정비사업 분쟁

정비사업 법적 분쟁과 권리구제 절차 안내

정비사업 분쟁은 재개발·재건축사업을 추진하는 과정에서 조합, 조합원, 토지등소유자, 세입자, 시공사 등 이해관계인 사이에 발생하는 법률적 다툼을 의미합니다.

재개발·재건축은 노후 건축물과 주거환경을 개선하는 사업이지만, 조합설립부터 사업시행계획인가, 관리처분계획인가, 이주·철거, 준공 및 청산에 이르기까지 다양한 이해관계가 충돌할 수 있습니다.

특히 조합설립 동의율, 총회결의의 적법성, 추가분담금, 현금청산, 매도청구, 보상금 산정 등의 문제는 개인의 재산권과 사업 추진에 직접적인 영향을 미치므로 법률관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

법무법인 대한중앙 해운대사무소가 정비사업 분쟁의 주요 유형과 법적 쟁점, 소송 절차 및 대응 방법을 안내합니다.

1. 정비사업 분쟁 | 개념과 주요 유형

정비사업은 「도시 및 주거환경정비법」을 중심으로 규율되며, 사업의 성격과 시행 방식에 따라 재개발사업과 재건축사업 등으로 구분됩니다.

정비사업 분쟁은 사업 추진의 적법성에 관한 다툼과 조합원 또는 토지등소유자의 재산적 권리에 관한 다툼으로 나누어 살펴볼 수 있습니다.

· 재개발사업 관련 분쟁

재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역 등에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업입니다.

사업구역 내 토지등소유자뿐만 아니라 세입자, 영업자 등의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있어 사업 단계별로 다양한 분쟁이 발생합니다.

▷ 정비구역 지정 및 변경 관련 분쟁 정비구역 지정 과정에서 법정 절차나 계획의 적법성을 둘러싸고 다툼이 발생할 수 있습니다.

▷ 조합설립인가 관련 분쟁 조합설립 동의요건, 동의서의 효력, 조합원 자격 등을 둘러싼 분쟁입니다.

▷ 관리처분계획 관련 분쟁 종전자산 평가, 분양대상자 결정, 조합원별 권리가액 및 분담금 산정 등에 관한 다툼입니다.

▷ 수용 및 손실보상 관련 분쟁 토지와 건축물에 대한 보상금, 영업손실보상, 주거이전비 등의 지급 여부와 금액이 문제 될 수 있습니다.

· 재건축사업 관련 분쟁

재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역 등에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업입니다.

재건축사업에서는 조합설립 동의 여부, 매도청구, 공사비 증액, 조합원 분담금 등이 주요 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

▷ 조합설립 동의 및 조합원 자격 관련 분쟁 법정 동의요건 충족 여부와 조합원 지위의 인정 여부를 다투는 경우입니다.

▷ 매도청구 관련 분쟁 법률상 요건에 따라 사업시행자가 일정한 토지등소유자를 상대로 부동산의 매도를 청구하는 과정에서 발생합니다.

▷ 공사비 및 추가분담금 관련 분쟁 공사비 증액, 사업비 변경, 분담금 산정의 적정성 등이 문제 됩니다.

▷ 시공사와 조합 사이의 분쟁 도급계약의 해석, 공사대금 지급, 공사기간 연장, 계약 해제 및 손해배상 등에 관한 다툼입니다.

2. 정비사업 분쟁 | 조합설립인가와 동의율 문제

정비사업조합은 법률에서 정한 동의요건과 절차를 충족하고 관할 행정청의 인가를 받아 설립됩니다.

조합설립 과정에 위법한 사유가 존재하면 조합설립인가처분의 취소 또는 무효 여부가 문제 될 수 있습니다.

· 조합설립 동의요건

「도시 및 주거환경정비법」 제35조는 사업 유형에 따라 조합설립에 필요한 동의요건을 구분하고 있습니다.

재개발사업은 원칙적으로 토지등소유자의 4분의 3 이상과 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자의 동의가 필요합니다.

