소유권이전등기 개요

소유권이전등기

1. 소유권이전등기 | 발생 사유와 신청 주체

▷ 법무법인 대한중앙 해운대사무소가 안내하는 소유권이전등기 개념

소유권이전등기란 매매나 증여, 상속과 같은 사유로 인해 부동산의 소유자가 바뀌었을 때 거치게 되는 등기 절차를 의미합니다.

등기를 신청하는 주체와 신청에 주어지는 기간은 그 사유가 무엇이냐에 따라 달라지게 됩니다.

• 매매로 인한 소유권 이전

매매에 의한 소유권이전등기는 매매라는 법률행위를 통해 소유권이 옮겨졌을 때, 그 사실을 외부에 알리기 위해 진행하는 등기를 말합니다.

이 절차를 위해서는 양 당사자가 각자의 채무를 모두 이행한 시점부터 60일 이내에, 등기의무자에 해당하는 매도인이 등기권리자인 매수인과 함께 등기소를 찾아 신청을 하면 됩니다.

여기서 매도인은 등기의무자가 되고, 매수인은 등기권리자가 됩니다.

매수인이 가지는 소유권 이전등기청구권은 10년 동안 행사하지 않은 채로 두면 소멸시효가 완성되는 결과로 이어집니다(「민법」 제162조제1항).

• 증여로 인한 소유권 이전

증여에 의한 소유권이전등기란 부동산을 대상으로 한 증여계약을 통해 소유권이 옮겨갈 때 진행하는 등기를 가리킵니다.

증여로 소유권이 이전되는 경우 등기의무자는 증여하는 사람인 증여자가 되며, 등기권리자는 증여를 받는 사람인 수증자가 됩니다.

부동산에 관해 증여 계약을 체결한 사람은 다음과 같은 기간 안에 소유권 이전등기를 신청해야 합니다.

▷ 계약의 양 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 형태라면, 반대급부의 이행이 끝난 날을 기준으로 60일 이내에 신청해야 합니다.

▷ 계약 당사자 중 한쪽만 채무를 부담하는 형태라면, 그 계약의 효력이 발생한 시점으로부터 60일 이내에 신청해야 합니다.

• 상속으로 인한 소유권 이전

상속에 의한 소유권 이전등기는 피상속인이 사망함에 따라 소유권이 넘어가는 상황에서 진행되는 등기를 의미합니다.

상속에 따른 소유권 이전등기는 다음과 같이 두 가지 형태로 나누어 살펴볼 수 있습니다.

▷ 상속을 원인으로 하는 소유권 이전등기(「부동산등기법」 제23조제3항)

▷ 협의분할에 의한 상속을 원인으로 하는 소유권 이전등기(「민법」 제1013조)

상속에 의한 소유권이전등기의 경우, 등기권리자인 상속인이 단독으로 신청하는 방식으로 진행됩니다. 이때 등기권리자는 상속을 받는 사람인 상속인이며, 그 상대방은 상속을 하는 사람인 피상속인입니다.

• 공유물 분할로 인한 소유권 이전

공유물 분할에 의한 소유권이전등기는 공유 관계를 정리하고 각자의 단독 소유로 만들기 위한 등기를 가리킵니다.

이 경우 자신의 지분을 넘겨주는 사람이 등기의무자가 되고, 다른 공유자의 지분을 넘겨받는 사람이 등기권리자가 됩니다.

공유물분할로 인한 소유권 이전 등기는 등기의무자와 등기권리자가 함께 신청하는 것이 원칙으로 되어 있습니다(「부동산등기법」 제23조제1항).

다만 법원의 판결이나 재판상 화해를 통한 공유물분할의 경우라면, 등기권리자가 단독으로 신청하는 것도 가능합니다.

2. 소유권이전등기 | 신청하는 방법

▷ 소유권이전등기 신청 절차의 흐름

소유권이전등기는 직접 방문해 신청하는 방식이나 전자적인 방식 가운데 선택해 진행할 수 있습니다.

