성공사례

1. 어떤 사건이었나요?

의뢰인 A씨는 서울 소재 상가건물을 임차하여 5년간 병원으로 운영하다가 임대차 계약 기간이 만료되어 임대인 B씨에게 건물 명도를 완료하고 임대차보증금 2억 원의 반환을 요구했습니다.

그러나 임대인 B씨는 "기존 인테리어 철거가 불충분하며, 건물 외벽 및 엘리베이터 손상 등 임차인의 귀책사유로 인한 손해가 크다"고 주장하며 원상복구비용으로 1억 2천만 원을 공제하겠다고 통보했습니다. B씨는 해당 금액을 제외한 나머지 잔액조차 반환을 거부한 채 연락을 피했습니다.

A씨는 이미 계약 체결 당시 이전 임차인으로부터 인수받은 시설 상태 이상으로 인테리어 철거업체를 통해 원상복구를 완료했기에 억울함을 호소했습니다. 병원 이전으로 인해 보증금 회수가 시급했던 A씨는 법무법인 대한중앙 부산 해운대 사무소를 찾아 상담을 진행하였고, 담당 변호사가 서울중앙지방법원 소송 및 관련 절차를 직접 수행했습니다.

2. 청구를 어떻게 설계했나요?

이 사건의 핵심은 민법상 임차인의 원상회복 의무 범위 규명과 임대인의 부당한 보증금 반환 거부에 대한 지연손해금 확보였습니다. 변호인단은 청구 및 보전절차를 다음과 같이 세분화하여 대응했습니다.

• 주위적 청구 - 임대차보증금 반환 청구 및 지연손해금 (민법 제615조, 제548조)

  • 임차인의 원상회복 의무는 '임차인이 개조한 범위' 내로 한정되며, 통상적인 사용으로 인한 자연적 소모(통상 손모)나 이전 임차인이 시설한 부분까지 복구할 의무는 없다는 대법원 판례를 근거로 삼았습니다. 따라서 임대인 B씨가 주장하는 1억 2천만 원의 공제 주장은 법률상 근거가 없음을 지적하고, 미반환 보증금 2억 원 전액과 건물 명도 완료 다음 날부터의 지연손해금(연 12%)을 청구했습니다.

• 예비적 주장 - 감정을 통한 원상복구비용의 적정성 입증

  • 만약 임대인 측에서 원상복구 미비에 따른 손해를 계속 다툴 경우에 대비하여, 법원 지정 감정인을 통한 객관적인 시설 상태 감정을 신청할 준비를 마쳤습니다. 이를 통해 B씨가 제시한 1억 2천만 원의 견적서가 터무니없이 부풀려진 과다 청구임을 객관적으로 밝히고자 했습니다.

• 보전처분(가압류) 및 임차권등기명령 신청

  • 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 점유를 이전할 경우 대항력과 우선변제권이 상실될 위험을 방지하기 위해, 소 제기와 동시에 임차권등기명령을 신청하여 경료했습니다. 또한 임대인 B씨가 상가건물을 제3자에게 매각하거나 담보를 설정하여 강제집행을 피하는 것을 막고자 건물에 대한 가압류를 신속히 진행했습니다.

3. 재판 과정에서 중요했던 점

임대인 B씨는 "A씨가 전 임차인의 인테리어까지 모두 철거하여 원상복구하기로 특약했다", "건물 가치가 하락했으므로 보증금에서 공제하는 것이 정당하다"고 강하게 반박했습니다.

• 원상회복 범위의 법리적·실증적 입증: 변호인단은 임대차계약서 특약란을 철저히 분석하여 전 임차인의 시설까지 복구한다는 별도의 명시적 약정이 없음을 증명했습니다. 또한 임대차 개시 당시의 상가 사진, 퇴거 직후 촬영한 원상복구 완료 사진 및 철거업체 영수증·공사명세서를 비교 제출하여 임차인으로서의 의무를 다했음을 객관적으로 입증했습니다.

• 부당 공제 주장의 탄핵: 법원 감정 절차를 진행한 결과, 실제 임대인이 주장한 원상복구 필요 부위 중 대다수는 건물 노후화로 인한 자연적 손상(통상 손모)이거나 전 임차인의 시설물로 확인되었습니다. 임대인의 실제 원상복구 필요액은 0원에 가깝다는 점을 명확히 밝혔습니다.

법원은 법무법인 대한중앙 변호인단의 주장을 전부 수용하여, 임대인 B씨의 원상복구비용 공제 주장을 배척하고 "임대인 B씨는 임차인 A씨에게 보증금 2억 원 전액과 이에 대한 지연손해금을 지급하라"는 완승 판결을 내렸습니다.