재건축사업은 주택단지의 구분소유자, 동별 동의요건 등 법률에서 정한 기준을 충족해야 하며, 사업구역의 구체적인 구성에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

다만 동의요건은 법령 개정 및 적용 시점에 따라 달라질 수 있으므로, 조합설립인가 신청 당시 적용되는 규정을 확인해야 합니다.

· 대표적인 조합설립 분쟁

▷ 동의율 산정 과정에서 무자격자가 포함된 경우 동의권이 없는 사람이 동의자로 산정되었거나 토지등소유자 수가 잘못 계산된 경우에는 조합설립 요건의 충족 여부를 다툴 수 있습니다.

▷ 조합설립 동의서의 진정성이 문제 되는 경우 동의서가 위조되거나 권한 없는 사람이 작성한 정황이 있다면 해당 동의의 효력을 검토해야 합니다.

▷ 동의 철회 여부를 둘러싼 분쟁 법령에서 허용하는 철회 시점과 방식에 따라 동의 철회의 효력이 달라질 수 있습니다.

▷ 조합설립인가 과정에서 필수 절차가 누락된 경우 창립총회, 정관 작성, 서류 제출 등 법정 절차에 하자가 있는지 검토할 수 있습니다.

· 조합설립인가 취소 및 무효확인

조합설립인가가 이루어진 이후에는 단순히 조합설립결의의 효력만을 다투는 것으로 충분하지 않을 수 있습니다.

조합설립인가처분 자체에 위법한 사유가 있다면 행정소송을 통해 인가처분의 취소 또는 무효확인을 구하는 방안을 검토해야 합니다.

다만 절차상 잘못이 있다는 사실만으로 인가처분이 당연히 취소되거나 무효가 되는 것은 아닙니다. 하자의 내용과 정도, 적용 법령, 제소기간 등을 종합적으로 살펴야 합니다.

3. 정비사업 분쟁 | 조합총회 결의와 운영상 문제

정비사업조합은 총회를 통해 사업 추진에 필요한 주요 사항을 결정합니다.

총회결의는 조합원들의 재산적 부담과 사업 진행에 영향을 미치므로, 소집 절차와 의결 요건을 준수하는 것이 중요합니다.

· 총회결의 관련 주요 쟁점

▷ 총회 소집 절차의 위법성 법률과 정관에 따른 소집통지, 안건 고지 등의 절차가 적법하게 이루어졌는지 확인해야 합니다.

▷ 의결정족수 미달 법률 또는 정관에서 정한 의결정족수를 충족하지 못하였다면 결의의 효력이 문제 될 수 있습니다.

▷ 서면결의서 및 대리 의결 관련 분쟁 서면결의서의 진정성, 대리권 유무, 의결권 행사 방식 등을 둘러싸고 다툼이 발생할 수 있습니다.

▷ 조합원에게 제공된 정보의 적정성 공사비나 분담금 등 중요한 안건의 판단에 필요한 정보가 제대로 제공되었는지 검토해야 합니다.

· 총회결의 무효확인

총회결의 과정에서 중대한 위법사유가 존재한다면 결의의 무효확인 등을 구하는 소송을 검토할 수 있습니다.

다만 모든 총회결의 분쟁이 민사소송으로 처리되는 것은 아닙니다.

사업시행계획이나 관리처분계획에 관한 결의처럼 공법상 법률관계와 관련된 사항은 인가 여부와 사업 진행 단계에 따라 행정소송으로 다투어야 할 수 있습니다.

특히 관할 행정청의 인가·고시가 이루어진 후에는 결의 자체가 아니라 인가된 계획을 대상으로 그 효력을 다투어야 하는 경우가 있으므로 소송 대상을 정확하게 정하는 것이 중요합니다.

· 조합 임원 관련 분쟁

조합장이나 임원의 선임·해임 과정에서도 분쟁이 발생할 수 있습니다.