신청인은 본인이 직접 또는 대리인을 통해 등기소에 서면으로 제출하는 방법을 택하거나, 대법원 인터넷등기소 혹은 모바일 앱을 활용하여 전자적으로 신청하는 것도 가능합니다.

• 방문신청

신청인 본인 혹은 대리인이 직접 등기소에 출석한 뒤, 신청정보와 첨부정보가 담긴 서면을 제출하는 방식입니다.

신청정보에는 다음과 같은 내용이 포함되어야 합니다.

▷ 부동산의 표시 (토지의 경우 소재·지번·면적, 건물의 경우 구조·종류·면적 등)

▷ 신청인 및 대리인에 대한 정보

▷ 등기원인과 그 연월일, 등기를 통해 이루고자 하는 목적

▷ 등기필정보, 등기소 표시, 신청 일자 등

함께 첨부해야 할 주요 서류는 다음과 같습니다.

등기원인을 증명하는 자료로는 매매계약서나 증여계약서 같은 것이 해당됩니다. 인감 확인이나 본인서명 확인을 위해서는 인감증명서, 본인서명사실확인서를 준비하면 됩니다. 대리 신청을 하는 경우라면 위임장과 대리권을 증명하는 서류가 필요하고, 부동산의 표시를 확인하는 자료로는 토지대장이나 임야대장, 건축물대장 등을 활용합니다. 등기권리자와 등기의무자의 정보를 위해서는 주소와 주민등록번호를 확인할 수 있는 서류 등을 갖추어야 합니다.

인감증명은 발급받은 날로부터 3개월이 지나지 않은 것이어야 하며, 해당 인감을 등기신청서나 위임장 등에 날인해 두어야 합니다.

다만 본인서명사실확인서나 전자본인서명확인서 발급증으로 이를 대체하는 것도 가능합니다.

• 전자신청

인터넷등기소나 모바일 애플리케이션을 통해 신청 정보와 첨부정보를 전자서명과 함께 송신하는 방식이 전자신청에 해당합니다.

전자신청을 위한 자격 요건은 다음과 같습니다.

• 개인의 경우에는 공인인증서를 사용해 신청합니다. • 법인은 전자증명서를 활용합니다. • 외국인의 경우 외국인등록 또는 국내거소신고가 되어 있어야 합니다.

※ 다만 법인이 아닌 사단이나 재단은 전자신청을 이용할 수 없습니다.

전자신청에 앞서 준비해두어야 할 사항은 다음과 같습니다.

▷ 사용자등록 절차가 반드시 선행되어야 하며, 이때 인감 날인이 된 인감증명서와 주소를 증명하는 서류 제출이 요구됩니다.

▷ 자격자대리인이 신청을 진행하는 경우라면, 자격을 증명하는 서류를 첨부해야 합니다.

• 수수료와 관할 등기소

신청 수수료는 부동산 한 건당 15,000원이 적용됩니다. 관할 등기소는 해당 부동산이 위치한 지역의 지방법원이나 그 지원, 또는 등기소에서 신청이 가능합니다. 등기소를 찾아볼 때에는 대법원 인터넷등기소의 고객센터에서 '등기소 찾기' 메뉴를 활용할 수 있습니다.

3. 소유권이전등기 | 준비해야 할 서류

▷ 사유별 필요 서류 안내

소유권이전등기를 신청하려 할 때에는 어떤 사유로 인한 등기인지에 따라 제출해야 하는 서류가 달라집니다.

• 매매와 관련된 등기를 신청할 때

시·군·구청에서 준비해야 하는 서류로는 토지대장등본 또는 임야대장등본, 건축물대장등본, 주민등록등(초)본, 부동산거래계약신고필증(실거래가신고필증) 또는 검인, 매도용 인감증명서가 있으며, 해당자에 한해 농지취득자격증명원과 토지거래허가서가 추가로 요구됩니다. 그리고 취득세납부고지서(지방교육세 및 농어촌특별세 포함)도 함께 갖추어야 합니다.