4. 이 판결의 한계도 말씀드립니다

• 첫째, 작성일 현재 확정 전입니다. 피고가 항소할 경우 상급심에서 원상복구의 범위나 손해액 산정을 두고 다시 다툴 여지가 있으므로, 2심에서도 상대방의 주장을 차단할 견고한 법리 대응이 유지되어야 합니다.

• 둘째, 임대차계약서상 '특약'에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 만약 계약 당시 "전 임차인이 설치한 시설물까지 철거하여 입주 전 상태로 복구한다"는 취지의 구체적인 특약을 넣었다면 원상회복 의무 범위가 확대될 수 있습니다.

• 셋째, 판결 후 실효성을 위해 임차권등기 및 가압류가 필수적입니다. 판결에서 승소하더라도 임대인에게 자력이 없거나 건물이 경매로 넘어갈 경우 현금 회수가 어려울 수 있으므로, 소송 초기 단계에서의 보전처분 집행이 사건 해결의 핵심입니다.

5. 실무에서 본 갈림길

13년간 부동산 및 민사 사건을 다뤄 오면서 느낀 가장 중요한 갈림길은 ‘입주 시점과 퇴거 시점의 객관적 현황 채록’입니다.

상가나 주택 임대차 종료 시 원상복구 범위로 인한 분쟁은 매우 빈번합니다. 상대방이 무리한 원상복구비용을 요구하며 보증금을 돌려주지 않을 때, 단순히 구두나 문자로 다투기만 해서는 안 됩니다. 계약 체결 당시의 시설 상태 사진/동영상, 명도 당시 원상복구 공사 내역서, 명도 완료 통지 내용증명 등을 명확히 남겨두어야 추후 소송에서 보증금 전액과 지연손해금을 확실하게 인정받을 수 있습니다.

6. 부동산·계약 분쟁 사건에서 변호사를 선임할 때 확인할 점

확인할 점은 세 가지입니다.

1. 부동산 전문 변호사로서 임대차보증금 반환·원상복구 분쟁·임차권등기 사건 수행 경험

2. 임대인의 재산 은닉 및 보증금 떼임 방지를 위한 가압류·임차권등기명령 등 보전처분의 신속한 집행 능력

3. 상담부터 서면 작성, 재판 출석까지 담당 변호사가 직접 사건을 전담하는지 여부

법무법인 대한중앙 한병철 변호사는 부산 해운대 사무소를 거점으로 서울 등 전국 법원의 주요 부동산·민사 분쟁 사건을 직접 수행합니다. 본 사례는 실제 처리 사례를 바탕으로 재구성되었으며, 구체적 계약 내용과 증거 관계에 따라 법적 판단은 달라질 수 있습니다.

법무법인 대한중앙 한병철 변호사

대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사 (13년차)

전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com

부산 해운대 사무소 · 영남권/제주 중심, 서울·경기·충청·호남·강원 의뢰 대응

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 임대인이 원상복구가 안 되었다며 보증금을 일부만 돌려주겠다고 하는데 어떡해야 하나요?

A. 임대인이 원상복구비용을 공제하겠다고 주장하더라도, 그 금액이 적정한지 및 임차인의 의무 범위에 속하는지는 임대인이 입증해야 합니다. 정당한 이유 없이 보증금을 일부만 반환하는 경우, 임차인은 건물 명도를 완료하고 보증금 전액 반환 청구 소송을 진행하여 지연손해금까지 함께 청구할 수 있습니다.

Q. 전 임차인이 만들어 둔 인테리어도 제가 철거해 줘야 하나요?

A. 대법원 판례에 따르면, 별도의 특약이 없는 한 임차인은 본인이 임차하여 개조한 범위 내에서만 원상회복 의무를 부담합니다. 전 임차인이 설치한 시설까지 철거하여 입주 전 상태로 만들어줄 의무는 특별한 약정이 없는 한 없습니다.

Q. 보증금을 못 받은 상태로 이사를 가야 하는데 대항력이 유지되나요?

A. 보증금을 받지 못한 상태에서 그냥 이사(점유 이탈)를 가거나 주민등록/사업자등록을 이전하면 기존의 대항력과 우선변제권이 상실됩니다. 이사를 먼저 가야 한다면 반드시 법원에 ‘임차권등기명령’을 신청하여 등기부에 등재된 것을 확인한 후 이사해야 권리를 안전하게 보호받을 수 있습니다.

Q. 서울 상가건물 사건인데 부산 법무법인에 사건을 맡겨도 진행에 차질이 없나요?

A. 민사소송 및 임차권등기, 가압류 등 모든 절차는 전면 전자소송으로 진행되어 전국 법원의 사건을 동일하고 신속하게 수행할 수 있습니다. 보전처분부터 재판 출석까지 담당 변호사가 직접 진행하므로 사무실 위치로 인한 차질은 전혀 없습니다. 법무법인 대한중앙은 서울 및 수도권 부동산 사건 역시 해운대 사무소에서 직접 상담하고 철저히 수행하고 있습니다.