▷ 임원 선임절차의 적법성

▷ 해임총회의 소집권한 및 의결정족수

▷ 조합 임원의 업무집행 권한

▷ 조합 자금 집행과 회계자료 공개

▷ 임원의 위법행위에 따른 손해배상책임

다만 임원 해임결의가 이루어졌다는 이유만으로 모든 관련 법률관계가 즉시 확정되는 것은 아니며, 해당 결의의 효력과 정관 및 관련 법령을 확인해야 합니다.

4. 정비사업 분쟁 | 사업시행계획과 관리처분계획

사업시행계획과 관리처분계획은 정비사업의 구체적인 추진 내용과 조합원들의 재산권에 중대한 영향을 미치는 절차입니다.

사업시행계획은 건축계획과 사업의 시행에 관한 사항을 정하고, 관리처분계획은 종전 자산과 새로 공급되는 부동산의 권리관계를 정리하는 역할을 합니다.

· 사업시행계획 관련 분쟁

사업시행계획에 대한 다툼은 다음과 같은 사항에서 발생할 수 있습니다.

▷ 사업시행계획 수립 과정에서 법정 절차가 준수되지 않은 경우

▷ 총회의 의결이 필요한 사항을 적법하게 의결하지 않은 경우

▷ 사업 내용의 변경에 필요한 법정 절차가 누락된 경우

▷ 관계 법령에 위반되는 내용이 사업시행계획에 포함된 경우

사업시행계획인가의 적법성은 사업계획의 내용뿐 아니라 수립 및 인가 과정의 절차적 요건까지 종합하여 판단합니다.

· 관리처분계획 관련 분쟁

관리처분계획은 조합원별 권리관계와 분양 내용을 구체화하는 절차이므로 이해관계의 충돌이 발생하기 쉽습니다.

▷ 종전자산 평가에 관한 분쟁 기존 토지나 건축물의 평가금액이 적정하게 산정되었는지 다투는 경우입니다.

▷ 분양대상자 선정 관련 분쟁 분양자격의 인정 여부와 분양대상자 결정 기준의 적법성이 문제 될 수 있습니다.

▷ 조합원 분담금 산정 관련 분쟁 사업비와 분양가격 등의 산정 과정에서 법령이나 정관, 관련 의결을 위반하였는지 검토합니다.

▷ 관리처분계획 변경 관련 분쟁 사업계획의 변경으로 조합원의 권리나 부담이 달라지는 경우 필요한 절차를 거쳤는지 확인해야 합니다.

· 관리처분계획 취소소송

관리처분계획에 위법한 사유가 존재한다면 그 취소 또는 무효확인을 구하는 행정소송을 검토할 수 있습니다.

다만 단순히 종전자산 평가액이나 분담금이 기대보다 불리하다는 이유만으로 관리처분계획이 위법하다고 볼 수는 없습니다.

관련 법령, 정관, 평가 절차, 조합원 사이의 형평성 등을 검토하여 구체적인 위법사유가 있는지 판단해야 합니다.

5. 정비사업 분쟁 | 현금청산과 손실보상

현금청산은 일정한 사유로 분양대상에서 제외되거나 분양신청을 하지 않은 토지등소유자 등의 권리를 금전으로 정리하는 절차입니다.

정비사업 유형과 권리관계에 따라 보상 및 권리취득 방식이 달라지므로 각 절차를 구분하여 검토해야 합니다.

· 현금청산 대상자

「도시 및 주거환경정비법」 제73조는 일정한 토지등소유자에 대한 손실보상 협의 절차를 규정하고 있습니다.

주요 대상은 다음과 같습니다.

▷ 분양신청을 하지 않은 사람

▷ 분양신청기간 종료 전 분양신청을 철회한 사람

▷ 법률에 따라 분양신청을 할 수 없게 된 사람

▷ 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 사람

다만 각 사안에서 실제 현금청산 대상에 해당하는지는 사업시행 방식과 법률상 요건에 따라 판단합니다.

· 손실보상 협의기간

사업시행자는 원칙적으로 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 해당 토지등소유자와 손실보상에 관한 협의를 해야 합니다.

다만 법률에 따라 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수도 있습니다.

협의가 성립하지 않으면 사업시행자는 법정 협의기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 해당 사업에 적용되는 수용재결 신청 또는 매도청구소송 제기 등의 후속 절차를 진행해야 합니다.