은행을 통해 마련해야 하는 서류는 취득세영수필확인서, 국민주택채권의 매입, 대한민국정부 수입인지의 구입, 대법원등기 수입증지의 구입입니다.

매매와 관련된 서류로는 매매계약서, 그리고 거래되는 부동산이 2개 이상이거나 여러 명의 매도인과 여러 명의 매수인 사이의 계약인 경우 매매목록이 필요합니다. 이에 더해 해당자에 한해 위임장, 그리고 등기필정보 또는 등기필정보통지서를 준비합니다.

• 증여와 관련된 등기를 신청할 때

시·군·구청에서 마련해야 하는 서류는 토지대장등본 또는 임야대장등본, (집합)건축물대장등본, 주민등록등(초)본, 증여계약서에 대한 검인, 증여자의 인감증명서, 취득세납부고지서(지방교육세 및 농어촌특별세 포함)입니다.

은행을 통해 준비할 서류로는 취득세영수필확인서, 국민주택채권의 매입, 대법원등기 수입증지의 구입이 있습니다.

증여와 관련된 서류로는 검인을 받은 증여계약서, 해당자에 한해 농지취득자격증명원과 위임장, 그리고 등기필정보(등기필증) 또는 등기필정보통지서가 필요합니다.

• 상속과 관련된 등기를 신청할 때

시·군·구청을 통해 갖춰야 할 서류는 토지대장등본 또는 임야대장등본, (집합)건축물대장등본, 주민등록등(초)본, 취득세납부고지서(지방교육세 및 농어촌특별세 포함)입니다.

은행을 통해 마련해야 할 서류는 취득세영수필확인서, 국민주택채권의 매입, 대법원등기 수입증지의 구입입니다.

상속과 관련된 서류로는 협의분할이 있는 경우 상속인 전원의 인감증명서와 상속재산 분할협의서 또는 심판서 정본이 요구되며, 해당자에 한해 위임장도 함께 준비해야 합니다.

• 공유물 분할과 관련된 등기를 신청할 때

시·군·구청을 통해 마련할 서류로는 토지대장등본 또는 임야대장등본, 해당자에 한해 (집합)건축물대장등본, 주민등록등(초)본 및 등기의무자의 인감증명서, 공유물 분할계약서에 대한 검인, 취득세납부고지서(지방교육세 및 농어촌특별세 포함)가 있습니다.

은행을 통해 준비해야 할 서류는 취득세영수필확인서, 국민주택채권의 매입, 대한민국정부 수입인지의 구입, 대법원등기 수입증지의 구입입니다.

공유물 분할과 관련된 서류로는 해당자에 한해 공유물 분할 판결 정본과 위임장, 그리고 등기필정보 또는 등기필정보통지서가 필요합니다.

4. 소유권이전등기 | 단계별 준비할 사항

▷ 단계마다 짚어둘 내용

소유권이전등기는 부동산의 소유권이 계약이나 상속, 증여, 판결, 공유물분할 같은 사유로 변동되었을 때 그 변동 사실을 등기부에 반영함으로써 대외적인 효력을 갖추기 위해 진행되는 절차입니다.

앞서 살펴본 것처럼 사유에 따라 신청 주체와 필요한 서류 등이 다르게 적용되므로, 각 단계마다 차질 없이 준비를 갖추는 것이 매우 중요합니다.

① 등기원인의 발생 단계에서는 매매, 상속, 증여, 공유물분할 등 소유권 이전을 가져온 법적인 원인을 명확히 확정하는 것이 출발점이 됩니다.

② 등기 신청서류 준비 단계에서는 해당 등기 원인에 부합하는 요건을 모두 충족할 수 있는 서류를 빠짐없이 챙겨야 합니다.

③ 관할 등기소 접수 단계에서는 해당 부동산을 관할하는 등기소에 직접 방문하거나 온라인을 통해 등기신청을 접수합니다.

④ 등기 완료 및 확인 단계에서는 등기가 완료되었는지를 확인하고 등기사항증명서를 발급받아 두는 것까지 마무리됩니다.