성공사례

1. 어떤 사건이었나요?

의뢰인 K사는 부산 해운대구 소재 상가건물 한 층을 임차하여 5년간 사무실 및 스튜디오로 사용한 법인입니다. 계약 기간이 만료되어 점포를 비워주고 보증금 1억 2천만 원의 반환을 요청했습니다. K사는 퇴거 전 인테리어 철거업체를 통해 기존 특약에 따른 기본 원상복구 공사까지 깔끔하게 완료한 상태였습니다.

그러나 임대인 L씨는 "기존에 설치되어 있던 천장 텍스 및 바닥 타일까지 최초 건물 신축 상태로 완전 원상복구되지 않았다", "벽면 미세 균열과 엘리베이터 이동 중 발생한 스크래치까지 배상하라"며 원상복구 공사비 및 손해배상조로 8,000만 원을 공제하겠다고 통보하고, 잔여 보증금의 지급조차 거부했습니다.

부산 해운대 사무소에서 부산 의뢰인 K사의 사건을 직접 상담하고, 관할 법원인 부산지방법원 소송을 담당 변호사가 직접 수행했습니다.

2. 청구를 어떻게 설계했나요?

이 사건의 핵심은 ‘임차인의 원상복구 의무 범위’에 대한 법리적 확립과 ‘통상적인 가치 감소(통상 손모)의 공제 불인정’이었습니다. 법리적 우위를 점하기 위해 청구를 다음과 같이 정교하게 구성했습니다.

• 주위적 청구 - 임대차보증금 반환 및 지연손해금 청구 (민법 제618조, 제548조)

  임대차 계약의 종료 및 점포의 인도(반환)가 완료되었음을 이유로 보증금 1억 2천만 원 전액과 건물 인도 다음 날부터의 지연손해금 지급을 구했습니다.

• 임대인의 공제 주장에 대한 법리적 반박 구조

  1. 전 임차인 시설의 승계 여부: 대법원 판례에 따라 임차인은 '자신이 개설한 시설'에 대해서만 원상복구 의무가 있으며, 별도 특약이 없는 한 전 임차인이 설치한 시설까지 원상복구할 의무는 없음을 명확히 했습니다.

  2. 통상 손모(Normal Wear and Tear)의 배제: 세월의 경과에 따른 자연스러운 벽면 변색, 바닥의 미세한 사용 흔적 등은 임대료 수령에 이미 포함된 통상적 가치 감가이므로 임차인에게 배상 의무가 없음을 주장했습니다.

• 보전처분(가압류) 진행

  소송 기간 중 임대인 L씨가 해당 건물을 제3자에게 매도하거나 보증금을 소비할 가능성에 대비해, 임대인 소유의 부동산 및 건물 임대료 수입 계좌에 대해 부동산 및 채권가압류를 신속히 완료했습니다.

3. 재판 과정에서 중요했던 점

임대인 L씨는 자신이 직접 견적받은 8,000만 원 상당의 인테리어 업체 원상복구 견적서와 퇴거 당시 촬영한 사진을 제출하며 원상복구 불이행을 강력히 주장했습니다.

• 임대차 계약 당시 명도 사진 및 특약 분석: 입주 당시 작성한 시설 상태 점검표와 입주 전 사진을 찾아내어 L씨가 요구하는 천장·바닥 상태가 K사의 입주 전부터 이미 존재했던 전 임차인의 시설물이었음을 증명했습니다.

• 감정평가 및 법원 현장검증 대응: L씨가 신청한 원상복구비 감정 절차에서, 변호인단은 감정인에게 통상 손모 항목과 K사의 실제 시공 항목을 엄격히 구분하도록 감정재판부에 법리 의견서를 제출하여 과도한 감정가 산정을 차단했습니다.

부산지방법원 재판부는 법무법인 대한중앙 변호인단의 주장을 전부 수용하여, 임대인 L씨의 원상복구비 공제 주장을 전부 배척하고 K사에게 보증금 1억 2천만 원 전액과 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 완승 판결을 내렸습니다.

4. 이 판결의 한계도 말씀드립니다

• 첫째, 작성일 현재 확정 전입니다. 상대방이 판결에 불복하여 항소할 경우, 항소심에서 원상복구 범위에 관한 감정 결과를 재차 다툴 수 있으므로 2심에서도 방어 논리를 유지해야 합니다.