· 보상금 산정 관련 분쟁

보상금은 해당 부동산의 객관적인 가치와 법령상 평가기준 등을 고려하여 산정합니다.

▷ 토지의 위치와 이용상황

▷ 건축물의 구조와 상태

▷ 공법상 이용 제한

▷ 감정평가의 기준과 방법

▷ 보상 대상 권리의 범위

▷ 영업손실 등 별도로 인정될 수 있는 손실

다만 사업으로 인한 개발이익이 언제나 보상금에 포함되는 것은 아니며, 보상금 산정에는 관련 법률에 따른 평가기준이 적용됩니다.

· 보상금 증액 관련 분쟁

재개발사업 등에서 수용절차가 적용되는 경우에는 수용재결, 이의재결 및 보상금 증감청구소송 등 법률에서 정한 구제절차를 검토할 수 있습니다.

반면 재건축사업에서 매도청구 방식으로 권리를 취득하는 경우에는 매매대금 산정 및 시가 감정이 핵심 쟁점이 될 수 있습니다.

따라서 보상금이 적다고 판단되는 경우에도 사업 유형과 보상 절차에 따라 적절한 대응 방법을 구분해야 합니다.

6. 정비사업 분쟁 | 재건축 매도청구소송

재건축 매도청구는 사업시행자가 법률에서 정한 일정한 토지등소유자를 상대로 부동산의 소유권을 취득하기 위해 행사하는 권리입니다.

「도시 및 주거환경정비법」 제64조는 재건축사업의 매도청구 대상과 절차를 규정하고 있습니다.

· 매도청구 대상

재건축사업에서 매도청구 대상은 법률에서 정한 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 않은 사람, 건축물 또는 토지만 소유한 사람 등이 포함될 수 있습니다.

다만 모든 재건축구역 내 부동산 소유자에게 매도청구가 가능한 것은 아닙니다.

권리관계, 동의 여부, 사업시행 방식과 적용되는 법령을 확인해야 합니다.

· 매도청구 절차

▷ 1단계. 사업시행계획인가 고시 사업시행계획인가가 고시되면 법률상 매도청구 절차의 진행 요건과 기한을 검토합니다.

▷ 2단계. 동의 여부에 대한 서면 최고 사업시행자는 원칙적으로 사업시행계획인가 고시일부터 30일 이내에 법정 대상자에게 동의 여부를 회답하도록 서면으로 촉구해야 합니다.

▷ 3단계. 회답기간 진행 최고를 받은 토지등소유자는 2개월 이내에 동의 여부를 회답해야 하며, 기간 내 회답하지 않으면 동의하지 않는 것으로 간주됩니다.

▷ 4단계. 매도청구권 행사 사업시행자는 법정 회답기간이 지난 때부터 2개월 이내에 매도청구권을 행사할 수 있습니다.

▷ 5단계. 매매대금 및 권리관계에 관한 소송 매도청구의 적법성, 부동산의 시가, 소유권이전등기 및 인도 의무 등을 다툴 수 있습니다.

· 매도청구소송의 주요 쟁점

▷ 매도청구권 행사에 필요한 법정 요건의 충족 여부

▷ 서면 최고 및 회답기간의 준수 여부

▷ 매도청구권 행사기간 준수 여부

▷ 부동산 시가 감정의 적정성

▷ 근저당권 등 제한물권의 처리

▷ 소유권이전 및 인도의 이행조건

매도청구소송에서는 적법한 권리행사 여부와 정당한 매매대금 산정이 핵심적인 판단 대상입니다.

7. 정비사업 분쟁 | 추가분담금과 공사비 증액

정비사업이 진행되는 동안 건축공사비, 금융비용, 설계비, 사업기간 등이 변경되면 조합원이 부담해야 하는 금액에도 영향을 미칠 수 있습니다.

추가분담금은 사업계획과 관리처분계획, 관련 의결 등을 종합하여 산정되므로 증액의 적법성과 산정 근거를 구체적으로 확인해야 합니다.

