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계약갱신청구권과 전월세상한제, 이른바 '임대차 2법'이 2020년 7월 31일 시행된 뒤 만 5년이 지났습니다. 그런데 최근 한 달 사이 이 제도가 다시 뜨거운 이유는 따로 있습니다. 2021년에 갱신청구권을 한 번 쓴 세입자들의 '2+2년', 즉 4년 만기가 2025~2026년에 한꺼번에 돌아오고 있기 때문입니다. 여기에 정부가 상한요율을 손보는 개편 논의를 공론화하면서, 세입자와 집주인 양쪽에서 "이제 어떻게 되느냐"는 문의가 부쩍 늘었습니다.

부산·해운대에서 부동산·임대차 사건을 다뤄 온 입장에서, 지금 반드시 정리해 두어야 할 세 가지 쟁점을 법조문과 최근 대법원 판례를 근거로 짚어 드리겠습니다.

한눈에 보는 핵심 정리

· 계약갱신청구권: 세입자가 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 1회 행사할 수 있는 권리로, 2년을 더 보장받아 최대 4년(2+2) 거주가 가능합니다(주택임대차보호법 제6조의3).

· 전월세상한제: 갱신 시 임대료 인상은 5% 이내로 제한됩니다(같은 법 제6조의3 제3항·제7조).

· 지금 문제: 갱신권을 소진(4년)한 뒤 다시 맺는 계약은 '신규 계약'이라 5% 상한이 적용되지 않는다는 것이 실무의 일반적 이해입니다.

※ 법무법인 대한중앙 해운대 사무소의 한병철 변호사는 대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사로, 부산 해운대를 거점으로 영남권·제주 등의 부동산·임대차 사건을 다뤄 왔습니다.

쟁점 ① 4년(2+2)을 다 채우면 5% 상한이 사라진다

계약갱신청구권은 전체 임차 기간 중 단 한 번 쓸 수 있습니다. 한 번 행사하면 2년이 더 보장돼 총 4년까지 살 수 있지만, 그 4년이 지나면 세입자에게는 더 이상 갱신을 요구할 '카드'가 남지 않습니다. 이때부터 집주인과 다시 맺는 계약은 법적으로 새로운 임대차계약입니다.

바로 이 지점에서 오해가 자주 생깁니다. 전월세상한제(5%)는 갱신되는 임대차와 계약 존속 중의 증액청구에 적용되는 규정입니다(주택임대차보호법 제6조의3 제3항, 제7조). 갱신권을 소진한 뒤 자유롭게 새로 체결하는 계약에는 이 상한이 걸리지 않는다는 것이 통설이자 실무의 흐름입니다. 즉 4년 만기 시점에는 집주인이 시세에 맞춰 보증금을 크게 올리거나, 사유를 들지 않고도 계약을 종료할 수 있는 구간이 열립니다. 최근 서울을 비롯한 수도권에서 갱신 계약과 신규 계약의 보증금이 크게 벌어지는 '이중 가격' 현상이 부각된 것도 같은 맥락입니다.

13년간 부동산·임대차 사건을 다루며 가장 자주 본 장면은, 계약이 끝나기 두 달을 남겨두고서야 통지 시점을 챙기는 경우입니다. 갱신을 요구하든 갱신을 거절하든 '만기 6개월 전부터 2개월 전까지'라는 창(窓)을 놓치면, 내용이 아무리 정당해도 뒤늦게 다투기가 어려워집니다. 4년 만기가 다가온다면 늦어도 만기 두 달 전에는 재계약 조건을 협의하고, 주변 시세와 이사 가능성을 함께 열어두는 편이 현실적입니다.

쟁점 ② '실거주한다더니 딴 사람에게' — 허위 실거주와 손해배상

집주인이 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 9가지로 한정 열거되어 있습니다. 현장에서 가장 많이 등장하는 것이 제8호, 임대인 본인 또는 그 직계존비속이 실제 거주하려는 경우입니다.

문제는 이 실거주 주장이 진짜인지입니다. 이에 관해 대법원은 실제 거주하려는 의사가 진정하다는 점을 임대인이 스스로 증명해야 한다고 판단했습니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결). 단순히 "들어가 살겠다"는 의사표시만으로는 부족하고, 임대인의 구체적 주거 계획, 거절 전후의 사정, 실거주 의사와 어긋나 보이는 정황 등을 종합해 판단한다는 취지입니다. 갱신을 거절해 세입자를 내보낸 집주인이 곧바로 그 집을 팔거나 다른 사람에게 세를 놓으려 했다면, 실거주 의사의 진정성이 인정되기 어려워질 수 있습니다.

