지역주택조합 분담금 반환, 조합 이사 지낸 조합원도 인정된 업무사례

조합 이사로 일하며 다른 조합원들의 반환 소송에 대응했던 조합원이 안심보장약정을 이유로 분담금 반환을 청구한 사건입니다. 항소심은 조합의 신의칙 위반 주장을 받아들이지 않고 1심의 반환 판결을 유지했습니다. 가입 전에 낸 소액의 청약금, 이사로서의 업무 수행과 보수 수령만으로는 계약을 유지하겠다는 의사를 표시했다고 볼 수 없다는 판단이 핵심이었습니다.

1. 어떤 사건이었나요?

의뢰인 A씨는 2019년 가을 부산의 한 지역주택조합에 가입하면서, 사업이 진행되지 않으면 낸 돈을 돌려준다는 취지의 안심보장증서를 받았습니다. 전체 분담금은 3억 원대였고, A씨는 가입계약 며칠 전에 소액을 청약금 명목으로 먼저 냈습니다.

A씨는 2021년 봄부터 조합의 상근이사로 일했습니다. 2022년 가을 다른 조합원들이 분담금 반환 소송을 내자 이사로서 그 소송에 대응하는 업무를 맡았고, 이후 비상근이사로 바뀐 뒤에도 이사 지위를 유지했습니다.

A씨는 안심보장약정의 효력에 문제가 있다는 점을 들어 가입계약의 효력을 다투며 1억 원대 납입금의 반환을 청구했습니다. 1심은 청구를 받아들였고, 조합이 항소했습니다. 저희 법무법인이 A씨의 소송대리를 맡았습니다.

의뢰인 보호를 위해 일부 사실관계를 일반화했습니다.

2. 변호 전략을 어떻게 설계했나요?

쟁점은 두 가지였습니다. 안심보장약정이 실제로 가입을 결심하게 한 조건이었는지, 그리고 조합 이사로 일한 사람이 계약의 효력을 다투는 것이 신의성실의 원칙에 어긋나는지였습니다.

조합은 먼저 A씨가 안심보장증서를 받기 전에 이미 돈을 냈으니 약정은 가입의 동기가 아니었다고 주장했습니다. 이에 대해 가입 전에 낸 돈은 계약을 맺을 뜻을 확정한 계약금이 아니라 교섭 단계에서 낸 가계약금이고, 3억 원대 분담금에 비하면 극히 일부라는 점을 짚었습니다.

조합은 이어 A씨가 약정의 문제를 알면서도 이사로 일하며 다른 조합원들의 소송에 대응하고 보수까지 받았으니, 이제 와서 반환을 구하는 것은 신의칙 위반이라고 주장했습니다. 이 주장에는 이사로서 한 업무와 조합원 개인으로서의 의사를 나눠 봐야 한다는 점을 사실별로 반박했습니다.

3. 항소심에서 중요했던 점

대법원은 총회 결의 없이 맺은 환불보장약정은 총유물의 처분행위로서 무효이고 함께 맺은 가입계약의 무효·취소 원인이 될 수 있다고 보았습니다. 다만 조합원이 계약을 유지하겠다는 신뢰를 주는 행동을 했다면 이후의 반환 청구가 신의칙에 반할 수 있다고 판단했습니다(대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다239692 판결). 그래서 이 사건에서는 A씨의 행동 하나하나가 그런 신뢰를 준 것인지가 관건이었습니다.

항소심은 조합의 주장을 다음과 같이 나눠 판단했습니다.

1. 소송 업무 수행: 상근이사로서 조합의 소송 업무를 했다는 사정만으로 A씨 개인이 환불보장과 관계없이 계약을 유지하겠다고 표시했다고 보기 어렵다.

2. 약정의 문제 인식과 설명: 약정에 법적 문제가 있음을 알았거나 다른 조합원들의 불안을 덜어 주는 설명을 했더라도, 자기 계약을 유지하겠다는 의사 표시와 같다고 볼 수 없다.

3. 보수 수령과 이사 지위: 보수는 업무 수행의 대가이고, 비상근이사로 지위를 유지한 것도 마찬가지다.