· 추가분담금 발생 원인

▷ 건설공사비의 상승

▷ 사업기간 연장에 따른 금융비용 증가

▷ 설계변경 및 건축계획 변경

▷ 일반분양 수입의 변동

▷ 정비사업비의 추가 지출

▷ 종전자산 평가 및 분양조건의 변경

다만 사업비가 증가하였다는 이유만으로 모든 추가 비용을 조합원에게 제한 없이 부과할 수 있는 것은 아닙니다.

· 추가분담금 관련 법적 쟁점

▷ 추가분담금 부과에 필요한 총회결의를 거쳤는지 확인해야 합니다.

▷ 관리처분계획의 변경이 필요한 사안인지 검토해야 합니다.

▷ 조합 정관과 관련 계약에 따른 부담 근거가 존재하는지 살펴야 합니다.

▷ 사업비 변경 내역과 산정자료가 객관적으로 확인되는지 조사해야 합니다.

▷ 조합원 사이의 비용부담 기준이 관련 법령과 관리처분계획에 부합하는지 검토해야 합니다.

· 공사비 증액 분쟁

조합과 시공사 사이에서 공사비 증액에 관한 협의가 이루어지지 않으면 계약상 분쟁으로 확대될 수 있습니다.

주요 쟁점은 도급계약의 변경 요건, 설계변경, 물가변동에 따른 공사비 조정 근거, 추가공사의 범위, 공사기간 연장에 따른 책임 등입니다.

공사비 증액이 적법한지 여부는 계약의 구체적인 내용과 관련 의결, 실제 공사내역 등을 바탕으로 판단해야 합니다.

8. 정비사업 분쟁 | 이주·철거 및 명도 문제

사업시행계획과 관리처분계획에 따른 이주·철거 과정에서는 조합과 부동산 소유자, 임차인 사이에 점유 및 인도에 관한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

특히 이주 요구가 있다고 해서 사업시행자가 언제나 즉시 강제적으로 건물을 인도받을 수 있는 것은 아닙니다.

· 이주 및 인도 관련 분쟁

▷ 이주 요구의 적법성 관리처분계획인가·고시 여부와 법률상 인도 의무의 발생 요건 등을 확인해야 합니다.

▷ 임차인의 점유 문제 임차인의 임대차관계와 보상대상 여부, 관련 법률상 권리 등을 검토해야 합니다.

▷ 손실보상과 인도 의무의 관계 관련 법령상 손실보상이 완료되지 않은 경우에는 인도 요구의 적법성이 문제 될 수 있습니다.

▷ 철거 과정에서의 분쟁 적법한 철거 절차를 준수했는지, 무단철거 또는 재산상 손해가 발생했는지 등을 검토해야 합니다.

· 명도소송 및 인도청구

사업시행자가 부동산의 인도를 요구하였으나 점유자가 이에 응하지 않는 경우, 법률상 요건을 갖추어 인도청구소송 등을 제기할 수 있습니다.

다만 점유자가 적법한 보상청구권을 가지고 있거나 인도를 거절할 수 있는 법률상 사유가 존재한다면 그에 관한 판단이 선행되어야 할 수 있습니다.

또한 인도에 관한 집행권원이 없는 상태에서 강제적으로 출입을 제한하거나 시설물을 철거하는 행위는 별도의 민사·형사상 문제가 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다.

9. 정비사업 분쟁 | 행정소송과 민사소송의 구분

정비사업 분쟁은 다투는 대상에 따라 행정소송, 민사소송, 보상 관련 소송 등으로 구분될 수 있습니다.

정비사업조합은 사업시행 과정에서 법률상 공법적 지위를 가지기도 하므로, 모든 분쟁을 일반적인 민사소송으로 해결할 수 있는 것은 아닙니다.

· 행정소송으로 다툴 수 있는 사항

▷ 조합설립인가처분의 취소 또는 무효확인

▷ 사업시행계획인가 관련 처분의 취소 또는 무효확인

▷ 관리처분계획의 취소 또는 무효확인

▷ 그 밖에 법률상 항고소송의 대상이 되는 정비사업 관련 처분

다만 조합의 행위인지 행정청의 처분인지, 인가 전후 어느 단계인지에 따라 피고와 소송 유형이 달라질 수 있습니다.

