법률정보

"10년 넘게 장사했는데, 건물주가 '리모델링 한다'면서 새 임차인과 계약을 안 해줍니다. 권리금을 포기해야 하나요?"

전세보증금·신축 하자와 함께, 2026년 부동산 분쟁에서 가장 잦은 상담 주제 가운데 하나가 바로 상가 권리금입니다. 계약갱신요구권 행사 기간 10년이 지났다는 이유로 임대인이 권리금 회수까지 거부하는 사례가 특히 늘었는데, 결론부터 말씀드리면 갱신 거절과 권리금 보호는 별개의 제도이며, 10년이 지났더라도 임대인은 권리금 회수 기회를 방해해서는 안 됩니다(대법원 2019다228045). 이 글에서는 부산·해운대를 거점으로 상가 임대차 분쟁을 다뤄온 부동산전문변호사의 시각에서, 임대인의 권리금 회수 방해 유형부터 손해배상 청구 절차까지 단계별로 정리합니다.

■ 핵심 정리

• 임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 4가지 방해 행위를 해서는 안 됩니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항).

• 위반 시 손해배상 책임 — 배상액 상한은 "신규 임차인이 지급하기로 한 권리금"과 "종료 당시 권리금 감정가" 중 낮은 금액(같은 조 제3항).

• 손해배상 청구권은 임대차 종료일부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효 소멸(같은 조 제4항).

• 10년 갱신 기간 초과 ≠ 권리금 보호 소멸 — 대법원은 계약갱신요구권과 권리금 보호는 별개 제도라고 판시(2019다228045).

• 승패를 가르는 것은 신규 임차인 주선 사실·주선 통지 기록·권리금 약정서입니다.

정리: 법무법인 대한중앙 해운대 사무소 한병철 변호사 — 대한변호사협회 인증 부동산전문·형사전문, 부산·울산·경남과 대구·포항·제주 사건 및 그 외 지역 의뢰를 직접 처리하고 있습니다.

임대인의 권리금 회수 방해 — 법이 금지하는 4가지 행위

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 다음 네 가지 행위를 하는 것을 금지합니다.

• ① 임차인이 주선한 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위

• ② 신규 임차인으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

• ③ 신규 임차인에게 주변 시세에 비추어 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 행위

• ④ 그 밖에 정당한 사유 없이 신규 임차인과 임대차계약 체결을 거절하는 행위

실무에서 가장 빈번한 유형은 ③과 ④입니다. 기존 보증금을 3~10배 올리거나, "리모델링·직접 사용" 같은 사유를 내세워 신규 임차인과의 계약을 거부하는 방식입니다. 법은 정당한 사유를 4가지 유형으로 한정하고 있고(같은 조 제2항), 법원은 이를 엄격히 심사합니다. 막연한 구두 주장만으로는 정당한 사유가 인정되기 어렵습니다.

"10년 지났으니 권리금은 안 된다"는 말, 맞나요? — 대법원 2019다228045

맞지 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신요구)의 10년 행사 기간과, 제10조의4(권리금 회수기회 보호)는 별개의 제도입니다. 대법원은 "계약갱신요구권의 행사 기간이 만료됐다고 하더라도, 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하면 손해배상 책임을 진다"는 취지로 판시했습니다(대법원 2019다228045). 즉 10년이 지나 갱신을 요구할 수 없더라도, 임차인이 신규 임차인을 주선하고 권리금을 받을 기회는 여전히 보호됩니다. 이 점을 모르고 권리금 자체를 포기하는 임차인이 적지 않습니다.

다만, 모든 경우에 권리금이 보호되는 것은 아닙니다. 상가가 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용되지 않은 경우, 대규모점포·준대규모점포의 일부인 경우(전통시장 제외), 국유재산·공유재산인 경우에는 권리금 보호 규정이 적용되지 않습니다(법 제10조의5). 또한 임차인에게 3기 이상의 차임 연체가 있으면 임대인이 해지권을 갖게 되고, 해지 사유가 있는 경우 임대인의 거절이 정당한 사유로 인정될 수 있습니다.