4. 종합: 이런 사정을 모두 고려해도 A씨가 계약의 무효를 주장하지 않으리라는 정당한 신뢰를 조합에 주었다고 보기 부족하다.

가계약금 주장도 받아들여지지 않았습니다. 가입 전에 낸 소액만으로는 안심보장약정이 없었더라도 가입했을 것이라고 단정할 수 없다고 본 것입니다. 항소심은 2026년 가을 조합의 항소를 기각하고 항소비용도 조합이 부담하도록 했습니다. 사건마다 사실관계가 달라 결과가 같지 않을 수 있습니다.

4. 이 판결의 한계도 말씀드립니다

첫째, 아직 확정되지 않았습니다. 판결 정본을 송달받은 날부터 2주 안에 상고할 수 있어, 조합이 상고하면 대법원의 판단을 다시 받게 됩니다.

둘째, 판결과 회수는 다른 문제입니다. 조합이 스스로 지급하지 않으면 강제집행을 따로 진행해야 하고, 실제로 회수되는 금액은 조합의 재산 상황에 좌우됩니다.

셋째, 조합원의 행동에 따라 결론이 갈립니다. 환불 조건이 더는 성취될 수 없게 된 뒤에도 적지 않은 분담금을 내는 등 계약 유지 의사로 읽힐 행동을 했다면 반환 청구가 신의칙으로 막힐 수 있습니다.

5. 실무에서 본 갈림길

지역주택조합 사건에서 제가 가장 먼저 시간순으로 정리하는 것은 약정의 문제를 안 뒤 의뢰인이 한 행동입니다. 추가 납부, 조합 활동, 각종 동의서 제출이 언제 어떤 이유로 있었는지에 따라 같은 약정이라도 결론이 달라지기 때문입니다. 이 사건도 이사로서의 업무와 조합원 개인의 의사를 구분해 설명한 것이 판단의 출발점이 됐습니다.

반환을 고민하고 있다면 계약 유지를 전제로 한 추가 납부나 동의서 제출을 정리 없이 이어 가지 않는 것이 중요합니다. 어쩔 수 없이 해야 한다면 그 이유를 기록으로 남겨 두시기 바랍니다.

6. 지역주택조합 분쟁에서 변호사를 선임할 때 확인할 점

확인할 점은 세 가지입니다.

1. 지역주택조합 분담금 반환 사건을 실제로 수행해 봤는지: 환불보장약정의 효력, 총회 결의, 신의칙 항변을 사건 기록에 맞춰 설명할 수 있는지 봅니다.

2. 소 제기 전 단계부터 대응할 수 있는지: 납입 내역, 안심보장증서, 조합과 주고받은 통지·회신을 먼저 정리해 주는지 확인합니다.

3. 대한변호사협회에 등록된 전문분야가 있는지, 담당 변호사가 서면과 변론을 직접 맡는지 확인합니다.

법무법인 대한중앙 해운대 사무소의 한병철 변호사는 대한변호사협회에 부동산법 전문분야를 등록했고, 부산·울산·경남의 지역주택조합 분담금 분쟁을 직접 수행합니다.

자주 묻는 질문

Q. 안심보장증서를 받았으면 분담금을 모두 돌려받을 수 있나요?

A. 증서만으로 정해지지 않습니다. 총회 결의를 거쳤는지 같은 약정의 효력, 그 약정이 가입의 동기였는지, 이후 조합원이 어떤 행동을 했는지를 함께 봅니다.

Q. 조합 임원으로 일했던 조합원도 분담금 반환을 청구할 수 있나요?

A. 청구할 수 있고, 임원 경력만으로 청구가 막히지는 않습니다. 이 사건 항소심도 이사로서의 업무와 조합원 개인의 의사를 구분했습니다. 다만 개인으로서 계약 유지 의사를 드러낸 사정이 있으면 판단이 달라질 수 있습니다.

Q. 가입계약 전에 청약금을 먼저 냈다면 안심보장약정을 이유로 다툴 수 없나요?

A. 그렇지 않을 수 있습니다. 교섭 단계에서 낸 소액은 가계약금으로 볼 수 있고, 이 사건에서도 그 돈만으로는 약정 없이 가입했으리라 단정할 수 없다고 판단했습니다.