법률정보

2026년 7월 9일 작성 · 2026년 7월 9일 최종 검토 · 본 글은 작성일 기준 법령을 반영했으며 이후 개정될 수 있습니다.

오래된 건물이 옆 땅을 조금 넘어간 채 수십 년 서 있는 경우는 생각보다 흔합니다. 이때 건물주는 "20년 넘게 아무 문제 없이 써 왔으니 이제 내 땅"이라고 말하고, 땅 주인은 "남의 땅인 줄 알면서 지은 것"이라고 맞섭니다.

2026년 6월 말 판결 내용이 알려지며 관심을 모은 대법원 2026. 5. 8. 선고 2025다221000, 2025다221001 판결이 바로 이 지점을 다뤘습니다. 1심과 2심이 모두 건물주 손을 들어줬는데, 대법원이 이를 뒤집어 파기환송했습니다.

핵심 정리

• 점유취득시효란, 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 사람이 등기함으로써 소유권을 취득하는 제도입니다(민법 제245조 제1항).

• 점유자는 일단 자주점유, 즉 소유의 의사가 있는 점유를 한 것으로 추정됩니다(민법 제197조 제1항). 그래서 이를 깨뜨릴 입증책임은 땅 주인 쪽에 있습니다.

• 다만 권원 없이, 남의 땅인 줄 알면서 점유한 경우(악의의 무단점유)에는 그 추정이 깨집니다(대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결).

• 2026년 판결은 침범 면적이 통상적인 시공 착오의 범위를 넘어서면, 건축 과정에서 남의 땅을 침범한 사실을 알았다고 볼 수 있다고 판단했습니다.

• 결과적으로 20년이 지나도 시효취득이 인정되지 않을 수 있고, 그렇다면 땅 주인의 부당이득반환·건물철거·토지인도 청구가 살아납니다.

정리: 법무법인 대한중앙 해운대 사무소 한병철 변호사(대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사). 부산·해운대를 거점으로 영남권·제주 부동산 사건을 다뤄 왔습니다.

1. 어떤 사건이었나 — 76제곱미터를 사서 94제곱미터를 침범했다

사실관계는 단순하지만 결과는 극적입니다.

1966년, A씨의 부친이 경기 파주시 토지 106제곱미터를 매수했습니다. 1993년에는 B씨가 인접한 토지 76제곱미터를 매수해 그 위에 근린생활시설을 짓고, 같은 해 12월 소유권보존등기를 마쳤습니다.

그런데 이 건물은 건축물대장과 등기부의 기재와 달리, 실제로는 A씨 부친 소유 토지 94제곱미터를 침범해 지어져 있었습니다. 자기가 산 땅보다 남의 땅을 더 많이 깔고 앉은 셈입니다.

1999년 8월, B씨는 임의경매로 원래 자기 소유였던 인접 토지의 소유권을 잃습니다. 이후 A씨가 부친의 토지를 상속받는 과정에서 침범 사실이 드러났고, A씨는 차임 상당액의 부당이득 반환을 청구했습니다. B씨는 점유취득시효가 완성됐다며 소유권이전등기를 구하는 반소를 제기했습니다.

1심과 2심은 B씨가 1993년 12월부터 20년 이상 점유했으므로 2013년 12월 점유취득시효가 완성됐다고 보아 B씨 주장을 받아들였고, A씨의 부당이득 반환 청구는 기각했습니다. 대법원 민사1부(주심 신숙희 대법관)는 이 판단을 뒤집고 사건을 의정부지방법원으로 돌려보냈습니다.

2. 점유취득시효의 네 가지 요건 — '20년'은 마지막 조건일 뿐

민법 제245조 제1항은 "20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다"고 정합니다. 실무에서는 이 조문을 네 개의 관문으로 쪼개서 봅니다.

첫째, 자주점유입니다. 소유의 의사로 하는 점유를 말하며, 거의 모든 사건의 승패가 여기서 갈립니다.

둘째, 평온·공연한 점유입니다. 폭력이나 은밀한 방법에 의하지 않은 점유를 뜻하며, 실무에서 다툼이 되는 일은 적습니다.

셋째, 20년의 기간입니다. 언제를 기산점으로 볼 것인지, 전 점유자의 점유 기간을 합산할 수 있는지가 쟁점이 됩니다.