손해배상액은 어떻게 정해지나요? — 감정가 vs 약정 권리금 중 "낮은 금액"

임대인이 회수를 방해해 임차인에게 손해가 발생하면, 배상액은 "신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금"과 "임대차 종료 당시의 권리금(감정평가액)" 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(법 제10조의4 제3항). 이 규정 때문에 소송에서 법원 감정이 핵심이 됩니다. 감정인이 산정한 권리금이 약정 권리금보다 높으면 약정 금액이, 낮으면 감정 금액이 상한이 됩니다. 따라서 임차인으로서는 신규 임차인과의 권리금 약정액을 합리적으로 정하고, 감정에서 사업구조·매출·시설투자를 상세히 설명하는 것이 배상액을 좌우합니다.

소멸시효도 반드시 확인하십시오. 손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸합니다(같은 조 제4항). 3년은 짧습니다. 임대차 종료 후 마냥 협상하다 시효를 놓치는 사례가 실무에서 드물지 않으므로, 협상이 길어지면 내용증명 발송이나 소 제기로 시효를 중단해 두는 것이 안전합니다.

권리금 분쟁에서 승패를 가르는 증거 3가지

법원이 가장 먼저 확인하는 것은 "임차인이 신규 임차인을 제대로 주선했는가", 그리고 "임대인이 정당한 사유 없이 거절했는가"입니다. 이를 뒷받침할 핵심 증거는 세 가지입니다.

• ① 권리금 계약서(약정서) — 임차인과 신규 임차인 사이의 권리금 금액·대상(시설·영업·거래처·위치이점 등)을 특정한 서면. 국토교통부 표준권리금계약서를 활용하면 법원 감정과의 정합성이 높아집니다.

• ② 주선 통지 기록 — 임대인에게 신규 임차인의 인적사항·자력·영업 의사를 알린 내용증명 또는 문자·이메일. 구두 통보만으로는 입증이 어렵습니다.

• ③ 임대인의 거절·방해 증거 — 임대인이 보증금을 몇 배 올려달라고 한 문자, 리모델링·직접 사용을 이유로 거절한 통화 녹음, 신규 임차인과의 계약을 거부한 서면 등.

실무에서 본 갈림길 — 13년간 상가 임대차 분쟁을 다루며, 패소한 사안 대부분에서 공통적으로 빠져 있던 것은 "주선 통지 기록"이었습니다. 신규 임차인을 소개했다는 사실을 구두로만 전달하고, 임대인이 거절한 뒤에야 비로소 증거를 모으기 시작한 경우 이미 시점이 늦었습니다. 반대로 처음부터 내용증명으로 주선 사실을 통지하고 표준권리금계약서를 갖춘 사안은 조정 단계에서 합의가 이뤄지는 비율이 높았습니다. 증거는 분쟁이 시작된 뒤가 아니라, 권리금 계약을 맺는 순간부터 만들어야 합니다.

손해배상 청구 절차 — 가압류부터 소송까지

임대인이 끝까지 거절하거나 이미 제3자와 임대차계약을 체결한 경우, 임차인은 다음 순서로 대응합니다.

1단계: 내용증명 발송 — 신규 임차인 주선 사실, 임대인의 방해 행위, 손해배상 청구 의사를 기록으로 남깁니다. 향후 소 제기 시 증거이자, 소멸시효 관리의 기준점입니다.

2단계: 임대인 재산 가압류 — 임대인이 부동산을 처분하거나 재산을 은닉할 우려가 있으면, 소 제기 전에 임대인 소유 부동산이나 예금에 가압류를 신청합니다. 실무에서 권리금 분쟁의 보전처분은 드물지 않습니다.

3단계: 손해배상 청구 소송 — 관할법원에 소장을 제출합니다. 소송의 핵심은 법원 감정입니다. 감정인이 영업가치·시설가치·거래처가치·위치이점을 산정하면, 그 금액과 약정 권리금 중 낮은 금액이 배상 상한이 됩니다. 부산 상가라면 관할은 부산지방법원 본원 또는 서부지원·동부지원이 되며, 보증금 환산액에 따라 소액사건(소가 3,000만 원 이하)·단독·합의부가 달라집니다.

