재개발 재건축 개요

1. 재개발·재건축 | 개념과 차이점

법무법인 대한중앙 해운대사무소에서 안내하는 재개발·재건축 핵심 정리입니다.

재개발과 재건축은 도시정비사업의 양대 축으로, 낡은 도시 환경을 개선한다는 공통된 지향점을 가지지만 그 목적과 대상, 진행 절차, 그리고 적용되는 법적 요건에 있어서는 적지 않은 차이가 존재합니다.

· 재개발사업이란

재개발사업은 정비기반시설이 미흡하고 노후·불량 건축물이 빽빽이 들어선 지역을 대상으로, 주거 환경과 도시 기능을 종합적으로 끌어올리기 위해 시행되는 도시환경정비사업을 의미합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제2호 나목 1)·2) 외의 부분 전단).

대상이 되는 곳은 주로 오래된 주거지역이나 상업지역, 공업지역 등이며, 단순한 주거 개선을 넘어 상권 회복이나 도시 기능 정상화 또한 사업의 주요 취지로 포함됩니다.

· 재건축사업이란

재건축사업은 도로나 상하수도 같은 기반시설은 비교적 잘 갖춰져 있지만, 그 위에 자리한 공동주택이 노후·불량 상태로 밀집해 있는 지역을 대상으로 주거 환경을 개선하기 위해 추진되는 정비사업입니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제2호 다목 전단).

대체로 아파트 단지의 재건축이 여기에 해당하며, 재개발과 비교하면 주거 영역에 좀 더 무게가 실린 사업이라 할 수 있습니다.

· 양자의 차이점

두 사업은 여러 항목에서 뚜렷한 차이를 보입니다.

▷ 안전진단: 재개발사업에는 안전진단 절차가 없는 반면, 재건축사업에서는 공동주택 재건축에 한해 안전진단이 시행됩니다.

▷ 조합원 자격: 재개발은 토지나 건축물의 소유자 또는 그 지상권자가 당연히 조합원이 되는 '당연가입' 방식인 반면, 재건축은 건축물과 그 부속토지를 가진 사람 가운데 조합 설립에 찬성한 사람만 조합원이 되는 '임의가입' 방식을 따릅니다.

▷ 주거이전비 등 보상: 재개발사업에서는 주거이전비 등의 보상이 이루어지지만, 재건축사업에서는 이러한 보상이 없습니다.

▷ 현금청산자에 대한 처리: 재개발사업은 토지수용 방식을 활용하고, 재건축사업은 매도청구 방식으로 진행됩니다.

▷ 초과이익 환수제: 재개발사업에는 적용되지 않지만, 재건축사업에는 적용됩니다.

2. 재개발·재건축 | 재개발사업의 세부 내용

「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제2호 나목에 따르면, 재개발사업은 다음과 같이 정의되는 사업입니다.

· 정비기반시설이 부족하고 노후·불량 건축물이 밀집해 있는 지역에서 도시환경 및 주거환경을 개선하기 위해 추진하는 사업

이 사업의 범위는 주거지역에만 머물지 않으며, 상업지역과 공업지역에서도 도시 기능을 회복하고 상권을 활성화하려는 목적까지 폭넓게 아우릅니다.

· 정비기반시설의 범위

재개발사업에서 말하는 '정비기반시설'은 주민의 일상에 빠질 수 없는 시설을 의미하며, 다음과 같은 항목들이 포함됩니다.

▷ 도로, 상하수도, 공원, 공용주차장, 공동구 ▷ 녹지, 하천, 공공공지, 광장 ▷ 소방용수시설과 비상대피시설 ▷ 가스공급시설, 지역난방시설 ▷ 정비구역 내에서 시장·군수 등이 직접 관리하는 공동이용시설

· 노후·불량 건축물로 보는 기준

재개발사업이 대상으로 삼는 노후·불량 건축물은 아래 어느 하나에 해당하는 건축물을 가리킵니다.

