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저당 잡힌 집을 넘겨주었다면 빚은 누가
저당 잡힌 집을 넘겨주었다면 빚은 누가
유언장에 이름이 적혀 집 한 채를 받게 되었습니다. 그런데 등기부를 떼어 보니 은행 근저당이 먼저 자리를 잡고 있습니다. 집은 내 것이 되는데 그 빚은 누가 치우는가. 상속인에게 근저당을 지우고 깨끗한 상태로 달라고 요구할 수 있는지가 첫 번째 질문이 됩니다. 민법은 이 상황을 예상하고 짧은 조문 하나를 놓아 두었고, 답은 많은 분이 기대하는 쪽과 반대입니다.
조문은 무엇이라고 적었나
제1085조의 문장은 한 줄입니다. 유증의 목적인 물건이나 권리가 유언자의 사망 당시에 제삼자의 권리의 목적인 경우에는, 수증자는 유증의무자에 대하여 그 제삼자의 권리를 소멸시킬 것을 청구하지 못한다는 내용입니다.
쉽게 옮기면 이렇습니다. 짐이 얹힌 채로 받는다는 것입니다.
여기서 제삼자의 권리는 저당권만 가리키지 않습니다. 전세권, 지상권, 질권처럼 목적물 위에 올라앉은 권리가 모두 들어옵니다. 기준 시점은 유언장을 쓴 날이 아니라 유언자가 사망한 때입니다.
그러니 유언 후에 담보를 새로 잡았다면 그 담보도 함께 넘어옵니다.
부담이 붙은 유증
목적물에 담보물권이나 용익물권이 설정된 상태로 넘어가는 유증을 말합니다. 소유권은 수증자에게 가지만 그 위에 올라 있는 타인의 권리는 그대로 남습니다. 담보권자는 유언과 무관한 제삼자이므로 유언의 내용으로 그 권리를 줄일 수 없습니다.
왜 수증자에게 불리해 보이게 정했나
유언자의 뜻을 어떻게 읽을 것인가의 문제입니다. 담보가 걸려 있는 줄 알면서 그 물건을 지목했다면, 보통은 지금 있는 그대로 주려던 것으로 봅니다.
반대로 읽으면 결과가 이상해집니다. 근저당을 지우고 주라고 하면 다른 상속재산에서 빚을 갚아야 하고, 그만큼 다른 상속인과 채권자의 몫이 줄어듭니다.
조문이 그 부담을 물건을 받은 사람에게 남겨 두는 것은, 받을지 말지를 정할 권한이 수증자에게 있어 균형이 맞기 때문입니다.
제1074조는 유증을 언제든 승인하거나 포기할 수 있게 합니다. 부담이 이익보다 크다면 포기라는 선택지가 남습니다.
가까운 조문들은 어떻게 갈리나
제1082조부터 제1087조까지가 한 묶음으로 서 있습니다. 어느 조문이 걸리느냐에 따라 결론이 달라집니다.
| 상황 | 조문 | 결론 |
|---|---|---|
| 종류만 정한 물건을 유증 | 제1082조 | 매도인과 같은 담보책임을 지고, 하자가 있으면 하자 없는 물건으로 인도 |
| 목적물이 멸실되어 배상청구권이 생김 | 제1083조 | 그 손해배상청구권을 유증의 목적으로 본다 |
| 채권을 유증했는데 생전에 변제받음 | 제1084조 | 받은 물건이 상속재산에 있으면 그 물건을, 금전이면 그 금액을 유증한 것으로 본다 |
| 담보나 용익권이 붙어 있음 | 제1085조 | 그 권리를 없애 달라고 청구하지 못한다 |
| 목적물이 사망 당시 상속재산에 없음 | 제1087조 | 원칙적으로 무효, 단서에 해당하면 취득해 이전하거나 가액 변상 |
제1084조 제2항을 특히 보아 두십시오. 금전채권을 유증했는데 유언자가 생전에 돈을 받아 써 버린 경우, 그 금액에 해당하는 돈이 상속재산에 남아 있지 않더라도 그 금액을 유증한 것으로 봅니다.
유언장이 달리 정해 두었다면
앞의 세 조문은 유언자의 뜻을 추정한 규정일 뿐입니다. 제1086조가 이 점을 못 박습니다. 전3조의 경우에 유언으로 다른 뜻을 밝혀 두었다면 그 뜻이 기준이 됩니다.
여기서 전3조는 제1083조, 제1084조, 제1085조입니다.
그래서 담보를 정리한 뒤에 넘기라고 유언장에 적혀 있으면 그대로 실행합니다. 대출 잔액을 먼저 갚고 남은 집을 주라는 문장, 수증자가 그 채무를 인수하는 조건으로 준다는 문장 모두 가능합니다. 어느 쪽이든 한 문장이면 뒷날의 분쟁이 사라집니다.
이 대목을 비워 두지 마십시오.
그러면 담보권은 실제로 어떻게 되나
수증자가 짐을 떠안았다고 해서 손쓸 방법이 없는 것은 아닙니다. 물권법 쪽에 통로가 있습니다.
제364조가 통로를 열어 둡니다. 저당이 걸린 부동산의 소유권이나 지상권, 전세권을 얻은 사람은 그 담보가 붙은 빚을 대신 갚고 저당권을 지워 달라고 요구할 수 있습니다. 집을 받은 수증자가 바로 그 자리에 섭니다.