• 둘째, 계약서상 '전 임차인 시설 철거' 특약이 있다면 결과가 달라집니다. 만약 임대차계약서에 "전 임차인이 설치한 시설물까지 포함하여 철거한다"는 명시적 특약이 포함되어 있었다면 원상복구 의무가 인정되었을 수 있습니다.

• 셋째, 원상복구 다툼 시 열쇠 반환(점포 인도)이 전제되어야 합니다. 원상복구 분쟁으로 열쇠를 넘겨주지 않고 점포를 계속 점유하면, 오히려 임차인이 매달 임대료 상당의 부당이득 반환 의무를 지게 되므로 주의해야 합니다.

5. 실무에서 본 갈림길

13년간 부동산 및 임대차 사건을 다뤄 오면서 느낀 가장 중요한 갈림길은 ‘입주 시와 퇴거 시의 객관적 현장 사진/동영상 확보’입니다.

많은 임차인들이 입주할 때 기존 상태를 사진으로 남겨두지 않아 퇴거 시 임대인의 무리한 원상복구 요구에 무방비로 노출됩니다. 계약 체결 직후 시설물 상태를 구석구석 촬영해 두고, 퇴거 시 철거업체의 공사 완료 사진 및 임대인에게 열쇠를 전달한 내역(문자, 이메일)을 남겨두는 것이 보증금 전액을 지키는 결정적 증거가 됩니다.

6. 부동산·임대차 분쟁 사건에서 변호사를 선임할 때 확인할 점

확인할 점은 세 가지입니다.

1. 부동산 전문 변호사로서 임대차보증금 반환 및 원상복구 범위에 관한 풍부한 승소 경험

2. 임대인의 재산 은닉 및 보증금 소비를 막기 위한 가압류 등 보전처분의 신속한 수행 능력

3. 지역 법조 지형을 잘 알고 상담부터 서면 작성, 재판 출석까지 담당 변호사가 직접 전담하는지 여부

법무법인 대한중앙 한병철 변호사는 부산 해운대 사무소를 거점으로 부산·울산·경남 등 영남권 및 전국 법원의 주요 부동산·임대차 분쟁 사건을 직접 수행합니다. 본 사례는 실제 처리 사례를 바탕으로 재구성되었으며, 구체적 계약 내용과 증거 관계에 따라 법적 판단은 달라질 수 있습니다.

법무법인 대한중앙 한병철 변호사

대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사 (13년차)

전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com

부산 해운대 사무소 · 영남권/제주 중심, 서울·경기·충청·호남·강원 의뢰 대응

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 전 임차인이 해놓은 인테리어까지 제가 들어나갈 때 다 철거해 줘야 하나요?

A. 원칙적으로 임차인은 자신이 설치한 시설물에 대해서만 원상복구 의무가 있습니다. 전 임차인의 인테리어를 그대로 승계하여 사용했더라도, 별도로 '전 임차인 시설까지 철거한다'는 명시적 특약이 없다면 자신이 새로 설치한 부분만 철거하면 됩니다(대법원 판례).

Q. 바닥이 약간 긁히고 벽지가 조금 바랜 것도 원상복구비로 보증금에서 깎을 수 있나요?

A. 아닙니다. 건물을 통상적인 용도로 사용함에 따라 자연스럽게 발생하는 가치 감소나 마모(통상 손모)는 이미 임대료에 반영되어 있는 것이므로, 임차인이 이를 원상복구하거나 배상할 의무가 없습니다.

Q. 임대인이 원상복구를 안 해주면 보증금을 한 푼도 못 준다고 하는데 어떻게 해야 하나요?

A. 원상복구 의무의 불이행이 사소한 부분에 불과하다면 임대인은 거절된 원상복구비 상당의 금액만 공제할 수 있을 뿐, 이를 이유로 보증금 전액의 반환을 거부할 수 없습니다. 따라서 점포를 명도한 후 즉시 임대차보증금 반환 청구 소송과 함께 건물 및 계좌 가압류를 진행해야 합니다.

Q. 부산 해운대 사무소에서 직접 방문 상담을 받고 소송을 진행할 수 있나요?

A. 네, 가능합니다. 법무법인 대한중앙 부산 해운대 사무소에서 부동산 전문 변호사가 의뢰인과 직접 1:1 상담을 진행하며, 사건 수임 시 첫 서면 작성부터 보전처분, 재판 출석까지 전 과정을 직접 전담하여 밀착 대응해 드립니다.