성공사례

1. 어떤 사건이었나요?

의뢰인 C사는 프랜차이즈 외식업을 운영하는 법인입니다. 사업 확장을 위해 임대인 D씨 소유의 서울 소재 상가건물 1층에 대해 임대차계약을 체결하고, 권리금 및 인테리어 시설투자비로 상당한 금액을 지출했습니다.

그러나 계약 체결 과정에서 임대인 D씨와 분양대행사는 "해당 건물 내 상주 인원이 1,000명 이상이며, 위층 전체에 대형 학원이 입점 확정되어 일일 유동인구가 보장된다"고 고지했으나, 이는 모두 허위 사실이었습니다. 계약 후 수개월이 지나도록 건물은 비어 있었고, 위층 학원 입점 역시 거짓으로 드러났습니다. 이에 따라 C사는 매출에 치명적인 타격을 입었습니다.

C사는 허위 정보를 바탕으로 한 계약의 해제와 함께 지출된 권리금, 인테리어 비용, 임대료 전액의 반환 및 손해배상을 요구하는 내용증명을 발송했으나, 임대인 D씨는 "단순한 홍보 문구였을 뿐이고 인테리어는 C사의 선택이었다"며 거부했습니다.

부산 해운대 사무소에서 서울 의뢰인 C사의 사건을 직접 상담하고, 서울지방법원 소송을 담당 변호사가 직접 수행했습니다.

2. 청구를 어떻게 설계했나요?

이 사건의 핵심은 임대인의 고지의무 위반을 이유로 한 ‘계약의 취소·해제’와 그에 따른 ‘손해배상 범주의 입증’이었습니다. 손해의 성격에 따라 논리를 정밀하게 분리하여 청구를 구성했습니다.

• 주위적 청구 - 기망에 의한 계약 취소 및 원상회복 (민법 제110조, 제750조)

  상가 입점 결정에 있어 '상주 인원'과 '주요 시설 입점 확정 여부'는 임대차계약 체결 여부를 결정짓는 중대한 요소입니다. 임대인이 이를 허위로 고지하여 의뢰인을 기망하였음을 이유로 계약 취소 및 지급한 보증금과 권리금 전액의 반환을 청구했습니다. 동시에 기망행위라는 불법행위에 따른 손해배상을 구했습니다.

• 예비적 청구 - 채무불이행에 따른 계약 해제 및 손해배상 (민법 제544조, 제390조)

  만약 법원이 기망(사기) 수준까지는 인정하지 않더라도, 임대인이 약정한 상권 형성 및 영업 환경 제공 의무를 불이행했음을 이유로 임대차계약을 해제하고, 이에 따른 손해배상을 청구하는 예비적 구조를 세웠습니다.

• 손해액의 세분화 및 입증

  이미 지출된 인테리어 공사비와 가맹비는 임대인의 기망이 없었다면 지출되지 않았을 손해(신뢰이익의 손해)로 구성했습니다. 또한, 영업을 하지 못함으로 인해 발생한 고정 임대료 및 관리비는 통상손해로, 계약 이행을 전제로 기대했던 예상 영업이익의 손실은 특별손해로 나누어 항목별 증거자료(공사 계약서, 이체 내역, 매출 분석표)를 철저히 정리하여 산정표로 제출했습니다.

3. 상대방이 다투는 사건에서 중요했던 점

임대인 D씨는 대형 로펌을 선임하여 "상가 분양/임대 과정에서 어느 정도의 과장 광고는 상관행상 허용된다"며 강력히 반박했습니다. 상대방의 논리를 깨뜨리기 위해 법무법인 대한중앙은 다음과 같은 객관적 증거를 집중적으로 제출했습니다.

• 착오 및 기망의 중대성 입증: 단순 홍보물뿐만 아니라, 계약 체결 당시 임대인 및 분양대행사 담당자와 나누었던 음성 녹음 파일, 카카오톡 대화 내역을 정밀 분석했습니다. 임대인이 "학원 입점 계약서가 작성되었다"고 명시적으로 거짓 답변한 대목을 찾아내어 단순 과장이 아닌 의도적 기망임을 입증했습니다.

• 손해액 입증의 엄밀성: 인테리어 비용이 해당 점포에 특화되어 철거 시 가치가 소멸한다는 점을 입증하기 위해 감정평가 및 공사 견서 항목을 세부적으로 분석했습니다. 임대인 측은 "인테리어는 건물의 가치를 높였으므로 유익비로 볼 수 없다"고 주장했으나, 변호인단은 해당 시설이 C사의 특정 영업에만 필요한 시설물임을 분명히 하여 손해배상 범주에 포함시켰습니다.

법원은 법무법인 대한중앙의 주위적 청구를 전부 받아들여, 임대차계약 취소에 따른 보증금 및 권리금 반환, 인테리어 손해배상금 등 총 2억 8천만 원 상당의 청구금액 전액과 지연손해금 지급을 명했습니다. 또한 소송비용 역시 피고(임대인)가 전액 부담하도록 판결했습니다.