▷ 건물이 훼손되었거나 붕괴 위험이 있어 안전사고가 우려되는 경우 ▷ 지진 안전성이 확인되지 않은 건축물로서 급수·배수 설비, 지붕이나 외벽의 마감재 노후화로 본래의 기능을 유지하기 어려운 경우 ▷ 내구성이나 내하력이 재건축진단 기준에 미치지 못해 구조적 안전을 담보하기 곤란한 경우 ▷ 인근 토지의 활용도와 비교했을 때 효용이 크게 떨어져, 철거 후 새로 짓는 편이 경제적으로 더 유리한 경우 ▷ 도시 미관을 해치거나, 시·도 조례가 정한 노후 기준에 들어맞는 건축물 등

· 재개발사업의 시행 방식

재개발사업은 정비구역에서 관리처분계획 인가를 받은 다음, 아래 두 가지 가운데 한 가지 방식으로 진행됩니다.

▷ 건축물 건설 후 공급 방식: 신축 건물을 완공한 뒤 조합원과 일반 분양자에게 공급하는 방식 ▷ 환지 방식: 기존 건물을 철거한 후 토지를 다시 나누어 소유자들에게 분배하는 방식

· 시행 주체에 따른 절차

재개발사업은 단계적인 흐름을 거쳐 진행되며, 조합이 시행하는 경우와 조합 외 주체가 시행하는 경우에 일부 절차가 달라지므로 나누어 살펴볼 필요가 있습니다.

▷ 조합이 시행하는 절차 ① 정비기본계획 수립 → ② 정비계획 수립 및 정비구역 지정 → ③ 추진위원회 구성 → ④ 창립총회 개최 → ⑤ 조합설립 인가 → ⑥ 시공자 선정 → ⑦ 사업시행인가 → ⑧ 분양공고 및 분양신청 → ⑨ 감리자 선정 → ⑩ 관리처분계획 인가 → ⑪ 이주·철거·착공 → ⑫ 준공검사 신청 및 인가 → ⑬ 이전고시 및 청산

▷ 조합 외 주체가 시행하는 절차 ① 정비기본계획 수립 → ② 정비계획 수립 및 정비구역 지정 → ③ 주민대표회의 구성과 승인 → ④ 시행자 지정 → ⑤ 사업시행인가 → ⑥ 관리처분인가 → ⑦ 이주·철거·착공 → ⑧ 자체 준공검사 → ⑨ 이전고시 및 청산

3. 재개발·재건축 | 재건축사업의 세부 내용

재건축사업은 노후 공동주택이 모여 있는 지역의 주거 환경을 끌어올리기 위해 시행되는 대표적인 정비사업입니다.

도시 기반시설은 비교적 양호하더라도 건축물 자체의 노후화 정도가 심각할 때 추진되며, 시행 주체는 민간일 수도 있고 공공일 수도 있습니다.

· 시행 주체에 따른 분류

재건축사업은 크게 민간 조합이 주도하는 방식과 공공기관이 직접 시행하는 방식으로 구분됩니다(「도시 및 주거환경정비법」 제25조부터 제27조까지 참조).

▷ 조합에 의한 시행: 재건축 조합을 설립해 사업을 추진하는 방식이며, 조합원 과반수의 동의를 얻으면 공공기관이나 건설사 등과 공동으로 사업을 시행할 수도 있습니다.

▷ 공공에 의한 시행: 천재지변 같은 긴급한 사유가 발생한 경우, 시장·군수나 한국토지주택공사(LH), 신탁회사 등이 사업시행자로 직접 지정되어 추진하는 방식입니다.

· 소규모재건축사업과의 구분

재건축사업과 비슷해 보이는 개념으로 소규모재건축사업이 있습니다. 다만 이 사업은 적용되는 법령 자체가 다르며(「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」), 다음과 같이 구분됩니다.

▷ 적용 법령: 일반 재건축사업은 도시 및 주거환경정비법을 따르고, 소규모재건축사업은 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법을 적용받습니다.