넷째, 등기입니다. 여기서 오해가 자주 생깁니다. 20년이 지나도 등기를 하지 않으면 소유권은 넘어오지 않습니다. 시효 완성으로 생기는 것은 소유권 자체가 아니라 소유권이전등기청구권이며, 이 청구권도 채권이므로 행사하지 않으면 소멸시효(민법 제162조 제1항, 10년)가 문제 될 수 있습니다. 등기를 미루는 사이 소유자가 제3자에게 부동산을 처분해 버리면 시효 완성을 그 제3자에게 주장하기 어려워집니다.

3. 승패를 가른 것은 '자주점유 추정'의 번복

민법 제197조 제1항은 점유자를 소유의 의사로 선의·평온·공연하게 점유한 것으로 추정합니다. 이 추정 덕분에 점유자는 "나는 소유할 마음으로 점유했다"를 스스로 증명할 필요가 없습니다. 반대로 땅 주인이 "그것은 타주점유였다"를 본증으로 증명해야 합니다. 1심과 2심이 건물주 손을 들어준 것도 이 추정의 힘입니다.

그런데 대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결은 종전 입장을 바꾸어, 소유권 취득의 원인이 될 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 남의 부동산을 무단점유한 것이 증명되면 자주점유의 추정이 깨진다고 판시했습니다. 이른바 악의의 무단점유입니다.

또한 소유의 의사는 점유자의 내심이 아니라, 점유 권원의 성질과 점유에 관한 모든 사정에 비추어 외형적·객관적으로 판단합니다. 즉 "나는 내 땅인 줄 알았다"는 진술은 그 자체로 결정적이지 않습니다. 법원은 진정한 소유자라면 하지 않았을 행동을 했는지를 봅니다.

4. 대법원이 짚은 두 갈래의 근거

2026년 판결에서 대법원이 자주점유 추정을 깬 근거는 두 가지였고, 두 번째가 특히 실무적으로 중요합니다.

첫 번째는 침범 면적의 크기입니다. B씨가 침범한 94제곱미터는 자기가 산 토지 76제곱미터보다도 큽니다. 대법원은 이 정도면 통상 있을 수 있는 시공상 착오의 범위를 넘어선다고 보았고, 따라서 B씨는 건축 과정에서 부지의 위치와 면적을 확인하면서 타인 토지를 침범한다는 사실을 알았다고 볼 수 있다고 판단했습니다.

두 번째는 경매 과정에서의 자인입니다. 설령 신축 당시에는 자기 땅으로 착오할 특별한 사정이 있어 자주점유로 볼 여지가 있더라도, B씨는 1999년 8월 임의경매로 인접 토지 소유권을 잃는 과정에서 자기 건물이 남의 땅 위에 있다는 점을 스스로 인정한 사정이 있었습니다. 대법원은 적어도 그 무렵부터는 소유의 의사 있는 점유로 볼 수 없다고 했습니다.

이 두 번째 근거가 결정적입니다. 1993년 12월을 기산점으로 삼으면 2013년 12월에 20년이 채워집니다. 그러나 1999년 8월에 타주점유로 전환됐다면 그 시점에 시효의 진행은 사실상 끊깁니다. 판례상 타주점유가 다시 자주점유로 바뀌려면 새로운 권원이 있거나 소유자에게 소유의 의사를 표시해야 하는데, 이 사건에는 그런 사정이 없었습니다.

다만 이 판결은 파기환송이므로 확정된 결론이 아닙니다. 환송받은 의정부지방법원이 대법원의 법리에 따라 다시 심리합니다. 또한 사안마다 침범 면적, 점유 개시 경위, 등기·측량 자료가 달라 결론이 달라질 수 있습니다.

5. 실무 대응 — 땅 주인과 건물주가 각각 확인할 것

13년간 부동산 분쟁을 다루면서 경계 침범 사건에서 가장 자주 본 실수는, 침범 사실을 알고도 측량 없이 "예전부터 그랬다"는 말만 믿고 몇 해를 흘려보내는 것입니다. 자주점유 판단은 결국 점유를 시작한 시점의 객관적 자료로 갈리는데, 시간이 지날수록 그 자료를 모으기가 어려워집니다.

토지 소유자, 즉 침범당한 쪽이라면 우선 경계복원측량부터 해야 합니다. 지적도상의 경계와 실제 점유선의 차이를 수치로 확정해야 "통상적 시공 착오를 넘는가"를 다툴 수 있습니다. 그다음으로 침범 면적이 건물 전체 규모에 비해 어느 정도인지 산출합니다. 2026년 판결의 핵심 지표가 바로 이 비율이었습니다.

