상가 임대차 권리금 회수 기회 방해 공작 대응, 임대인 대상 손해배상 청구 8,000만 원 전부 승소

1. 어떤 사건이었나요?

의뢰인 B씨는 부산 수영구 소재 상가건물 1층에서 5년간 음식점을 운영해 오던 임차인입니다. B씨는 임대차 계약 만료를 앞두고 신규임차인이 되려는 자와 권리금 8,000만 원의 권리금 양도양수계약을 체결한 뒤, 임대인에게 신규임차인과의 임대차계약 체결을 요청했습니다.

그러나 임대인은 "해당 건물을 조만간 리모델링할 예정이므로 신규 임대차계약은 체결할 수 없다", "새로운 임차인을 받더라도 보증금 50% 및 월세를 40% 인상하겠다"며 무리한 조건만을 고집하여 결국 신규임차인이 계약을 포기하도록 만들었습니다.

이로 인해 B씨는 그동안 쌓아온 영업권리금 8,000만 원을 한순간에 날릴 위기에 처했습니다. B씨는 임대인의 부당한 방해 행위에 대해 손해배상을 요구했으나, 임대인은 "건물의 정당한 재건축 및 리모델링 계획에 따른 것이며 법적 책임이 없다"고 일축했습니다. 이에 B씨는 법무법인 대한중앙 부산 해운대 사무소를 방문하여 상담을 진행하였고, 담당 변호사가 부산지방법원 본안 소송 및 수사·보전 절차 대응을 진행했습니다.

2. 청구를 어떻게 설계했나요?

이 사건의 핵심은 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 정한 '임대인의 권리금 회수기회 방해행위'를 입증하여 그에 따른 손해배상금을 전부 회수하고, 임대인의 재산 처분을 막기 위한 가압류를 진행하는 것이었습니다. 변호인단은 청구 및 보전절차를 다음과 같이 세분화하여 대응했습니다.

• 주위적 청구 – 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구 (상가임대차법 제10조의4 제1항, 제3항)

  • 임대인이 명시된 사유(건물의 노후·훼손으로 인한 안전사고 우려 등 법정 재건축 사유) 없이 리모델링을 이유로 계약 체결을 거절하거나, 현저히 고율의 차임과 보증금을 요구함으로써 B씨의 권리금 회수를 방해했음을 주장했습니다. 이에 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금 8,000만 원 상당액을 손해배상금으로 청구했습니다.

• 예비적 청구 – 민법상 일반 불법행위에 의한 손해배상 청구 (민법 제750조)

  • 상가임대차법상 조항 적용과 관련하여 해석상의 다툼이 발생할 경우를 대비해, 임대인의 신의성실의 원칙 위반 및 정당한 권리 행사 방해로 인한 불법행위 손해배상 청구를 예비적으로 배치했습니다.

• 보전처분(가압류) 신청

  • 임대인이 소송 중 해당 상가 건물을 제3자에게 매각하거나 담보를 설정하여 채무를 불이행할 가능성을 차단하기 위해, 소 제기와 동시에 임대인 소유의 상가건물에 대해 부동산가압류를 신속히 집행했습니다.

3. 재판 과정에서 중요했던 점

임대인 측은 "계약 체결 당시 리모델링 계획을 미리 고지했으므로 정당한 거절 사유에 해당한다", "요구한 임대료 인상분은 인근 시세에 비추어 적정한 수준이었다"고 강하게 반박했습니다.

• 방해 행위의 정밀 입증: 변호인단은 B씨가 신규임차인을 임대인에게 알리고 계약 체결을 요청했던 내용증명, 임대인과의 통화 녹음 파일, 문자메시지를 제출했습니다. 특히 임대인이 요구한 보증금·차임 인상률이 인근 상가 시세 상승률을 현저히 초과한다는 점을 데이터로 입증했습니다.

• 법정 재건축 사유의 부존재 증명: 임대인이 주장하는 '리모델링'이 상가임대차법 제10조 제1항 제7호에서 규정하는 "안전사고 우려로 인한 철거/재건축"에 해당하지 않음을 법령 해석과 건물 현황 사진, 감정 결과를 통해 객관적으로 증명했습니다.

법원은 법무법인 대한중앙 변호인단의 주장을 전부 수용하여, 임대인의 행위는 임차인의 권리금 회수기회를 부당하게 방해한 행위임을 인정하고 "임대인은 B씨에게 손해배상금 8,000만 원 전액과 이에 대한 지연손해금을 지급하라"는 원고 전부 승소 판결을 내렸습니다.