▷ 면적 기준: 일반 재건축은 면적 제한이 없지만, 소규모재건축은 1만㎡ 미만일 때 시행됩니다.

▷ 세대수 기준: 일반 재건축은 세대수 제한이 없는 반면, 소규모재건축은 기존 세대수가 200세대 미만이어야 합니다.

▷ 노후 비율: 일반 재건축은 별도 기준이 없으나, 소규모재건축은 건축물의 60% 이상이 노후 상태여야 하며, 특정 지역에서는 50%로 적용됩니다.

▷ 대상 주택: 일반 재건축은 아파트 등 공동주택 전반을 대상으로 하지만, 소규모재건축은 소규모 단지형 공동주택을 대상으로 합니다.

· 재건축사업의 진행 절차

재건축사업은 단계마다 행정절차를 차근차근 밟아야 하고 주민 동의율 확보가 관건이 되며, 그중에서도 특히 안전진단 결과가 사업 추진 여부를 결정짓는 핵심 변수로 작용합니다.

① 정비기본계획 수립: 지방자치단체가 정비기본계획을 마련합니다. ② 안전진단 실시: 구조 안전성 등을 평가하며, 기준에 미달하면 사업 자체가 진행될 수 없습니다. ③ 정비계획 수립: 정비구역 후보지에 대한 구체적 사업 계획을 짭니다. ④ 정비구역 지정: 도시계획위원회 심의 등을 거쳐 정비구역으로 확정됩니다. ⑤ 추진위원회 승인: 주민 동의를 얻은 뒤 추진위원회에 대한 승인을 받습니다. ⑥ 조합 설립 인가: 토지등소유자의 동의를 확보한 후 조합을 설립합니다. ⑦ 사업시행인가: 건축계획과 자금계획 등을 포함한 사업 승인 절차가 진행됩니다. ⑧ 관리처분계획 인가: 분양과 청산, 이주 관련 계획이 확정됩니다. ⑨ 주택 건설 및 분양: 실제 공사가 이루어지고 분양 절차가 함께 진행됩니다. ⑩ 입주 및 조합 해산: 입주가 마무리된 뒤 조합 청산과 해산 절차를 밟습니다.

4. 재개발·재건축 | 법적 분쟁의 양상과 예방 방향

재개발·재건축사업은 막대한 자본이 투입되고 다양한 이해관계자들이 얽혀 있다 보니, 진행 단계마다 법적 쟁점과 분쟁이 불거질 가능성이 적지 않습니다.

· 조합 설립 및 운영 단계의 분쟁

▷ 조합원 자격과 동의율 관련 다툼

조합을 세울 때 누가 조합원에 포함되는지, 그리고 동의율이 충족되었는지가 분쟁의 단골 원인입니다. 특히 재건축사업의 경우 조합원 가입이 임의 방식이라는 점 때문에 찬성과 반대 의견이 첨예하게 대립하기도 합니다. 따라서 사업 초기 단계부터 법률 검토를 빠짐없이 진행하고, 이해관계자 간 소통의 폭을 넓혀 두는 것이 바람직합니다.

▷ 임원 선출과 업무 집행 관련 갈등

임원을 선출하는 절차가 적법했는지, 임원들이 업무를 처리하는 과정에서 투명성이 확보되었는지를 두고 갈등이 발생할 수 있으며, 조합원의 정보공개 요구나 회계감사를 둘러싼 분쟁도 자주 일어나는 편입니다. 이를 막기 위해서는 정관과 회의록을 체계적으로 관리하고 감사제도를 강화하는 등 내부 통제 장치를 단단히 갖춰야 합니다.

▷ 조합원 권리 및 이익 배분 문제

출자금 환급, 분양 물량의 분배, 현금청산 대상자 선정 등에서 조합원들 사이에 이견이 생겨 소송으로 비화되기도 합니다. 출자금과 분양 배분의 기준을 명확히 정해 두고, 분쟁이 발생하면 조정과 중재를 적극 활용해 소송으로 가는 일을 줄이는 것이 효과적입니다.