· 민사소송으로 다툴 수 있는 사항

▷ 재건축 매도청구에 따른 소유권이전등기 및 대금 관련 분쟁

▷ 시공사와 조합 사이의 공사대금청구

▷ 정비사업 관련 계약의 해제 및 손해배상

▷ 법률상 민사관계에 해당하는 부당이득반환청구

▷ 부동산 소유권과 계약상 권리에 관한 분쟁

구체적인 청구가 공법상 법률관계에 해당한다면 행정소송상 당사자소송 등이 문제 될 수 있으므로, 청구의 형식만으로 민사소송 여부를 결정해서는 안 됩니다.

· 행정소송의 제소기간

행정처분에 대한 취소소송은 원칙적으로 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내에 제기해야 합니다.

또한 처분이 있은 날부터 1년이 지나면 원칙적으로 취소소송을 제기할 수 없으며, 예외적으로 정당한 사유가 인정되는 경우에는 달리 판단될 수 있습니다.

90일과 1년은 선택할 수 있는 기간이 아니므로 각각의 요건을 모두 확인해야 합니다.

다만 무효등확인소송에는 취소소송과 동일한 제소기간 제한이 원칙적으로 적용되지 않습니다.

그렇더라도 단순한 위법사유만으로 처분의 무효가 인정되는 것은 아니므로, 취소사유와 무효사유를 구별해야 합니다.

10. 정비사업 분쟁 | 소송 진행 절차

정비사업 분쟁은 사업이 장기간 진행되고 다수의 이해관계인이 참여한다는 특징이 있습니다.

따라서 법적 대응을 검토할 때에는 현재 사업 단계와 문제 되는 처분 또는 법률행위의 내용을 먼저 확인해야 합니다.

· 정비사업 분쟁 해결 과정

▷ 1단계. 사업 진행 상황 확인 정비구역 지정, 조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가 등 현재 진행 단계를 확인합니다.

▷ 2단계. 권리관계 및 관련 자료 검토 조합 정관, 총회 의사록, 인가서류, 계약서, 감정평가자료 등을 검토합니다.

▷ 3단계. 법률상 위법사유 확인 법정 절차 위반, 의결정족수 미달, 평가기준 위반, 계약상 의무불이행 등 구체적인 쟁점을 정리합니다.

▷ 4단계. 소송 유형 및 청구 대상 결정 행정소송, 민사소송, 수용보상 관련 절차 가운데 사안에 적합한 방법을 검토합니다.

▷ 5단계. 소송 제기 및 증거 제출 법률상 제소기간을 확인한 후 적절한 관할법원에 소송을 제기하고 관련 증거를 제출합니다.

▷ 6단계. 심리 및 감정 절차 쟁점에 따라 문서제출, 사실조회, 감정평가 등 필요한 증거조사가 이루어질 수 있습니다.

▷ 7단계. 판결 및 후속 절차 판결 결과에 따라 처분의 효력, 금전 지급, 소유권이전, 보상금 정산 등 필요한 후속 절차를 진행합니다.

· 가처분 및 집행정지

본안소송이 진행되는 동안 권리침해를 방지하기 위해 잠정적인 법적 조치가 필요할 수 있습니다.

민사상 권리관계에서는 가처분을 검토할 수 있고, 행정처분의 효력을 다투는 경우에는 법률상 요건에 따라 집행정지를 신청할 수 있습니다.

다만 소송을 제기하였다는 이유만으로 정비사업의 진행이나 행정처분의 효력이 자동으로 정지되는 것은 아닙니다.

집행정지와 가처분의 요건 및 효과는 서로 다르므로 사건의 성격에 따라 구분하여 신청해야 합니다.

11. 정비사업 분쟁 | 단계별 체크리스트

정비사업 분쟁에서는 사업 단계에 따라 적용 법령과 권리구제 방법이 달라질 수 있으므로, 문제 발생 시점과 관련 자료를 정확하게 확인하는 것이 중요합니다.

