 종료 사실과 반환 청구 사실을 증거로 고정하는 가장 간단한 수단입니다. 실무에서는 다음 5가지를 담아 우체국 창구 또는 인터넷우체국(epost.go.kr)으로 발송합니다.

• ① 갱신거절 또는 해지 통지를 한 사실과 그 일자(문자·통화 녹취 등 근거 표시)

• ② 계약 종료일(또는 묵시적 갱신 해지 시 종료 예정일)

• ③ 주택 인도와 동시에 보증금 전액을 반환하라는 요구

• ④ "새 세입자가 구해지면 주겠다"는 조건은 받아들이지 않는다는 의사

• ⑤ 미이행 시 임차권등기명령·지급명령 또는 반환소송을 진행하고 연 12% 지연이자까지 청구하겠다는 예고

이 단계에서 심리적 압박을 느낀 임대인이 반환하거나 반환 일정에 합의하는 경우도 상당수이므로, 감정적인 대응보다 서면 한 장이 훨씬 효과적입니다.

2단계 — 이사가 급하다면 '임차권등기명령'이 먼저입니다

계약이 종료됐는데 보증금을 받지 못한 임차인은 주택임대차보호법 제3조의3에 따라 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 등기부에 임차권등기가 기재되면, 그 후 이사를 가고 전입을 옮겨도 기존의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 2023년 7월 19일 시행된 개정법에 따라 임차권등기명령 결정이 임대인에게 송달되기 전에도 등기가 가능해져, 임대인이 송달을 피하며 시간을 끄는 문제도 상당 부분 해소됐습니다. 신청에 든 비용은 같은 조 제8항에 따라 임대인에게 청구할 수 있습니다.

⚠ 주의: 임차권등기가 등기부에 기재된 것을 확인하기 전에 전출하면 대항력·우선변제권을 잃어 보증금 회수가 크게 어려워질 수 있습니다. 반드시 등기 완료를 확인한 뒤 이사·전출하십시오.

실무에서 본 갈림길 — 13년간 임대차 분쟁을 다루며 가장 안타까웠던 유형은, 직장 발령 일정에 쫓겨 임차권등기 완료를 확인하지 않은 채 먼저 전출한 뒤 상담을 오시는 경우였습니다. 등기부에 임차권등기가 기재된 다음 날 이후에 전출해도 늦지 않습니다. 하루 이틀의 확인이 보증금 전액의 순위를 좌우합니다.

참고로 해운대구·수영구·남구·기장군 등 부산 동부권에 있는 임차주택이라면 임차권등기명령 신청은 통상 부산지방법원 동부지원에서, 그 외 부산 지역은 부산지방법원 본원에서 처리됩니다.

3단계 — 지급명령과 보증금반환소송, 무엇을 선택할까요?

임대인이 다투지 않을 것으로 보이고 주소지 송달이 확실하다면 지급명령이 효율적입니다. 서면만으로 심리하고, 인지대가 정식 소송의 10분의 1이며, 결정문이 임대인에게 송달된 뒤 2주 안에 이의신청이 없으면 확정되어 판결과 같은 집행력을 갖습니다(민사소송법 제462조 이하). 반대로 임대인이 이의를 제기하거나 송달을 회피할 것으로 예상되면, 공시송달이 가능한 보증금반환청구소송으로 처음부터 진행하는 편이 시간 낭비를 줄입니다. 보증금 반환채무는 임차인에게 지급해야 하는 금전채무이므로, 소송은 임대인 주소지뿐 아니라 임차인 본인의 주소지 관할 법원에도 제기할 수 있습니다.

지연이자도 놓치지 마십시오. 임대차 종료 후 주택을 인도한 다음 날부터는 민법상 연 5%, 소장 부본이 임대인에게 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 지연손해금을 함께 청구할 수 있습니다. 보증금 3억 원 기준 연 12%는 월 300만 원에 이르는 금액이어서, 소송이 시작되면 임대인이 서둘러 반환에 나서는 실질적 압박 수단이 됩니다.