이어서 상대방이 과거에 침범 사실을 인정한 자료를 찾습니다. 경매·대출·매매·건축 관련 서류, 내용증명, 문자 메시지가 여기에 해당합니다. 이 사건에서는 1999년 경매 자료가 그 역할을 했습니다.

청구는 통상 차임 상당액의 부당이득반환(민법 제741조)이고, 사안에 따라 건물철거와 토지인도(민법 제213조, 제214조)를 함께 구합니다. 부당이득은 채권 소멸시효 10년의 범위에서 소급 청구를 검토합니다. 관할은 원칙적으로 부동산 소재지 법원입니다(민사소송법 제20조). 부산에 있는 부동산이라면 부산지방법원 또는 그 지원에 제기하게 됩니다.

건물 소유자, 즉 점유하고 있는 쪽이라면 먼저 기산점을 특정해야 합니다. 점유 개시일과 점유 승계 여부, 즉 전 소유자의 점유 기간을 합산할 수 있는지를 서류로 확인합니다.

다음으로 점유를 시작할 당시 착오할 만한 특별한 사정이 있었는지 정리합니다. 측량 도면, 분양·매매 계약서, 당시 담장이나 구조물의 위치가 근거가 됩니다.

가장 중요한 것은 중간에 타주점유로 전환됐다고 볼 사정이 없는지 점검하는 일입니다. 경매나 조정, 소송 과정에서 "남의 땅"이라고 인정한 문서 한 장이 20년을 무너뜨립니다. 시효가 완성됐다면 지체 없이 소유권이전등기를 청구해야 합니다.

6. 부산에서 부동산·경계 침범 사건 변호사를 찾을 때 확인할 점

부산에서 부동산 소송 변호사를 선임할 때 확인할 점은 세 가지입니다. 첫째 대한변호사협회 인증 전문분야 여부, 둘째 측량·등기·경매 자료를 실제로 다뤄 본 실무 경험, 셋째 소멸시효나 기산점처럼 시간이 걸린 쟁점에 대한 초기 대응 가능성입니다. 특히 점유취득시효는 30년 전 자료를 복원해야 하는 사건이라, 사실관계를 정리하는 단계에서 결론의 상당 부분이 정해집니다.

법무법인 대한중앙 한병철 변호사는 대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사로, 부산 해운대를 거점으로 울산·창원·김해·양산·대구·포항·제주 등 영남권과 제주 지역 부동산 사건을 다뤄 왔습니다. 서울·경기·대전·강원 등 다른 지역 부동산 의뢰도 사건 전담 변호사가 처음부터 끝까지 직접 처리합니다.

7. 자주 묻는 질문

Q1. 20년만 점유하면 무조건 내 땅이 되나요?

아닙니다. 20년은 네 요건 중 하나일 뿐이고, 소유의 의사가 인정돼야 하며, 시효 완성 후 등기까지 마쳐야 소유권이 넘어옵니다(민법 제245조 제1항).

Q2. 담장이나 건물이 조금 넘어간 정도라면 어떻게 되나요?

판례는 통상 있을 수 있는 시공상 착오의 범위 안이라면 자주점유 추정이 유지될 여지를 인정해 왔습니다. 반대로 2026년 판결처럼 침범 면적이 자기 대지 면적을 넘어설 정도라면 추정이 깨질 수 있습니다. 어느 쪽인지는 측량 수치와 건축 경위에 따라 달라집니다.

Q3. 내 땅이 침범당한 사실을 이제 알았습니다. 무엇부터 하나요?

경계복원측량으로 침범 면적을 확정하고, 상대방의 점유 개시 시점과 그동안의 인정·부인 자료를 모으는 것이 먼저입니다. 이 자료 없이 내용증명부터 보내면 상대방에게 대응할 시간을 주게 되는 경우가 있습니다.

Q4. 침범 기간의 사용료는 얼마나 소급해 받을 수 있나요?

차임 상당액의 부당이득반환청구권은 채권이므로, 원칙적으로 10년의 소멸시효(민법 제162조 제1항) 범위에서 검토합니다. 다만 상대방의 시효취득이 인정되면 그 이후 기간에 대한 청구는 인정되기 어렵습니다.

Q5. 부산에서 부동산 변호사를 찾을 때 무엇을 확인해야 하나요?

대한변호사협회 전문분야 인증 여부, 해당 분야 실무 경험, 초기 대응 가능성을 확인하는 것이 좋습니다. 법무법인 대한중앙 한병철 변호사는 대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사이며, 사무소는 부산 해운대구 해운대로 554 라온제이빌딩 7층에 있습니다.

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