· 정비구역 지정 단계

▷ 정비구역 지정과 변경 과정에서 법률상 절차를 준수하였는지 확인해야 합니다.

▷ 주민의견 청취 및 관계기관 협의 등 필요한 절차가 이루어졌는지 살펴야 합니다.

▷ 관련 처분에 대한 불복기간이 경과하지 않았는지 검토해야 합니다.

· 조합설립 단계

▷ 법정 동의율과 동의서의 효력을 확인해야 합니다.

▷ 토지등소유자 수와 동의자 산정 기준이 적정한지 검토해야 합니다.

▷ 창립총회와 조합설립인가 절차가 적법하게 진행되었는지 확인해야 합니다.

▷ 조합원 자격과 조합설립인가처분의 효력을 구분하여 검토해야 합니다.

· 사업시행계획 단계

▷ 사업시행계획의 내용과 인가 절차를 확인해야 합니다.

▷ 총회의 의결이 필요한 사항에 관하여 적법한 결의가 이루어졌는지 검토해야 합니다.

▷ 사업비와 건축계획의 변경 여부를 확인해야 합니다.

▷ 매도청구 등 관련 권리행사의 법정 기한을 점검해야 합니다.

· 관리처분계획 단계

▷ 종전자산 평가와 분양대상자 결정 기준을 확인해야 합니다.

▷ 조합원별 권리가액과 분담금 산정자료를 검토해야 합니다.

▷ 관리처분계획의 수립·인가 과정에서 위법사유가 있는지 확인해야 합니다.

▷ 관리처분계획에 대한 취소소송 등의 제소기간을 검토해야 합니다.

· 현금청산 및 보상 단계

▷ 현금청산 대상자에 해당하는지 확인해야 합니다.

▷ 손실보상 협의기간과 후속 법정 절차를 확인해야 합니다.

▷ 보상금 산정에 적용된 감정평가자료를 확보해야 합니다.

▷ 수용재결 또는 매도청구 등 사업 유형에 적합한 절차를 검토해야 합니다.

▷ 보상금 증액청구와 관련된 불복기간 및 소송 요건을 확인해야 합니다.

· 이주·철거 및 준공 단계

▷ 이주와 부동산 인도 요구의 법적 근거를 확인해야 합니다.

▷ 손실보상 및 이주 관련 권리의 처리 여부를 검토해야 합니다.

▷ 철거와 공사 과정에서 발생한 손해의 책임관계를 확인해야 합니다.

▷ 준공 이후 하자보수, 이전고시, 청산금 등에 관한 법률관계를 검토해야 합니다.

12. 정비사업 분쟁 | 법적 대응 시 유의사항

정비사업은 다수의 권리관계가 결합된 절차이기 때문에 단순한 계약분쟁과 달리 행정법적 쟁점과 민사법적 쟁점이 동시에 발생할 수 있습니다.

조합설립인가나 관리처분계획과 같은 행정처분을 다투는 경우에는 소송 대상과 제소기간을 정확하게 확인해야 하며, 분담금 또는 공사비와 관련된 분쟁에서는 정관, 총회결의, 계약서 및 회계자료 등의 검토가 중요합니다.

또한 재개발사업과 재건축사업은 토지 및 건축물의 권리를 취득하는 방법이나 보상절차에 차이가 있으므로 동일한 방식으로 대응하기는 어렵습니다.

법무법인 대한중앙 해운대사무소는 재개발·재건축 정비사업에서 발생하는 조합설립인가, 총회결의, 사업시행계획, 관리처분계획, 매도청구, 현금청산, 보상금, 공사비 및 추가분담금 등의 법적 쟁점을 검토하고 사안에 따른 대응방안을 살펴봅니다.

정비사업 분쟁이 발생하였다면 사업 진행 단계, 처분일, 계약관계, 권리변동 사항 및 관련 증거를 확인하여 적절한 시기에 법적 대응을 검토하는 것이 중요합니다.