4. 이 판결의 한계도 말씀드립니다

• 첫째, 작성일 현재 확정 전입니다. 피고 임대인이 항소할 경우 2심에서 인근 시세 감정 결과나 인상 요구의 정당성을 두고 다툴 수 있으므로 지속적인 법리 대응이 필요합니다.

• 둘째, 권리금 산정 기준에 대한 감정 절차가 변수가 될 수 있습니다. 본 사건은 신규임차인과 약정한 권리금이 정당한 평가액 범위 내여서 전액 인정되었으나, 사안에 따라 법원 감정평가액이 약정 권리금보다 적게 나올 경우 일부 감액될 가능성이 있습니다.

• 셋째, 임차인의 신규임차인 알선 의무 이행 여부가 엄격히 따져집니다. 임차인이 신규임차인의 정보나 정당한 의사를 임대인에게 제대로 전달하지 않았다면 방해행위가 인정되지 않을 수 있습니다.

5. 실무에서 본 갈림길

13년간 부동산 및 민사 사건을 다뤄 오면서 느낀 가장 중요한 갈림길은 ‘신규임차인 알선 과정 및 임대인의 거절 의사표시의 명확한 기록’입니다. 상가 권리금 분쟁에서는 임대인의 구두 거절만 믿고 신규임차인과의 계약을 그냥 포기해 버리는 경우가 많습니다. 임대인이 신규계약을 거절하거나 부당한 조건을 내세울 때, 신규임차인의 인적사항과 계약 의사를 내용증명 등으로 임대인에게 명확히 전달하고, 임대인의 거절 답변을 녹음이나 문자 등으로 확실히 채록해 두어야 추후 소송에서 권리금 상당의 손해배상을 전액 받아낼 수 있습니다.

6. 부동산·계약 분쟁 사건에서 변호사를 선임할 때 확인할 점

확인할 점은 세 가지입니다.

1. 부동산 전문 변호사로서 상가 임대차·권리금 손해배상·명도 소송 수행 경험

2. 임대인의 상가 부동산 처분 및 채권 은닉을 막기 위한 부동산가압류 등 보전처분의 신속한 집행 능력

3. 상담부터 서면 작성, 재판 출석까지 담당 변호사가 직접 사건을 전담하는지 여부

법무법인 대한중앙 한병철 변호사는 부산 해운대 사무소를 거점으로 부산·경남 등 전국 법원의 주요 부동산·민사 분쟁 사건을 직접 수행합니다. 본 사례는 실제 처리 사례를 바탕으로 재구성되었으며, 구체적 계약 내용과 증거 관계에 따라 법적 판단은 달라질 수 있습니다.

법무법인 대한중앙 한병철 변호사 대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사 (13년차) 전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com 부산 해운대 사무소 · 영남권/제주 중심, 서울·경기·충청·호남·강원 의뢰 대응

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 임대인이 건물을 리모델링한다고 신규 임대차계약을 안 해주는데 권리금을 못 받나요? A. 단순한 리모델링이나 주관적인 재건축 계획은 법정 거절 사유가 되지 않습니다. 안전사고 우려로 인한 철거 등 상가임대차법이 정한 엄격한 요건을 갖추지 못했다면 이는 권리금 회수 방해행위에 해당하여 손해배상을 청구할 수 있습니다.

Q. 권리금 손해배상 청구는 언제까지 할 수 있나요? A. 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있는 권리는 임대차 계약이 종료한 날로부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효 완성으로 소멸하므로, 계약 종료 즉시 변호사와 상담하여 절차를 진행해야 합니다.

Q. 임대인이 무리하게 월세를 올리겠다고 해서 신규 임차인이 포기했는데, 이것도 방해인가요? A. 네, 맞습니다. 임대인이 신규 임차인에게 현저히 고율의 차임과 보증금을 요구하는 행위 역시 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호에서 명시한 정당한 권리금 회수 방해행위에 해당합니다.

Q. 상가 권리금 분쟁 관련해서 부산 해운대 사무소 방문 상담이 가능한가요? A. 법무법인 대한중앙 부산 해운대 사무소는 상가 임대차 및 권리금 분쟁 사건을 집중 다루고 있습니다. 13년차 부동산 전문 변호사가 직접 상담부터 가압류, 본안 소송까지 최적의 솔루션을 제공해 드립니다.