참고로 임대차보증금 반환을 함께 청구하는 경우가 많습니다. 보증금은 임대차 종료 시 당연히 반환해야 하는 채무이고, 권리금 손해배상은 방해 행위로 인한 불법행위 배상이므로 성격이 다르지만, 같은 소장에 병합해 청구할 수 있어 실무상 함께 진행하는 것이 효율적입니다.

적용 범위 — 보증금 기준과 적용 제외를 확인하세요

상가건물 임대차보호법의 대항력·보증금 보호(우선변제) 등 일부 규정은 지역별 보증금 한도 이하인 임대차에만 적용되지만, 권리금 보호 규정(제10조의3~제10조의7)은 보증금 기준을 초과하는 임대차에도 적용됩니다(법 제2조 제3항). 부산광역시의 경우 현행 보증금 기준은 환산보증금 6억 9천만 원(부산은 수도권 과밀억제권역과 동일 기준)입니다. 이 금액을 초과하더라도 권리금 회수기회 보호는 여전히 적용되므로, "보증금이 높으니 상가임대차법 적용이 안 된다"는 오해로 권리금을 놓치는 일이 없어야 합니다. 다만, 대규모점포·준대규모점포(전통시장 제외)와 국유·공유재산은 권리금 보호 대상에서 제외됩니다(법 제10조의5).

부산에서 상가 권리금 분쟁 변호사를 선임할 때 확인할 점

부산에서 상가 권리금 분쟁의 변호사를 선임할 때 확인할 점은 ① 대한변호사협회 인증 전문분야(부동산) 보유 여부 ② 권리금 감정·상가 임대차 소송이 가압류·배당까지 이어질 때를 감당할 실무 경험 ③ 주선 통지·표준권리금계약서 작성 등 초기 증거 설계 가능성입니다. 법무법인 대한중앙 한병철 변호사는 대한변호사협회 인증 부동산전문·형사전문변호사로, 부산 해운대를 거점으로 울산·창원·김해·양산·대구·포항·제주 사건을 다뤄왔고, 세종·여수·춘천·강릉 등 다른 지역의 의뢰도 직접 처리하고 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 10년 넘게 장사했는데 권리금을 포기해야 하나요?
아닙니다. 대법원은 계약갱신요구권 행사 기간(10년)과 권리금 회수기회 보호는 별개 제도라고 판시했습니다(2019다228045). 10년이 지났더라도 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인 주선을 방해하면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

Q2. 임대인이 "리모델링한다"고 하면 권리금을 못 받나요?
법원은 정당한 사유를 엄격하게 심사합니다. 실제 철거·재건축 계획이 구체적이고 그에 따른 허가·공사 일정이 확인되는 경우에는 정당한 사유로 인정될 수 있지만, 단순한 구실에 그치면 방해 행위로 판단될 가능성이 높습니다. 사안에 따라 결론이 달라지므로 임대인의 주장을 액면 그대로 받아들이기 전에 확인이 필요합니다.

Q3. 손해배상 청구 기한이 있나요?
있습니다. 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸합니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항). 협상이 길어지면 내용증명이나 소 제기로 시효를 관리해야 합니다.

Q4. 부산에서 상가 권리금 분쟁 변호사를 찾을 때 무엇을 확인해야 하나요?
대한변호사협회 전문분야 인증 여부, 상가 임대차·권리금 감정 실무 경험, 초기 증거(주선 통지·표준권리금계약서) 설계 가능성을 확인하는 것이 좋습니다. 법무법인 대한중앙 한병철 변호사는 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사로 부산 해운대 사무소에서 상담을 진행하고 있습니다.

#부산변호사 #해운대변호사 #부산법무법인 #해운대법무법인 #법무법인대한중앙 #한병철변호사 #변호사한병철 #울산변호사 #창원변호사 #김해변호사 #양산변호사 #부산부동산변호사 #해운대부동산변호사 #부산부동산전문변호사 #해운대부동산전문변호사 #울산부동산변호사 #창원부동산변호사 #김해부동산변호사 #양산부동산변호사 #임대차변호사 #부동산변호사상담 #부동산전문변호사 #보증금반환변호사 #세종변호사 #여수변호사 #춘천변호사 #강릉변호사