4. 이 판결의 한계도 말씀드립니다

• 첫째, 작성일 현재 확정 전입니다. 상대방이 1심 판결에 불복하여 항소를 제기할 수 있으므로, 항소심에서도 1심의 인용 논리를 그대로 유지하기 위한 철저한 방어가 이어져야 합니다.

• 둘째, 판결은 회수의 출발점입니다. 판결 승소 이후 상대방이 자발적으로 대금을 지급하지 않을 경우, 임대인 소유의 상가건물 및 은행 계좌에 대한 강제집행(가압류의 본압류 전환, 부동산 경매 등)을 신속하게 진행해야 실제 현금을 회수할 수 있습니다.

• 셋째, 모든 상가 분양/임대 분쟁에 동일하게 적용되지는 않습니다. 법원은 단순한 기대감이나 일반적인 과장 광고에 대해서는 기망을 쉽게 인정하지 않으므로, 계약 체결 시 상대방이 제공한 정보가 '객관적 사실'로 고지되었는지에 대한 증거가 필수적입니다.

5. 실무에서 본 갈림길

기업 간 부동산 및 임대차 분쟁을 다루면서 거듭 확인하는 것은, 계약 체결 전후의 모든 교섭 기록이 판결을 좌우한다는 점입니다.

상대방이 구두로 약속한 중요한 조건(입점 현황, 매출 보장, 시설 지원 등)을 계약서 본문에 넣지 못했다면, 최소한 이메일, 문자메시지, 통화 녹음 등으로 반드시 기록을 남겨두어야 합니다. 이러한 초기 증거 확보가 없었다면 2억 원이 넘는 손해배상을 전부 인정받기는 불가능했을 것입니다.

6. 기업 분쟁·손해배상 사건에서 변호사를 선임할 때 확인할 점

확인할 점은 세 가지입니다.

1. 계약 취소·해제 및 손해배상 청구에 대한 정밀한 구조 설계 경험

2. 손해액(통상손해·특별손해·신뢰이익)을 법리적으로 세분화하여 증명할 수 있는 노하우

3. 상담을 진행한 담당 변호사가 직접 소서면 작성과 재판 출석을 전담하는지 여부

법무법인 대한중앙 한병철 변호사는 부산 해운대 사무소를 거점으로 서울 등 전국 법원의 주요 민사·기업 분쟁 사건을 직접 수행합니다. 본 사례는 실제 처리 사례를 바탕으로 재구성되었으며, 구체적 계약 내용과 증거 관계에 따라 법적 판단은 달라질 수 있습니다.

법무법인 대한중앙 한병철 변호사

대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사 (13년차)

전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com

부산 해운대 사무소 · 영남권/제주 중심, 서울·경기·충청·호남·강원 의뢰 대응

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 임대인이 "상가 홍보 시 어느 정도 과장은 당연하다"고 하는데, 무조건 계약을 취소할 수 없나요?

A. 단순한 주관적 평가나 과장된 홍보는 기망으로 인정되기 어렵습니다. 그러나 거래의 중요한 요소(예: 타 점포의 입점 여부, 객관적 상주 인원 수치 등)에 대해 허위 정보를 사실처럼 고지하여 계약을 유도했다면 민법 제110조의 기망행위에 해당하여 계약을 취소할 수 있습니다.

Q. 계약 해제 시 이미 지출한 인테리어 공사비도 돌려받을 수 있나요?

A. 임대인의 귀책사유나 기망으로 인해 계약이 해제·취소된 경우, 계약이 정상 이행될 것으로 믿고 지출한 인테리어 비용은 '신뢰이익의 손해'로서 배상을 청구할 수 있습니다. 단, 해당 공사비 지출 내역과 계약과의 인과관계를 객관적 증거로 증명해야 합니다.

Q. 상대방 재산에 미리 가압류를 해두어야 하나요?

A. 그렇습니다. 소송에서 승소하더라도 상대방이 재산을 은닉하거나 처분하면 실제 대금을 회수하기 어렵습니다. 소 제기 전이나 소송 진행 초기에 상대방 소유의 부동산, 보증금, 은행 계좌 등에 보전처분(가압류)을 진행하는 것이 안전합니다.

Q. 서울 소재 상가건물 사건인데 부산에 있는 법무법인에 사건을 맡겨도 문제가 없나요?

A. 현재 민사소송은 대부분 전자소송으로 진행되며, 전국 법원의 재판에 변호사가 직접 출석하므로 거리로 인한 불이익은 전혀 없습니다. 중요한 것은 해당 유의 사건에 대한 전문성과 청구 논리의 정밀함입니다. 법무법인 대한중앙은 서울 및 수도권 사건 역시 해운대 사무소에서 직접 상담하고 수임하여 성공적으로 수행하고 있습니다.