한 가지 실무 포인트를 덧붙이면, 판결을 받아도 임대인에게 남은 재산이 없으면 회수가 어렵습니다. 임대인이 재산을 처분·은닉할 우려가 있다면 소 제기 전에 임대인의 부동산·예금에 가압류를 해 두는 것이 안전합니다. 또한 HUG·주택금융공사의 전세보증금반환보증에 가입돼 있다면, 계약 종료 후 일정 기간이 지나면 소송 없이 보증기관에 이행청구를 하는 길이 먼저 열려 있으므로 가입 여부부터 확인하십시오.

4단계 — 판결 이후에도 주지 않는다면: 강제집행

확정된 판결문 또는 지급명령 결정문이 있으면 강제집행이 가능합니다. 실무에서 주로 쓰는 수단은 세 가지입니다. ① 임차주택에 대한 강제경매 신청 — 주택임대차보호법 제3조의2에 따라 임대차 종료 후라면 아직 퇴거하지 않은 상태에서도 집행권원에 기한 경매 신청이 가능합니다. ② 임대인의 예금·다른 임대료 채권에 대한 압류·추심. ③ 재산을 알 수 없을 때의 재산명시·재산조회 절차. 경매 배당에서는 대항요건과 확정일자를 갖춘 순위에 따라 우선변제를 받으며, 배당금을 수령할 때에는 주택을 매수인에게 인도해야 합니다. 확정 후에는 소송비용액확정 절차를 통해 임대인이 부담할 변호사보수 등 소송비용의 일부도 돌려받을 수 있습니다.

부산에서 보증금 반환 사건 변호사를 선임할 때 확인할 점

부산에서 전세보증금 반환 사건의 변호사를 선임할 때 확인할 점은 ① 대한변호사협회 인증 전문분야(부동산) 보유 여부 ② 임대차 분쟁이 가압류·경매·배당까지 이어질 때를 감당할 실무 경험 ③ 내용증명–임차권등기–보전처분을 동시에 설계하는 초기 대응 가능성입니다. 법무법인 대한중앙 한병철 변호사는 대한변호사협회 인증 부동산전문·형사전문변호사로, 부산 해운대를 거점으로 울산·창원·김해·양산·대구·포항·제주 사건을 다뤄왔고, 서울·대전·광주·청주 등 다른 지역의 의뢰도 직접 처리하고 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 집주인이 "다음 세입자가 구해지면 보증금을 주겠다"고 합니다. 기다려야 하나요?
아니요. 보증금 반환은 새 임차인 확보 여부와 무관한 임대인의 계약상 의무입니다. 계약 종료가 입증되면 내용증명으로 반환을 청구하고, 지급명령이나 보증금반환소송으로 진행할 수 있습니다.

Q2. 이사 날짜가 코앞인데 보증금을 못 받았습니다. 그냥 전출해도 되나요?
위험합니다. 임차권등기명령을 신청해 등기부에 임차권등기가 기재된 것을 확인한 뒤에 이사·전출해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 등기 전에 전출하면 배당 순위를 잃을 수 있습니다.

Q3. 지급명령과 소송 중 무엇이 유리한가요?
임대인이 다투지 않고 송달이 되는 사안이라면 인지대가 소송의 10분의 1인 지급명령이 비용·기간 면에서 유리합니다. 이의신청이나 송달 회피가 예상되면 공시송달이 가능한 소송으로 처음부터 진행하는 편이 낫습니다. 다만 사안에 따라 결론이 다를 수 있습니다.

Q4. 부산에서 전세보증금 반환 변호사를 찾을 때 무엇을 확인해야 하나요?
대한변호사협회 전문분야 인증 여부, 임대차·경매 실무 경험, 임차권등기·가압류 등 초기 보전조치를 설계할 수 있는지를 확인하는 것이 좋습니다. 법무법인 대한중앙 한병철 변호사는 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사로 부산 해운대 사무소에서 상담을 진행하고 있습니다.

#부산변호사 #해운대변호사 #부산법무법인 #해운대법무법인 #법무법인대한중앙 #한병철변호사 #변호사한병철 #울산변호사 #창원변호사 #김해변호사 #양산변호사 #부산부동산변호사 #해운대부동산변호사 #부산부동산전문변호사 #해운대부동산전문변호사 #울산부동산변호사 #창원부동산변호사 #김해부동산변호사 #양산부동산변호사 #임대차변호사 #부동산변호사상담 #부동산전문변호사 #보증금반환변호사 #서울변호사 #대전변호사 #광주변호사 #청주변호사