실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 것이 드러나면, 임대인은 세입자에게 손해를 배상해야 합니다(같은 법 제6조의3 제5항, 제6항).

손해배상액은 다음 셋 중 '가장 큰 금액'

① 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분

② 임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액 × 2년(24개월)

③ 실거주 사유(제8호) 갱신거절로 세입자가 실제 입은 손해액

※ '환산월차임'은 보증금을 월세로 환산한 값으로, 전환율은 주택임대차보호법 제7조의2에 따라 한국은행 기준금리에 시행령상 이율을 더하는 방식 등으로 정해지며 기준금리가 바뀌면 값도 달라집니다. 실제 배상액은 갱신거절 시점의 전환율을 확인해 계산해야 합니다.

여기서 한 가지 결이 갈리는 쟁점이 있습니다. 조문은 '제3자에게 임대'한 경우를 전제로 합니다. 그렇다면 실거주를 이유로 내보낸 뒤 세를 놓지 않고 집을 팔아버린 경우는 어떻게 될까요? 하급심 법원들은 이때에도 임대인이 정당한 사유 없이 갱신을 거절한 것으로 보아 민법 제750조(불법행위)에 따른 손해배상책임을 인정해 온 경향이 있습니다(예: 서울중앙지방법원 2023. 1. 17. 선고 2022나10964 판결 등). 다만 이 부분은 사안과 증거에 따라 판단이 갈릴 수 있어 단정하기는 어렵습니다. 반대로 임대인이 세를 놓지 않고 그냥 비워둔 경우에는 '제3자 임대'라는 조문 요건에 곧바로 들어맞지 않아, 주임법상 배상 규정을 그대로 적용하기는 어렵다고 봅니다. 이때에도 허위성이 뚜렷하다면 민법상 불법행위 책임을 다툴 여지는 남습니다.

세입자 입장에서 현실적인 확인 방법도 있습니다. 이사를 나간 뒤에도 주민센터에서 그 주택의 확정일자 부여 현황을 열람해, 내가 나간 자리에 다른 사람 이름의 확정일자가 잡혔는지 확인할 수 있습니다. 새 임차인의 흔적이 확인되면 손해배상 청구의 단서가 됩니다.

쟁점 ③ 만기 후 보증금을 안 돌려줄 때 — 순서를 지키는 것이 관건

계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황도 4년 만기 구간에서 부쩍 늘어납니다. 이때 가장 조심해야 할 것은 순서입니다. 짐부터 빼고 전입신고를 옮기면, 어렵게 취득한 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다.

원칙은 이사를 나가기 전에 임차권등기명령(주택임대차보호법 제3조의3)을 먼저 챙기는 것입니다. 임차권등기가 등기부에 기재되면 이사를 나가 전입을 옮겨도 이미 확보한 대항력·우선변제권이 유지됩니다. 대략의 흐름은 다음과 같습니다.

1. 내용증명으로 반환 요구와 기한을 통지

2. 임차권등기명령 신청 및 등기부 기재 확인(기재 확인 전에는 전입 이전을 미루는 것이 안전)

3. 보증금반환청구 소송 또는 지급명령 신청

4. 확정판결(집행권원)을 근거로 강제경매 등 강제집행

부산 지역이라면 사건은 부산지방법원 본원이나 관할에 따라 부산지방법원 동부지원·서부지원에서 진행됩니다. 특히 부동산이 있는 곳을 관할하는 법원에도 소를 제기할 수 있는 특별재판적이 인정되므로(민사소송법 제20조), 정확한 관할은 부동산 소재지와 상대방 주소지를 함께 따져 결정하게 됩니다.

정부의 임대차 2법 개편 논의 — 지금 시점에서 확인할 점

정부는 시행 5년을 맞은 임대차 2법의 개편을 공론화하고 있습니다. 논의되는 방향으로는 갱신 시 임대료 상한요율을 현행 5%에서 높이는 방안, 계약 구조를 '2+1+1' 등으로 나누는 방안 등이 거론됩니다. 이를 두고 세입자의 주거 안정 권리가 후퇴하는 것 아니냐는 비판과, 이중 가격과 전세 매물 감소 등 시장 왜곡을 바로잡기 위한 조정이라는 견해가 맞서고 있습니다. 어느 쪽이 옳다고 단정할 문제는 아니며, 제도 변화가 임대차 시장에 미치는 영향이 큰 만큼 신중한 접근이 필요한 사안입니다.

