성공사례

1. 어떤 사건이었나요?

의뢰인 I씨는 서울 소재 상가건물 매수를 위해 매도인 J씨와 매매대금 15억 원에 매매계약을 체결하고, 계약 당일 계약금 1억 5천만 원을 지급했습니다. 잔금 지급일을 앞두고 해당 지역의 개발 호재로 부동산 시세가 급등하자, 매도인 J씨는 "시세가 올랐으니 매매대금을 2억 원 인상해 주지 않으면 계약을 이행할 수 없다"며 일방적으로 대금 증액을 요구했습니다.

I씨가 이를 거절하자, J씨는 매매대금을 더 높게 제시한 제3자에게 해당 부동산을 매도하기 위해 I씨와의 연락을 끊고 잔금 수령을 거부했습니다. 이로 인해 I씨는 상가 매수 계획이 수포로 돌아갔을 뿐만 아니라 이미 준비한 대출 이자 및 잔금 마련에 따른 금융 비용 등의 피해를 입었습니다.

부산 해운대 사무소에서 서울 의뢰인 I씨의 사건을 직접 상담하고, 서울지방법원 소송을 담당 변호사가 직접 수행했습니다.

2. 청구를 어떻게 설계했나요?

이 사건의 핵심은 매도인의 ‘이행거절’을 이유로 한 계약 해제 및 ‘위약금(계약금 배액상환) 청구’의 법리 구성이었습니다. 매도인의 책임을 명확히 규명하기 위해 청구를 다음과 같이 세분화했습니다.

• 주위적 청구 - 이행거절에 따른 계약 해제 및 계약금 배액상환 (민법 제544조, 제390조)

  매도인 J씨가 잔금 이행기 전에 명시적으로 이행거절의 의사를 표시하였으므로, I씨의 잔금 제공 의무(동시이행관계) 없이도 즉시 계약을 해제할 수 있음을 주장했습니다. 계약서상 "당사자 일방이 채무를 불이행할 경우 계약금을 위약금으로 본다"는 특약을 근거로, 기지급한 계약금 1억 5천만 원의 반환과 동액의 손해배상금(총 3억 원 중 기지급금 제외 1억 5천만 원 추가 청구)을 구했습니다.

• 예비적 청구 - 불법행위에 의한 손해배상 청구 (민법 제750조)

  만약 매도인 측에서 계약 해제의 효력을 다툴 경우를 대비해, 제3자에게 이중매매를 시도하며 이행을 거절한 행위 자체가 채권침해 및 신의칙 위반의 불법행위에 해당함을 이유로 실손해 배상을 구하는 예비적 청구를 배치했습니다.

• 보전처분(가압류) 신청

  소송 진행 중 J씨가 제3자에게 부동산 소유권을 이전하거나 매매대금을 은닉할 위험이 있었으므로, 소 제기와 동시에 J씨 소유의 부동산 및 은행 계좌에 대해 부동산 가압류 및 채권가압류를 신속히 진행했습니다.

3. 재판 과정에서 중요했던 점

매도인 J씨는 "I씨가 잔금 이행 제공을 하지 않았으므로 이행지체가 아니다", "단순한 대금 협상 과정이었을 뿐 이행거절이 아니다"라고 주장하며 맞섰습니다.

• 명확한 이행거절 의사표시 입증: 변호인단은 계약 체결 이후 J씨와 나눈 통화 녹음 파일, 문자메시지, 내용증명 답변서를 분석하여 J씨가 "증액해 주지 않으면 잔금을 받아도 소유권이전등기를 해주지 않겠다"고 명시적으로 발언한 대목을 입증 자료로 제출했습니다.

• 잔금 준비 상태 입증: I씨가 잔금을 지급할 의사와 능력이 있었음을 증명하기 위해 은행 대출 승인서 및 통장 잔액 증명서를 제출하여 I씨에게는 이행지체 책임을 물을 수 없음을 분명히 했습니다.

법원은 법무법인 대한중앙 변호인단의 주장을 전부 수용하여, 매매계약은 J씨의 이행거절로 적법하게 해제되었음을 인정하고 J씨는 I씨에게 계약금 반환 및 손해배상금으로 총 1억 5천만 원과 지연손해금을 지급하라는 완승 판결을 내렸습니다.

4. 이 판결의 한계도 말씀드립니다

• 첫째, 작성일 현재 확정 전입니다. 피고가 항소하여 상급심으로 이어질 경우, 손해배상액(위약금)이 과다하다며 감액(민법 제398조 제2항)을 주장할 수 있으므로 2심에서도 방어 논리를 견고히 해야 합니다.