· 사업시행인가 및 관리처분계획 단계의 문제

▷ 사업시행인가 지연 및 취소 관련 다툼

지자체가 행정 절차를 제대로 지키지 않거나, 주민 반대 또는 환경·교통 문제 때문에 사업시행인가가 미뤄지거나 취소되는 사례가 있습니다. 인허가 절차에 대해 행정법 측면의 검토를 사전에 꼼꼼히 진행하고, 주민 의견 수렴을 충실히 거쳐 인허가 지연 위험을 줄여야 합니다.

▷ 관리처분계획 인가 과정의 분쟁

분양 기준이나 현금청산 대상 선정에 대한 견해 차이가 커서 조합과 조합원, 또는 조합원들 사이에 분쟁이 일어날 수 있습니다. 분양 기준과 현금청산 대상 선정의 명확한 잣대를 세워 두고, 조합원을 대상으로 한 설명회와 협의 절차를 통해 충분한 이해를 구하는 과정이 중요합니다.

▷ 주거이전비 및 보상금 산정 관련 쟁점

재개발사업에서는 주거이전비 등 보상금을 어떻게 산정하고 언제 지급할 것인지가 굵직한 쟁점이 되며, 산정 방식과 지급 시기를 놓고 다툼이 자주 발생합니다. 보상 기준과 산정 방식을 투명하게 알리고, 보상 관련 법률 자문을 받아 분쟁을 미리 막거나 신속하게 해결할 수 있도록 대비해야 합니다.

· 안전진단과 환경영향 평가 관련 쟁점

재건축사업의 경우 안전진단 결과가 사업 시행 가부를 가르는 결정적 요소가 되는 만큼, 진단 과정의 공정성과 신뢰성을 둘러싸고 의견이 갈릴 수 있습니다. 안전진단의 공정성을 담보하기 위해 전문기관의 선정과 절차에 대한 법적 검토를 강화하고, 필요하다면 별도의 감정이나 재검토를 요청하는 방안도 고려할 수 있습니다.

또한 환경영향평가나 교통영향평가 과정에서 주민 반발이 일어나거나 절차상 하자가 문제로 떠올라 사업 진행에 제동이 걸리는 일도 있습니다. 주민 반발이 예상되는 절차일수록, 사전에 충분한 설명과 대화를 통해 갈등의 폭을 줄이려는 노력이 필요합니다.

5. 재개발·재건축 | 단계별 체크리스트

재개발·재건축사업은 다양한 이해관계자를 조율해야 하고 절차도 복잡한 만큼, 처음부터 체계적이고 신중한 준비가 뒤따라야 합니다.

아래 항목들을 살펴보면서 사업 전반을 점검하고, 문제가 생길 가능성을 가능한 한 줄여 두시기를 권합니다.

· 사전 준비 단계 사업의 타당성과 법적 요건을 빈틈없이 검토하고, 이해관계자가 누구인지를 명확히 파악해 초기부터 소통의 끈을 단단히 다져 두어야 합니다.

· 조합 설립 및 인가 단계 조합원 자격과 동의율을 충분히 확보하는 한편, 임원 선출 과정의 투명성을 지키고 내부 통제 장치를 강화해 두는 것이 중요합니다.

· 사업 시행 단계 사업시행계획과 관리처분계획을 철저하게 다듬고, 분쟁 예방 시스템과 신속 대응 체계를 사전에 마련해 두어야 합니다. 더불어 안전진단과 환경영향평가도 빈틈없이 관리할 필요가 있습니다.

· 공사 및 완료 단계 시공자를 공정하게 선정하고 계약 관리를 꼼꼼하게 해야 하며, 이주·보상 계획을 세워 주민에게 충분히 안내해야 합니다. 준공 검사와 입주 일정 또한 체계적으로 챙겨야 합니다.

· 사후 관리 단계 조합 청산과 자금 집행을 투명하게 진행하고, 잔여 분쟁이 있다면 신속히 해결하면서 후속 조치를 빠짐없이 이행해야 합니다.