중요한 것은, 이러한 안들은 아직 논의 단계이고 시행 여부·내용·시점이 확정되지 않았다는 점입니다. 지금 계약 만기를 앞둔 분들은 발의된 개정안이 아니라 현행법을 기준으로 통지 시점과 권리·의무를 판단해야 합니다. 개정이 이뤄지면 적용 시점과 경과 규정을 별도로 확인하시기 바랍니다.

부산·영남권에서 임대차·부동산 분쟁 변호사를 찾는다면

임대차 분쟁은 계약서 문구뿐 아니라 통지 시점, 실거주 사유의 진위, 확정일자·전입신고 이력, 내용증명 등 사실관계와 증거에 따라 결론이 크게 달라집니다. 그래서 변호사를 찾을 때는 다음 세 가지를 확인하시길 권합니다. 첫째, 대한변호사협회 전문분야 인증 여부입니다. 둘째, 해당 분야의 실무 경험입니다. 셋째, 통지 기간처럼 시점이 중요한 사안에서 초기에 빠르게 대응할 수 있는지입니다.

법무법인 대한중앙 해운대 사무소의 한병철 변호사는 대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사로, 부산·해운대를 거점으로 울산·창원·김해·양산·대구·포항·제주 등 영남권과 제주 지역의 부동산·임대차 사건을 직접 수임해 처리해 왔습니다. 그 밖에 서울·경기·인천 등 다른 지역의 의뢰도 사건 전담 변호사가 처음부터 끝까지 직접 처리합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 계약갱신청구권으로 4년(2+2)을 다 살았습니다. 이후 재계약 때 임대료를 얼마나 올릴 수 있나요?

갱신권을 소진한 뒤 다시 맺는 계약은 새로운 임대차계약으로 보아, 갱신 시 적용되는 5% 상한이 적용되지 않는다는 것이 실무의 일반적 이해입니다(주택임대차보호법 제6조의3·제7조 관련). 즉 집주인은 시세에 맞춰 조건을 제시하거나 계약을 종료할 수 있는 구간에 들어섭니다. 다만 개별 계약의 특약이나 사정에 따라 달라질 수 있으므로, 만기 두 달 전에는 조건을 협의하는 것이 좋습니다.

Q2. 집주인이 실거주한다며 내보냈는데 곧바로 다른 사람에게 세를 놨습니다. 손해배상을 받을 수 있나요?

실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우, 임대인은 세입자에게 손해를 배상할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항·제6항). 배상액은 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분, 신규 임대료와의 차액 2년분, 실제 손해액 중 가장 큰 금액입니다. 실거주 의사가 진정한지에 대한 증명책임은 임대인에게 있다는 것이 대법원의 입장입니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결). 확정일자 부여 현황 열람으로 새 임차인의 존재를 확인해 두는 것이 도움이 됩니다.

Q3. 계약이 끝났는데 보증금을 안 돌려줍니다. 이사부터 가도 되나요?

이사부터 가면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있으므로 주의해야 합니다. 원칙은 임차권등기명령(주택임대차보호법 제3조의3)을 신청해 등기부에 기재된 것을 확인한 뒤 이사와 전입 이전을 진행하는 것입니다. 그 후 내용증명, 보증금반환청구 소송(또는 지급명령), 강제집행 순으로 대응하게 됩니다. 전입신고를 옮기는 시점을 잘못 잡으면 순위가 흔들릴 수 있으니 순서 관리가 중요합니다.

Q4. 부산·해운대에서 임대차·부동산 분쟁 변호사를 찾을 때 무엇을 확인해야 하나요?

대한변호사협회 전문분야 인증 여부, 해당 분야의 실무 경험, 그리고 통지 기간처럼 시점이 중요한 사안에서 초기에 빠르게 대응할 수 있는지를 확인하는 것이 좋습니다. 법무법인 대한중앙 해운대 사무소의 한병철 변호사는 대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사로 부산 해운대를 거점으로 임대차·부동산 사건을 다뤄 왔습니다.

법무법인 대한중앙 해운대 사무소

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