변제 자체는 제469조 제1항이 허용합니다. 제2항이 이해관계 없는 제삼자의 변제를 제한하지만, 담보물의 소유자가 된 수증자는 이해관계가 뚜렷한 쪽입니다.
갚은 뒤가 중요합니다. 변제에 정당한 이익을 가진 사람은 제481조에 따라 그 변제만으로 채권자의 자리를 이어받습니다. 제482조 제1항은 자리를 이어받은 사람이 구상 가능한 한도 안에서 원래의 채권과 거기 딸린 담보를 그대로 쓸 수 있게 했습니다. 내 돈으로 남의 빚을 갚았다면 그만큼을 되물을 길이 열립니다.
확인할 것
· 사망일 기준 등기사항전부증명서에 남아 있는 권리의 종류와 순위
· 근저당의 채권최고액이 아니라 실제 남은 대출 잔액
· 그 대출의 채무자가 누구로 되어 있는지
· 유언장에 담보 처리에 관한 문장이 있는지
· 임차인이 있다면 보증금과 대항력 취득 시점
· 목적물의 시세에서 부담을 뺀 실질 가치
받기 전에 계산해 볼 것
승인과 포기를 정하기 전에 숫자를 맞춰 보셔야 합니다.
- 등기사항전부증명서를 사망일 기준으로 발급받아 권리 관계를 그림으로 그립니다
- 금융기관에 대출 잔액 증명을 신청해 채권최고액과 실제 잔액의 차이를 확인합니다
- 시세를 실거래가로 잡아 부담을 뺀 순액을 계산합니다
- 유언장에서 담보에 관한 문장을 찾아 제1086조가 작동하는지 봅니다
- 순액이 남으면 승인을, 부담이 더 크면 제1074조의 포기를 검토합니다
- 승인한다면 변제 자금과 그 뒤의 구상 범위를 미리 정리해 둡니다
포기의 효력은 사망한 때로 소급합니다. 등기를 서두르기보다 계산을 먼저 끝내는 편이 안전합니다.
주의
근저당의 채권최고액을 실제 빚으로 오해해 포기를 결정하는 일이 있습니다. 최고액은 담보의 한도일 뿐이고 잔액은 그보다 훨씬 적은 경우가 많습니다. 반대로 대출을 계속 쓰던 계좌라면 잔액이 최고액에 가까울 수도 있으니, 금융기관의 잔액 증명으로 숫자를 확정한 뒤에 판단하십시오.
정리
제1085조는 사망 당시 목적물에 붙어 있던 제삼자의 권리를 없애 달라는 청구를 막습니다. 저당권, 전세권, 질권이 붙은 채로 소유권만 넘어옵니다.
유언장이 달리 정해 두었다면 제1086조가 그쪽을 따르게 합니다.
담보를 떠안게 된 수증자는 제364조에 따라 스스로 변제하고 저당권의 소멸을 구할 수 있으며, 제481조와 제482조를 통해 구상 범위에서 채권과 담보를 대위 행사할 수 있습니다. 길은 열려 있지만 먼저 돈이 나가야 하는 구조입니다.
그래서 승인 여부는 부담을 뺀 순액으로 판단하셔야 합니다. 권리 관계가 복잡하거나 임차인이 얽혀 있다면, 등기부와 유언장을 들고 상속 분야 변호사에게 검토를 받아 보시기 바랍니다.
참조 조문
민법 제364조, 제469조, 제481조, 제482조, 제1074조, 제1082조, 제1083조, 제1084조, 제1085조, 제1086조, 제1087조
이 유형의 사건은 초기 대응 시점이 결과를 좌우합니다. 시간이 지난 뒤 후회하시기보다, 의문이 생기는 그 시점에 변호사와 상의하시기 바랍니다.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사 (13년차)
전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com
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자주 묻는 질문
유언으로 받은 집에 근저당이 있습니다. 상속인에게 지워 달라고 할 수 있나요?
제1085조가 그 청구를 막습니다. 사망 당시 목적물에 제삼자의 권리가 붙어 있었다면 그 상태로 넘어오므로, 유언장에 담보를 정리해 주라는 문장이 따로 없는 한 부담은 수증자가 안게 됩니다.
유언장을 쓴 뒤에 아버지가 대출을 더 받았습니다. 기준 시점이 언제인가요?
조문은 유언자의 사망 당시를 기준으로 삼습니다. 유언 작성 후에 설정된 담보라도 사망 시점에 남아 있으면 함께 넘어오므로, 작성 시점의 등기부가 아니라 사망일 기준 등기사항증명서로 확인하셔야 합니다.
제가 대출을 대신 갚으면 그 돈은 어떻게 되나요?
제364조에 따라 빚을 대신 갚고 저당권을 지워 달라고 요구할 수 있으며, 제481조에 의해 채권자의 자리를 이어받습니다. 제482조 제1항이 구상 가능한 한도 안에서 그 채권과 담보를 쓰게 하므로, 변제 증빙과 잔액 증명을 남겨 두셔야 합니다.
부담이 너무 커서 받고 싶지 않습니다.
제1074조는 유언자 사망 후 언제든지 유증을 포기할 수 있게 하고, 그 효력은 사망한 때로 소급합니다. 다만 포기는 취소하지 못하므로, 시세와 잔액을 확인해 순액을 계산한 뒤에 결정하시는 것이 좋습니다.
법무법인 대한중앙 | 해운대 사무소
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-29
대표 변호사 한병철
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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
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