• 둘째, 단순 가계약금만 입금된 상태라면 법리가 달라집니다. 본 사건은 정식 계약 체결 및 계약금 전액이 지급된 사안입니다. 만약 가계약금만 입금된 상태에서 파기되었다면, 가계약금의 성격(해약금 약정 여부)에 따라 배액상환의 기준이 달라질 수 있습니다.

• 셋째, 판결 후 실효성을 위해 가압류가 필수적입니다. 매도인이 제3자에게 이미 매도하여 명의가 넘어가면 해당 부동산 자체를 가져올 수는 없으므로, 손해배상금을 현금으로 회수하기 위해 매도인의 다른 재산에 대한 사전 가압류가 핵심입니다.

5. 실무에서 본 갈림길

13년간 부동산 및 민사 사건을 다뤄 오면서 느낀 가장 중요한 갈림길은 ‘이행거절 정황의 객관적 채록’입니다.

부동산 가격 변동기에는 매도인이나 매수가 일방적으로 계약을 파기하려는 시도가 많습니다. 상대방이 계약 이행을 거절하거나 무리한 조건을 요구할 때, 구두로만 다투지 말고 내용증명 발송, 통화 녹음, 문자메시지 등을 통해 상대방의 ‘불이행 의사’를 명확히 남겨두어야 추후 소송에서 위약금 전액을 인정받을 수 있습니다.

6. 부동산·계약 분쟁 사건에서 변호사를 선임할 때 확인할 점

확인할 점은 세 가지입니다.

1. 부동산 전문 변호사로서 매매계약 해제·위약금·가계약금 사건 수행 경험

2. 상대방의 재산 은닉을 막기 위한 가압류·가처분 등 보전처분의 신속한 집행 능력

3. 상담부터 서면 작성, 재판 출석까지 담당 변호사가 직접 사건을 전담하는지 여부

법무법인 대한중앙 한병철 변호사는 부산 해운대 사무소를 거점으로 서울 등 전국 법원의 주요 부동산·민사 분쟁 사건을 직접 수행합니다. 본 사례는 실제 처리 사례를 바탕으로 재구성되었으며, 구체적 계약 내용과 증거 관계에 따라 법적 판단은 달라질 수 있습니다.

법무법인 대한중앙 한병철 변호사

대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사 (13년차)

전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com

부산 해운대 사무소 · 영남권/제주 중심, 서울·경기·충청·호남·강원 의뢰 대응

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 매도인이 집값이 올랐다며 계약금의 배액을 주겠다고 하고 계약을 파기할 수 있나요?

A. 민법 제565조에 따라 당사자 일방이 '이행에 착수'(예: 중도금 지급)하기 전까지는 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 이미 중도금이 지급되었거나 이행에 착수한 후라면 매도인이 일방적으로 배액상환만 하고 계약을 해제할 수 없습니다.

Q. 가계약금만 일부 보낸 상태에서 매도인이 파기하면 가계약금의 배액만 받나요?

A. 대법원 판례에 따르면, 해약금의 기준이 되는 돈은 '실제 교부된 가계약금'이 아니라 '약정된 계약금 전액'입니다. 따라서 계약의 주요 내용(매매대금, 잔금 지급일 등)이 합의된 상태였다면, 매도인은 실제 받은 가계약금이 아닌 원래 약정된 계약금 전체를 기준으로 배액을 상환해야 계약을 해제할 수 있습니다.

Q. 상대방이 계약을 안 지키는데 잔금을 지급일에 맞춰 준비해야 하나요?

A. 상대방이 명시적으로 "계약을 이행하지 않겠다"고 이행거절 의사를 밝힌 경우에는 잔금을 실제로 제공하지 않아도 계약을 해제할 수 있습니다. 다만, 상대방이 오리발을 내밀 경우에 대비해 잔금 준비 상태(대출 승인서, 예금 잔액 등)를 증거로 남겨두는 것이 안전합니다.

Q. 서울 부동산 사건인데 부산 법무법인에 사건을 맡겨도 진행에 차질이 없나요?

A. 민사소송은 전면 전자소송으로 진행되어 전국 법원의 사건을 동일한 절차로 수행합니다. 보전처분(가압류)부터 본안 소송, 재판 출석까지 변호사가 직접 진행하므로 사무실 위치로 인한 차일은 없습니다. 법무법인 대한중앙은 서울 및 수도권 부동산 사건 역시 해운대 사무소에서 직접 상담하고 철저히 수행하고 있습니다.